北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
曾某向本院提出诉讼请求：1.判决北京市昌平区F号房屋中秦某英的50%份额由原告继承，归原告所有；2.判决北京市昌平区院内楼房属于秦某英的份额由原告继承，归原告所有；3.案件受理费依法由原被告分别承担。
事实和理由：原告与被继承人秦某英（2020年去世）在2012年3月5日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女。被继承人秦某英与原告结婚前，与他人育有两女。秦某兰系秦某英与赵某莉之女，秦某桦系秦某英与王某之女。秦某英的父亲秦某贤于1962年去世，其母徐某彩于1996年去世。秦某贤与徐某彩共生育子女五人：长女秦某芝、二女秦某玉、三女秦某湘、长子秦某鑫、二子秦某英。秦某贤与徐某彩夫妻去世后，留有北京市昌平区的院落一处，院内有北房5间、西房2间、东房1间，其中西房2间为秦某湘所建，其余房屋为秦某贤与徐某彩的遗产。
2006年10月，秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫与秦某英签订《分家协议》，约定将北京市昌平区院内原有房屋拆除并新建楼房。建房由秦某英垫资，楼房建成后归秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫、秦某英共同所有。同时楼房建成后由秦某英出租，租金收益用于弥补秦某英所垫付资金。秦某英与王某夫妻关系存续期间购得北京市昌平区F号房屋。秦某英与王某诉讼离婚前王某为转移财产将前述财产出售他人，故离婚时未对前述财产进行分割处理。同时，因北京市昌平区院的楼房涉及秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫的财产权益，故秦某英与王某离婚时亦未对前述楼房分割处理。
秦某英就王某为离婚隐匿财产向人民法院提起了确认无效之诉，人民法院判决确认出售北京市昌平区F号房屋行为无效，并判决案外人配合将该房屋过户到王某名下。后秦某英为分割北京市昌平区F号房屋、北京市昌平区院的楼房提起离婚后财产纠纷之诉，诉讼过程中秦某英因病去世，人民法院裁定终止诉讼。2020年5月3日，秦某英立下遗嘱，其名下所有财产由曾某继承。
原告认为，北京市昌平区F号房屋系秦某英与王某的夫妻共同财产，北京市昌平区院的楼房系秦某英与王某、秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫的共有财产。前述财产中属于秦某英的财产部分在其去世后成为遗产。现原告依据秦某英的遗嘱提起诉讼，请法院依法判决。
被告辩称
秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫共同辩称，我们几个有分家协议，应该按照协议履行，H号院内楼房应该属于我们五人共同共有，每人五分之一。
秦某兰辩称，我认为秦某英的遗嘱不是他的真实意愿，他生前说老房拆迁房给我，也有给秦某桦的，小产权给原告，也在5月上旬中旬过户给原告了。之前我父亲写过把老房给我一部分的承诺。我认为秦某英不会将所有的东西都留给原告。
秦某桦、王某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。
法院查明
秦某英与赵某莉原系夫妻关系，二人于1981年10月结婚，生育一女秦某兰，二人于1994年8月经本院调解离婚。秦某英于1995年12月2日与王某登记结婚，生育一女秦某桦，二人于2010年11月经本院判决离婚。秦某英与曾某于2012年3月5日登记结婚，婚后无子女，秦某英于2020年5月30日死亡。秦某英之父母秦某贤、徐某彩分别于1962年、1996年死亡。秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫系秦某英的兄弟姐妹。
位于北京市昌平区F号房屋（以下简称F号房屋）系王某作为买方于2000年3月1日与昌平县Z公司（卖方）签订《购房协议》，以成本价67142.41元购买的公有住房，2000年8月19日，王某取得该房屋所有权证，2009年5月8日，王某在秦某英不知情的情况下，与王某玲（王某之姐）签订《存量房屋买卖合同》，将该房屋卖与王某玲。2009年5月26日，王某玲领取涉案房屋的房屋所有权证书。
2011年，秦某英将王某、王某玲诉至法院，要求确认王某与王某玲于2009年5月8日签订的有关该房屋的买卖合同无效。本认为F号房屋系秦某英与王某婚后所购买，应认定为夫妻共同财产，秦某英与王某对房屋共同享有所有权。王某在未经秦某英同意的情况下，擅自将房屋转让给王某玲，损害了秦某英的合法权益，且二被告未能举证证明王某玲买受房屋系善意取得，故支持了秦某英的诉讼请求，确认王某和王某玲就F号房屋的买卖合同无效。
秦某英又于2018年起诉王某、王某玲，要求王某玲协助将F号房屋过户回原登记状态。本院判决王某玲协助秦某英将F号房屋所有权人变更登记回王某。现F号房屋登记在王某名下，由王某占有使用。
北京市昌平区院（以下简称H号院）宅基地登记的使用权人为徐某彩，该院内原有北房五间、西房两间、东房一间。2006年10月1日，秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫与秦某英签订《分家协议》，内容如下：“徐某彩（于1996年去世）与丈夫秦某贤（于1962年去世）有子女五人，即秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫、秦某英。徐某彩、秦某贤有宅院一所坐落于北京市昌平区，现有北房五间、西房两间、东房一间。其中北房五间西侧两间系秦某湘所有，其余房屋系协议人共有。
经协议人协商一致，达成如下协议条款以便共同遵守：一、将原有秦某湘及全体协议人共有的房屋拆除并翻建为四层楼房一套。二、所有楼房由秦某英垫资并组织兴建。楼房建成后归协议人共同共有。楼房经营所得归秦某英所有，用以折抵建房所垫付的费用，楼房遇拆迁时，经营收入不足抵建房费时，不足部分由秦某英承担。三、协议人共有的楼房遇占地拆迁所得补偿款由协议人平均分割，补偿款包括经营损失补偿款。四、本协议自协议人签字之日起生效。”2008年初，秦某英与王某出资将H号院内房屋翻建为四层楼房，所建楼房资金由秦某英和王某向他人借款66万元。
2010年，王某起诉秦某英离婚，要求分割H号院内四层楼房，该案审理中，秦某英提交于2006年与秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫签订的《分家协议》，称四层楼房系与兄弟姐妹共有，并非与王某的夫妻共同财产。王某对《分家协议》不予认可，称未见过该分家协议，该协议应为秦某英伪造。本院经审理认为，双方对H号院内的四层楼房存有争议，法院不宜在离婚诉讼中确认该《分家协议》的效力进而分割该楼房，当事人可另行解决。
关于王某要求与秦某英共同偿还2007年盖房期间所借的66万元一节，法院认为王某提供了充分的证据，秦某英无相反证据，故本院作出判决书确认了秦某英、王某在建设H号院楼房期间形成的债务66万元属夫妻共同债务，判决二人各偿还33万元。王某不服该判决，提出上诉，要求判决H号院内四层楼房归王某所有，同时，王某向北京市第一中级人民法院提交了鉴定申请，申请对《分家协议》所用纸张的出品日期及所写文字和每个人的签名字迹写成的日期进行鉴定，北京市第一中级人民法院认为王某未在一审法院审理期间提交上述书面申请，不属于二审新的证据，故对其申请不予准许。
同时，北京市第一中级人民法院认为H号院内楼房可能涉及第三人的权益，不宜在离婚诉讼中确认该《分家协议》的效力进而分割房屋，最终驳回上诉，维持原判。
经询问，曾某认为该《分家协议》中的签字并非秦某芝、秦某湘、秦某玉、秦某鑫本人签字，经本院释明，曾某对该《分家协议》是否当事人本人签字不提出鉴定申请。当事人陈述H号院内四层楼房现由王某占有使用。
庭审中，秦某兰提交《分家单》一份，内容为：现坐落在H号院，有北房五间、西房两间。宅院属徐某彩所有，该人于1996年病故。该房产权属于秦某英、秦某湘姊妹二人共同所有。秦某英有一女儿秦某兰。现同意将上述房产中西房两间让给女儿秦某兰使用，独立生活。此分家单一式二份，签字生效。落款处，秦某兰、秦某英、秦某湘均签字捺印，日期为2009年6月30日。
秦某兰以此证明秦某英为了给秦某兰落户，同意给秦某兰两间房。曾某对该《分家单》的真实性不予认可，认为2009年H号院内已经翻建为四层楼房，且与秦某英在与王某离婚案件中陈述该房屋系兄弟姐妹五人共有的意见不一致，该《分家单》只是为秦某兰办理户口用，不代表分割房屋产权。秦某湘认为2009年院内老房已经不存在了，无法分给秦某兰。秦某芝、秦某玉、秦某鑫均不认可该《分家单》。
庭审中，曾某提交秦某英自书遗嘱一份，内容为：“我是秦某英，我立遗嘱如下：在我去世后，属于我秦某英的财产权益、财产利益全部归妻子曾某个人单独享有。立遗嘱人秦某英，2020年5月3日”，同时，曾某提交视频一段，内容系秦某英书写上述遗嘱的过程。对于该遗嘱及视频，秦某芝、秦某湘、秦某玉、秦某鑫及秦某兰认为，视频显示秦某英是照着已经写好的一份抄的，在没有家人在场的情况下，即便是秦某英写的也是受到胁迫写的。另查，1994年8月，赵某莉起诉秦某英离婚，本院作出调解书，调解双方离婚，关于共同财产：……；房屋（家庭共同共有财产除外）归秦某英所有。
裁判结果
一、位于北京市昌平区F号的房屋由王某享有50%的份额，属于秦某英的50%份额由曾某继承；
二、位于北京市昌平区院内的楼房由秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫各享有20%份额，王某享有10%份额，属于秦某英的10%份额由曾某继承；
三、驳回曾某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。本案的争议焦点为秦某英的遗产范围及秦某英订立《遗嘱》的效力。
关于秦某英的遗产范围。法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。
F号房屋系秦某英和王某婚姻关系存续期间出资购买，且经法院判决书确认，F号房屋系秦某英、王某的夫妻共同财产，现秦某英死亡，F号房屋中50%的份额属于王某，50%的份额作为秦某英的遗产应由其继承人继承。关于H号院内房屋，根据秦某英与赵某莉离婚时达成的调解协议关于房屋归属的认定、秦某英与秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫达成的《分家协议》及当事人陈述，可以认定H号院原有北房五间中的三间、西房两间、东房一间为秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫、秦某英共有，北房西侧两间为秦某湘所有。
2006年，秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫、秦某英达成《分家协议》对其共有财产进行了处分，该《分家协议》系各共有人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。秦某英亦按照该协议约定，将原有房屋翻建成了四层楼房，该楼房应由秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫、秦某英共同共有。在秦某英死亡后，应析出其他共有人秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫每人五分之一的共有份额，剩余五分之一份额应为秦某英与王某的夫妻共同财产，故应析出王某十分之一的份额，剩余十分之一的份额作为秦某英的遗产，由其继承人继承。
关于秦某兰提交的《分家单》的性质及效力，从该《分家单》的内容看，2009年H号宅院内的平房已经被翻建为楼房，客观上无法再分给秦某兰两间西房。且该内容与2006年秦某英与秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫签订的《分家协议》内容亦相矛盾，秦某兰亦陈述该《分家单》系为其办理落户用，故该《分家单》不能产生分割房产的法律效力，法院不予采信。
关于秦某英于2020年订立的《遗嘱》的效力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。遗嘱必须符合相应的形式要求。该《遗嘱》形式上属自书遗嘱，自书遗嘱应当由遗嘱人亲笔书写，署名，注明年月日，秦某英书写的《遗嘱》符合法定的形式要件。
秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫、秦某兰表示秦某英系受胁迫书写该遗嘱，但其未提交证据予以证明，结合原告提交的视频，法院认为现有证据无法证明秦某英系受胁迫而订立该遗嘱，对于秦某芝、秦某玉、秦某湘、秦某鑫、秦某兰的该项意见，法院不予采信。同时，亦没有证据证明秦某英在书写遗嘱时存在神志、意识上的精神障碍及并非秦某英的真实意思表示，因此，秦某英自书的遗嘱符合法律规定的要件，合法有效。
根据秦某英所立遗嘱，其财产均由曾某继承，故曾某依据遗嘱要求继承秦某英的遗产具有事实和法律依据，法院予以支持。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。曾某主张继承的遗产涉及两处不动产，曾某未提出适当的分割方案，要求法院确认继承的份额，法院不持异议。
