北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某斌向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对张某斌购买的位于北京市房山区D号房(下称涉案房屋)的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2、判决确认张某斌与赵某鹏签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于北京市房山区D号房归张某斌所有；3、判决齐某玲、赵某鹏协助配合张某斌办理涉案房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费用由齐某玲、赵某鹏承担。
事实和理由：1999年，赵某鹏建设了北京市房山区良某号楼竣工完成。2003年8月21日，张某斌与赵某鹏签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定张某斌购买涉案房屋，房屋面积23.74平方米，房屋价款共计50000元，赵某鹏承诺其在办理房屋大产权证后在2004年12月31日前为张某斌办理房屋所有权证。合同签订后，张某斌支付了全部购房款50000元，赵某鹏为张某斌开具了收款收据，签订合同当天赵某鹏将涉案房屋交付张某斌。
2003年8月19日，赵某鹏办理了某号楼整体的房产证。2003年12月，赵某鹏为获取资金，未经张某斌同意，私自将某号楼整体抵押给W银行（以下称W银行），导致无法给张某斌办理房屋所有权证，此间张某斌多次要求赵某鹏办理房产证，赵某鹏以其大房产证未办理完毕为由屡次推迟办理时间。2006年，赵某鹏未偿还W银行借款，W银行将赵某鹏诉至法院，某号楼被房山法院查封。
为逃避债务，赵某鹏下落不明至今，导致张某斌一直不能办理所有权证。齐某玲以民间借贷纠纷为由将赵某鹏诉至法院，在判决生效后赵某鹏未履行生效判决，齐某玲申请法院强制执行，在执行过程中房山法院做出民事裁定，裁定将张某斌购买的登记在赵某鹏名下的涉案房屋予以查封。2019年12月27日，张某斌依法向房山法院提出书面执行异议，并提供房屋合同等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。
2020年1月15日，房山法院作出执行裁定书，裁定驳回张某斌的异议，并告知可在15日内向人民法院提起诉讼。综上所述，张某斌认为张某斌与赵某鹏签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，张某斌已向赵某鹏支付了全部购房款，赵某鹏已将房屋交付张某斌，由于赵某鹏的原因和法律障碍导致张某斌无法办理产权过户登记。根据相关法律规定，张某斌特提起诉讼，请法院依法支持张某斌的诉讼请求。
齐某玲、赵某鹏经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。
法院查明
2003年8月21日，赵某鹏（卖方、甲方）与张某斌（买方、乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方出售的D号房屋，价款合计50000元；乙方一次性付清房款，此房归乙方所有，甲方负责2003年9月1日至2004年12月30日给乙方办理房屋过户及产权手续；甲方须于2003年9月1日前将房屋交付乙方。同日，赵某鹏为张某斌开具收据一张，上载明：今收到张某斌交来购房款伍万元整。2004年8月27日，赵某鹏为张某斌开具收据一张，上载明：今收到张某斌交来产权契税款贰仟伍佰捌拾元整。涉案房屋自2003年8月21日起由张某斌占有使用。
2021年7月1日，本院作出执行裁定书，裁定驳回安外人张某斌的异议请求。裁定书经审理查明部分载明：本院调解书生效后，权利人齐某玲向本院申请执行，本院在执行中，本院对被执行人赵某鹏名下的房产采取了执行措施。案外人张某斌因此提出执行异议，主张其权利，要求解除对该房屋采取的执行措施。张某斌在法律规定的期限内向本院提起本案诉讼。
另查明，2003年8月19日，位于北京市房山区某号楼（以下简称某号楼）办理了房屋所有权证，登记房屋所有权人为赵某鹏，建成年份为2001年，其中D号房屋建筑面积均为23.74平方米。2003年12月4日，某号楼设立抵押登记，抵押权人为W银行，该抵押登记于2016年1月26日注销。2016年2月18日，某号楼设立最高额抵押，该抵押登记于2016年7月5日注销。2016年5月20日，某号楼再次设立抵押登记，该抵押尚未注销。
后房屋被多次抵押，至今尚未解除查封。
裁判结果
一、立即停止对张某斌购买的位于北京市房山区D号房屋的强制执行；
二、确认张某斌与赵某鹏于2003年8月21日签订的关于北京市房山区D号房屋的《商品房买卖合同》有效；
三、驳回张某斌的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。
本案中，首先，张某斌与赵某鹏2003年8月21日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应为合法有效。其次，《商品房买卖合同》的签订日期在人民法院查封之前，张某斌在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，张某斌已支付涉案房屋的全部价款。再次，关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，涉案房屋所在的某号楼于2003年8月登记在赵某鹏名下，并于2003年12月被设立抵押，之后房屋一直处于被抵押或被查封状态。故涉案房屋未能办理过户手续非张某斌自身原因。
故，对张某斌要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持；张某斌要求确认其与赵某鹏签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，法院亦予以支持。
关于张某斌要求确认涉案房屋归其所有一节，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，不动产物权变动原则上应以登记为生效要件。本案中，涉案房屋目前并未登记于张某斌名下，张某斌尚不具备涉案房屋的所有权。张某斌享有的应系物权期待权，其应依据双方商品房买卖合同的继续履行而取得涉案房屋的转移登记，进而取得涉案房屋的所有权，现其直接要求确认涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，对其该项诉讼请求，法院不予支持。
关于张某斌要求齐某玲、赵某鹏协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续一节，不属于本案审理范围，其可依据商品房买卖合同的约定另行解决。
