北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告文某杰向本院提出诉讼请求称：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同书有效；2.判令被告按照合同约定继续履行合同，配合原告将北京市石景山区S号房屋变更登记到原告名下，原告于过户当天将剩余房款581323.35元房款支付给被告；3.本案诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。
事实与理由：2015年11月2日，原告通过中介机构购买齐某莹名下位于北京市石景山S号房屋，双方签订书面购房合同，约定总房款为125万元，原告以现金方式支付5万元定金后，再次通过银行转账向被告支付55万元房款，双方约定剩余65万元房款，在房屋过户当天付清。
上述60万元房款支付后，二被告将该涉案房屋交付给原告使用，后原告对涉案房屋进行装修并购置家具居住。2019年11月6日在涉案房屋处张贴北京市东城区人民法院公告，因被告齐某莹没有偿还信用卡一案要求被告齐某莹腾空该涉案房屋交付法院，原告无奈替齐某莹偿还信用卡欠款68676.65元及利息。原告多次要求被告过户未果，故诉至法院。
被告辩称
被告齐某莹、陈某涛共同答辩称：合同签订后，原告从未与我方联系要求过户履行合同等相关事宜，本案已经过诉讼时效。从所谓的房屋买卖合同履行过程中看原告目前仅仅向齐某莹付款55万元，如果按照合同约定总房款尚有70万元未支付，按照合同约定，原告应先行支付房款数额为60万元，原告仅支付55万元，故原告违约在先。因原告本人不具有北京购房资格，故该房屋买卖合同目的不能实现，房屋买卖合同应解除，二被告将已经收取的55万元返还原告并由原告向二被告支付自2015年至今的房租。
如果原告可以支付尾款，原告同意将房屋过户给文某杰本人，但不同意将房屋过户至文某杰爱人名下，如果无法过户给文某杰，我方认为合同应解除。
法院查明
齐某莹与陈某涛于2013年8月24日登记结婚。2013年7月12日，齐某莹与京汉置业集团股份有限公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》，购买位于北京市石景山区S号房屋（以下简称诉争房屋）。该房屋于2015年4月14日登记于齐某莹名下。
2015年11月2日，齐某莹、陈某涛（甲方、卖方）与文某杰（乙方、买方）签订《房屋买卖合同书》（以下简称：房屋买卖合同），合同约定文某杰购买诉争房屋，房屋总价款125万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付定金5万元，定金在甲乙双方均没有出现违约的情况下冲抵房款，乙方分三次支付房款：2015年11月5日支付5万元；甲方将房屋交付乙方使用时，乙方支付55万元；剩余房款于房产证下发后过户当天付清。合同第五条约定，本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋过户手续。本合同发生的契税由乙方承担，其余费用由甲方承担。该合同由原、被告双方及见证人签字。
2015年11月2日，文某杰向齐某莹名下账户转账2笔，合计55万元。同日，二被告将诉争房屋交付文某杰使用。文某杰主张其在签约当日另行以现金形式支付5万元，二被告否认。
二被告认可以上房屋买卖合同的真实性，在答辩中认可双方之间存在房屋买卖合同关系，后又反言称文某杰支付的以上钱款系其对文某杰的借款并以签订房屋买卖合同的形式实现抵押，为此二被告提交了文某杰（债权人、甲方）与齐某莹、陈某涛（债务人、乙方）2015年11月2日签订的《个人房产抵押借款合同》（以下简称借款合同）一份，其中载明：借款期限为2015年11月2日至2020年11月1日，期限届满之日清偿，月息2%，乙方在合同规定的借款期限内按期主动还本付息，抵押物为诉争房屋，乙方房产经双方议定估价125万元，该借款合同中借款总金额处未填写。文某杰表示因买卖房屋系经适房，为了降低交易风险，双方另行签订借款合同以保障资金安全。
双方签订了房屋买卖合同，房屋总价款大概为120多万，房款分几次支付，签约时给了一部分钱，还给了一笔现金，因为买卖的房屋是政策房，还没有达到上市年限，为了保证资金安全，所以双方另外签订了一个借款合同。
又查，文某杰与蔡某雯于2005年登记结婚。文某杰称其无在京购房资格，但其妻子蔡某雯具有购房资格，故要求房屋过户。本案审理过程中，原告未提交其家庭具备购房资质的审核证明材料。
裁判结果
一、确认齐某莹、陈某涛与文某杰于2015年11月2日签订的《房屋买卖合同书》有效；
二、驳回文某杰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议的焦点有以下几个方面：
（一）双方之间成立买卖合同法律关系还是借贷关系。
本案中，二被告在庭前会议中自认双方之间成立房屋买卖合同关系，后又称双方之间并无房屋买卖的意思表示，双方签订房屋买卖合同的目的系为了实现房屋抵押，法院认为二被告违反禁反言原则，但其未对其反言进行合理说明，亦未提交双方之间实为借贷关系的证据，其应当承担举证不利的法律后果，因原告提交了证人证言与二被告陈述的签约经过相吻合，据此，法院认定双方之间签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示。
（二）房屋买卖合同的效力及履行问题。
本案中，双方签订的合同约定，具备过户条件时，二被告协助原告办理房屋过户手续，且至法庭辩论终结前五年限制上市交易期限已经届满，合同订立时的瑕疵已经消失，目前涉案房屋已经具备上市交易条件，同时不具备其他法定无效事由，此外，涉案房屋的限售期限已过，履行上述合同并不会损害国家及社会公共利益，故可以认定原告与二被告签订的房屋买卖合同有效。
现在二被告反悔，不按照合同约定履行合同义务，其行为严重违反诚实信用原则，这种违背诚信的行为不应受到法律保护，而应当承担继续履行合同，配合原告过户的合同义务。但原告未举证证实其具备购房资格，故法院认为双方约定的过户条件尚不具备，对原告提出的过户及支付剩余款项的诉请，法院不予支持。
