北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告姜某兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》；2.判令二被告返还原告定金100万元。
事实与理由：2021年6月19日，原告与二被告签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买二被告位于北京市西城区的房屋（以下简称“涉案房屋”）。合同签订后，原告依约向二被告支付定金共计100万元。原告已有固定居所，购买涉案房屋的唯一目的是为了子女上学，但根据现有政策，原告购买涉案房屋的目的无法实现，于是向二被告提出解除合同并要求返还100万元定金，但协商未果。故原告诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告孙某鹏、赵某婕答辩称：同意解除本案的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，但不同意向原告返还100万元定金。事实和理由如下：第一，原告明确表示不继续履行付款义务并诉请解除涉案合同，是原告的违约导致合同目的无法实现，二被告没有违约行为，原告无权请求返还定金，涉案房屋买卖合同只是住宅房屋的买卖，并没有明确为学区房，更没有明确为特定小学的学区房，所以原告的合同目的不是无法实现；
第二，定金数额符合法律规定，未超过涉诉合同标的额的20%，无须返还原告；第三，原告拒绝继续履行合同的行为给二被告造成无法挽回的损失，导致二被告丧失了在原时间节点的交易机会，对本案房屋的出售造成很高的价格损失，故原告应承担拒绝履约的不利后果。
法院查明
2021年6月19日，原告（买受人、乙方）与二被告（出卖人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：所售房屋坐落于西城区一号；房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1134万元；买受人向出卖人支付定金100万元，乙方于合同签订当日将第一笔定金5万元以自行划转或其他方式支付甲方，乙方自合同签订之日7日内将第二笔定金95万元以第三方担保支付方式支付给甲方；乙方若出现拒绝购买该房屋等情形的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方若出现根本违约情形的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
同日，原告通过银行转账方式向被告赵某婕转账5万元，交易附言为一号房屋定金；2021年6月29日，原告向中介公司的账户转账95万元。
另查，截至庭审，涉案房屋的所有权仍在二被告名下。
庭审中，原、被告均同意本案《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的解除时间为2021年8月10日。
裁判结果
一、确认原告姜某兰与被告孙某鹏、赵某婕签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2021年8月10日解除；
二、驳回原告姜某兰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，应当遵循诚信原则。本案中，原、被告就涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行各自义务。被告于2021年8月10日收到原告的起诉书，庭审中双方均认可本案的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已解除，法院对此不持异议。
原告以相关学区政策变动致使购买涉案房屋的目的不能实现为由解除本案合同，法院认为原告主张解除合同的情形不属于法定解除合同的情形，亦不属于本案合同约定的解除条件，且原告所称的相关学区政策于2020年便已出台，故本案合同无法继续履行的责任在于原告。原告作为给付定金的一方不履行债务，无权请求返还定金，且原、被告约定的定金未超过合同标的额的百分之二十，故对原告要求被告返还100万元定金的诉讼请求，法院不予支持。
