王德勇：很高兴有这个机会和大家交流，我是来自于西南证券的，主要从事房地产的按照和一些公司的上市，西南证券在上市这块全国排队是第三的公司，我想今天主要和大家介绍一下房地产的运作情况，具体的流程和一些政策。
我想从房地产整个行业带说，他资金流的话无非是这么一个模式，有这个资金的提供者，有资金的使用者，这中间是通过一些中介机构和一些金融工具来实现这种资金的供给和需求的对接，其实无论是资金的需求者和提供者都是非常大的，全球看，行业的资金来源和资金需求量都是最大的一个行业，为此房地产金融也就相当的发达，因为供需数额是很大的，就导致中介机构很多，在中国这两方面都是非常欠缺的，无论是资金的提供者，还是中介机构，目前主要是商业银行，信托机构也才刚刚开始，其他大量REITS，产业基金，一些上市，这些都是目前非常的缺少的。
应该说，在121号文件，以及一些上，03年是制定新政，一方面是资金来源受到了很大的限制，资金的需求，土地政策一改变，开发商对需求也增加了，开发商的资金链就受到的影响。从目前来看，原来通过银行能够拿到资金，现在在121号文件下拿不到了，现在通过信托基本上可以做拿得到，只是说成本要提高。
另外是产业基金，产业基金可能是未来房地产资金来源非常重的一块，从美国看，有100多个，美国光上市的就有100多个REITS，在美国房地产这个行业的资金来源中，特别是权益这块，占的比例是37.7%，是非常重要的来源，另外还有外资，如果大家有这种灵敏度的话，对这个外资流入到房地产中的规模是以千亿为单位计算的。
再一个是上市，上市可能是需要企业的规模，在管理各方面要求是比较高的。虽然说121文使行业紧张，但是从统计数看，房地产行业的资金并没有外流，大家可以看这个图，这是房地产行业的资金来源，增长率的一个图，进入03年以后，资金的增长率不但没有下降，而且上升了，前几年是30—35%，现在已经是45%了，年增长率快了十个点。从数额看，03年资金来源是1万亿，整个资金来源是超过的。
我想重点讲一下这块，房地产与资本市场的对接，从房地产企业来出发的话，生存发展中就面临着两个问题，第一是首先做好一个项目，就需要准确的市场定位，前期的调研，市场细分，就需要一些很专业的知识，第二个问题就是永远做好项目，房地产风险很大，有一个项目做的失败了，可能前期做的很多的积累就完了，所以需要永远做好，那么就不只是单个项目的问题，就需要企业的管理战略，企业的资本战略，所以我觉得，这两年来我参加的这种会很多，原来都是一谈就谈项目怎么定位，怎么策划，这两年更多的是在业务发展战略、企业战略和资本战略上的话题，这个很高兴，因为标志着这个产业在逐渐成熟，也标志着开发商在成长。
