北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除赵某芳与林某奇于2018年8月21日签订的《存量房屋买卖合同》；2、诉讼费由林某奇承担。诉讼中，赵某芳增加一项诉讼请求，要求林某奇返还购房定金2万元。
事实和理由：2018年8月21日，赵某芳与林某奇及E公司签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定，林某奇将其名下位于北京市房山区一号房屋出售给赵某芳，交易房屋按套议定成交总价为244万元，其中交易房屋主体价格为102万元，房屋装饰、装修及相关设施的补偿价格为142万元，首付款164万分两次支付，2018年9月30日前支付80万元，2018年11月15日前支付84万元。
另，赵某芳于合同签订当日向林某奇支付了定金2万元。合同签订时，赵某芳正通过第三人出售自己名下房屋，赵某芳、林某奇合同履行及房款支付时间均是第三人根据赵某芳出售自有房屋的进度而约定的，林某奇也知晓赵某芳需用售房款支付涉诉房屋购房款。合同签订次日，第三人告知赵某芳买受人因故不能继续购买赵某芳名下房屋，导致赵某芳无法按合同约定时间向林某奇支付房屋首付款，赵某芳为保证林某奇可以及时将交易房屋再次出售，避免给林某奇造成损失，多次与中介及林某奇沟通，双方就合同解除一事协商未果，故赵某芳只能通过诉讼解决双方纠纷。赵某芳依法诉至贵院，望判如所请，维护赵某芳的合法权益。
被告辩称
林某奇辩称，同意解除双方的买卖合同，不同意退还定金。合法自愿的民事合同应当得到法律的保护。本案中，双方自愿达成房屋买卖合同，赵某芳在交付定金后因自身原因不能继续履行合同，从情感上说表示同情理解，但是赵某芳的做法不符合常理、不顾及林某奇及第三人的利益，赵某芳通过强行夺取房屋买卖合同的方式撕毁合同，是对市场经济交易的破坏。
林某奇向本院提出反诉请求：1、请求判令解除赵某芳与林某奇及E公司于2018年8月21日签订的《存量房屋买卖合同》；2、请求判令赵某芳承担违约金244000元；3、本诉及反诉费由赵某芳承担。
事实和理由：2018年8月21日，林某奇与赵某芳在第三人的居间撮合下，就赵某芳购买林某奇房屋一事签订了《存量房屋买卖合同》。三方约定：成交总价为2440000元；合同签订当日赵某芳向林某奇支付定金20000元；赵某芳于2018年9月30日之前向林某奇支付房款800000元，于2018年11月15日之前支付房款840000元，其余800000元赵某芳以公积金贷款的方式支付。
2018年8月26日，赵某芳从第三人手中抢走了属于林某奇所有的合同，第三人报警，但是警方也没有能够从赵某芳手中要回合同。2018年9月20日，林某奇收到法院送达的民事起诉状，赵某芳以未能卖出自有房屋无力支付房款为由要求解除和林某奇的买卖合同。买卖双方签订的合同是双方真实意思的表示，其内容合法有效，任何一方不能以标的物的市场价高低变化随意解除，但是合同签订后，赵某芳已经以前述的实际行动明确将不履行合同义务，依据规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
依据《存量房屋买卖合同》第八条之约定，赵某芳单方解除构成违约，应向林某奇承担合同成交总价10%的违约金。
赵某芳针对反诉辩称，第一，同意解除双方签订的买卖合同，买卖合同解除的时间是在2018年9月5日。第二，不同意向林某奇支付违约金，违约金设置的目的是赔偿守约方的损失，赵某芳在自有房屋不能出售的情况下，将这一事实通知林某奇，并没有给林某奇造成损失。即使需要支付违约金，10%的标准过高，请法庭酌减。
法院查明
林某奇系位于房山区一号房屋所有权人。2018年8月21日，林某奇（出卖人、甲方）与赵某芳（买受人、乙方）及E公司（居间方、丙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定，林某奇将位于房山区一号房屋出售给赵某芳；经买卖双方协商一致，该房屋按套议定成交总价为2440000元；买受人向出卖人支付20000元作为购房定金；买受人向出卖人交纳购房首付款1640000元，其中于2018年9月30日之前支付800000元，于2018年11月15日之前支付840000元，买受人拟申请公积金贷款800000元，经买卖双方协商一致，甲方房屋核验及乙方购房资质审核通过十日内双方办理该房产的贷款手续；
自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约：（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行，若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按成交总价的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的成交总价2．2%的居间服务费，
（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行，若逾期超过15天的，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按成交总价的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，……合同同时约定了各方其他权利义务。
上述合同签订后，各方开始履行。合同签订当日，赵某芳向林某奇支付购房定金20000元。2018年9月5日，赵某芳向林某奇发出《解除房屋买卖合同通知书》，林某奇自述于2018年9月7日收到上述通知书，但其当时并不同意解除合同。后双方因是否继续履行合同产生争议，赵某芳诉至本院，要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，并要求林某奇返还购房定金。诉讼中，林某奇提起反诉，要求解除合同，并要求赵某芳支付违约金及律师费损失。
庭审中，赵某芳主张其在合同签订后较短时间内即通知林某奇解除合同，并未给林某奇造成实际损失，要求即使判决违约金，也应该降低违约金标准。
裁判结果
一、解除赵某芳、林某奇及北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司于二〇一八年八月二十一日签订的《存量房屋买卖合同》。
二、林某奇于本判决生效后十日内返还赵某芳购房定金20000元。
三、赵某芳于本判决生效后十日内给付林某奇违约金150000元。
四、驳回林某奇的其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，赵某芳、林某奇及E公司签订的《存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。赵某芳以其另一套住房未能及时出售导致可能无法按时足额向林某奇支付购房款为由要求解除合同，并于2018年9月5日向林某奇发出《解除房屋买卖合同通知书》，在合同履行期限届满前，赵某芳以其行为明确表明不履行主要债务，符合法律规定的合同解除条件，故赵某芳、林某奇要求解除《存量房屋买卖合同》，于法有据，法院予以支持。
同时，赵某芳没有约定或法定理由要求解除合同，导致交易不能进行，构成根本违约，应当承担相应的违约责任，故林某奇要求赵某芳给付违约金，理由正当，证据充分，法院予以支持。关于违约金的数额，结合合同履行情况、双方过错程度、违约方因违约行为给守约方造成的损失等因素，法院酌情予以调整，对于林某奇要求合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。
上述合同解除后，林某奇应向赵某芳返还收取的购房定金，故赵某芳要求林某奇返还购房定金20000元，理由正当，法院予以支持。
