北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某杰、刘某玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《备忘录》；2.被告按照《备忘录》约定搬出涉案房屋；3.诉讼费由被告负担。
事实及理由：原、被告于2010年8月29日签订《备忘录》，主要内容为原告二人将属于其名下的位于北京市昌平区一号房屋转让给被告。合同约定，乙方以74万元现金作为押金押给甲方，甲方收到押金即将购房发票交给乙方，五年后房产过户时，就以此款作为交易价，不再增减。该房产可以交易过户时，不论何种原因乙方不作过户，即构成乙方单方终止过户，乙方单方终止过户，即丧失押金的请求权，交易自动终止；自双方明确责任后15日内乙方搬出……。
按照合同约定，该房产可以交易过户时，被告即要办理过户，现时间已长达近一年之久，被告一直不办理过户，因此原告认为被告已达到合同约定终止过户的情形，故原告要求按照合同约定解除该备忘录。
被告辩称
被告刘某文辩称，首先，原、被告之间签订的《备忘录》属于借名买房的合同关系，该合同是合法有效的。2010年8月，原、被告双方在平等自愿的情况下签订了《备忘录》，约定原告将位于北京市昌平区一号房屋转让给被告，价款为74万元，该房屋可以过户交易时原告应积极配合办理过户手续。合同签订时该房屋并没有办理入住手续，因此原告所谓的买卖行为仅仅为借名买房行为，双方签订的协议没有违反法律的强制性规定，也不存在其他无效的情形。双方就涉案房屋所签订的相关合同是合法有效的，双方应当按照合同约定履行自身的义务。
其次，涉案房屋不能办理过户，完全是因为原告方存在违约行为，不予配合办理。合同签订后，被告便根据合同约定向原告支付了购房款及其他费用90万元。2010年10月，原告与被告共同到开发商处领取了涉案房屋钥匙，办理了入住手续，并补交了2万余元的房屋价款。在涉案房屋已经可以办理过户手续时，被告多次找到原告要求协助办理过户手续，但原告见涉案房屋已经大量增值便一直不配合办理。因此，在整个合同履行过程中，被告没有任何的违约情形，而是原告在巨大的利益驱使下便不再遵守诚实信用原则。
被告作为房屋的买受人，在涉案房屋可以过户时，没有理由不办理过户手续，让自己合法取得的财产登记在他人名下。原告所称被告一直不办理过户手续明显不符合常理。
再次，本案中原告并不享有解除权，该合同仍应继续履行。涉案房屋的过户事宜属于原告的义务，被告为权利方。并且当初原被告双方所签订的合同时间为2010年8月，当时北京市并没有出台限购政策。根据《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条规定：“本纪要第五条涉及案件中，买受人家庭不具备京十五条规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持”，因此目前该合同并没有解除的任何事由。
另外，即使被告因不可预见的政策原因导致现在无法取得购房的资格，但是其可以过户至指定人名下，并且如果不能办理过户手续，原告因此获得了相应的房屋权利，这对被告而言明显不公平。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》中相关规定，合同撤销或解除后，在认定买受人损失的数额时应综合考虑出卖人因房屋升值所获得的利益从而导致买受人所遭受到损失，以及买受人装修房屋所添附的价值，公平合理予以确定。综上，原告的诉讼请求，不符合真实的事实情况，其没有解除的权利，请法院依法驳回。
法院查明
2010年8月29日，刘某玲、吴某杰（甲方）与刘某文（乙方）签订《备忘录》，约定就甲方名下一号房屋转让达成如下协议：（一）乙方以74万元现金作为押金押给甲方，甲方收到押金即将购房发票交给乙方，五年后房产过户时，就以此款作为交易价，不再增减。（二）甲方在办理入住手续时，按物业公司要求，应缴纳的各种押金、费用，均由乙方缴纳，交齐后甲方即将房门钥匙交予乙方，乙方即享有该套房屋的所有权。在五年期内，由于乙方违反国家相关法律、法规，导致该房被国家收回，甲方不退还押金。
（三）考虑其他因素，甲方将保留房本直到双方办理过户手续时止。甲方取得房本时将复印件交给乙方留底。（四）该房产可以过户交易时，甲方积极予以配合，甲方应缴纳各种税金、费用均由乙方支付。（五）该房产可以交易过户时，不论何种原因乙方不作过户，即构成乙方单方终止过户，即丧失押金的请求权，交易自动终止，自双方明确责任后15日内乙方搬出。（六）该房产可以交易过户而甲方不予配合并提出终止过户，应按所收押金双倍返还乙方，方可终止过户。
《备忘录》签订后，刘某文分别于2010年8月30日、2010年9月1日汇款60万元、30万元。2010年9月3日，吴某杰之子杨森出具收据，载明收到刘某文购房款90万元。吴某杰、刘某玲认可收到74万元款项。2010年12月，刘某文入住使用涉案房屋，并提供燃气费票据证明。2012年11月21日，刘某玲交纳了房屋的契税5436.81元。2013年1月16日，涉案房屋完成不动产登记。
关于涉案房屋未办理转移登记的原因，吴某杰、刘某玲主张按照《备忘录》第（5）条的约定，刘某文在具备条件后未及时办理转移登记手续，构成违约，交易自动终止，且已丧失押金的请求权；刘某文主张在具备转移登记条件后，已多次催促吴某杰、刘某玲配合办理过户，但二者违背诚实信用原则拒绝配合，有吴某杰之子吴某新的证人证言为证。
另查，吴某杰、刘某玲为夫妻关系，刘某文户籍地为河北省衡水市。涉案房屋的房屋性质为限价商品房，系刘某玲与H公司（以下简称H公司）签订《商品房预售合同（限价商品住房）》购得，H公司于2010年8月16日出具金额为541688元的购房发票。
裁判结果
驳回吴某杰、刘某玲所有诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人订立、履行合同等民事活动，除必须遵守法律和行政法规外，还应当遵守国家政策，不得损害社会公共利益，损害社会公共利益的合同无效。本案中，涉案房屋性质为限价商品住房，限价商品住房属于国家政策性保障住房的一部分，此类房屋出售人具有特殊性，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。对于确需转让的，向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。
本案中，吴某杰、刘某玲在取得房屋权属证书后5年内转让房屋应向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，吴某杰、刘某玲向刘某文出售涉案房屋的行为会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益，此种行为损害社会公共利益，因此双方之间签订的《备忘录》应认定无效。
至于吴某杰、刘某玲主张的双方约定的五年后履行过户手续，符合规定可以转让一节，无效的合同于成立时即自始无效，自始不发生当事人所欲发生的效力，吴某杰、刘某玲转让行为发生时，尚未取得房屋权属证书或契税完税凭证，双方约定何时办理产权过户手续系合同中对于合同履行问题的约定，不影响本案合同效力的认定。
关于合同效力，法院已向当事人释明，在法庭辩论终结前，吴某杰、刘某玲未变更诉讼请求，其基于《备忘录》有效的诉讼请求，法院无法支持。
