北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告朱某芳、孙某园、孙某芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告拆迁款753341元、213．6平方米安置房屋；2、本案诉讼费由被告负担。
事实与理由：孙某杰与孙某霖系同胞兄弟，孙某杰与妻子张某育有三女，分别是长女孙某、二女儿孙某园、三女儿孙某芝。孙某霖与妻子田某霞育有二女，分别是长女孙某涵、二女儿孙某君。张某于2004年去世，孙某杰于2007年去世，2018年9月孙某霖去世。
孙某霖与孙某杰2001年11月12日签订《房宅契约》，孙某霖将北京市房山区S号（以下简称S号）卖给孙某杰。北京市房山区人民法院作出判决书：确认《房宅契约》有效，北京市第二中级人民法院作出判决书：驳回上诉，维持原判。
2017年4月18日，孙某霖作为乙方与北京H公司（以下简称H公司）签订《拆迁补偿和定向安置协议》（以下简称房屋拆迁补偿和定向安置协议），约定：甲方向乙方支付拆迁补偿款共计753341元，乙方选择定向安置房建筑面积213．6平方米，定向安置房购买单价每平方米2000元，共计427200元。
法院已经确认《房宅契约》有效，该房屋因拆迁获得的利益应当归属于孙某杰，现孙某杰和孙某霖均已去世。被告因协议取得的利益应当返还给原告。
被告辩称
被告田某霞、孙某涵、孙某君辩称，不同意原告的诉讼请求。1、涉案的《房宅契约》，我们不认可，我们不认为是把房屋卖给原告方，不存在房屋及院落买卖的事实。2、退一步讲，即便有房屋买卖的事实存在，那么我们在拆迁过程中进行房屋确权都履行了相关公示的程序，在公示期间中，原告未提出任何异议。
3、法院出具的判决书确认拆迁安置及定向补充协议合法有效，既然有效，不同意返还。4、根据某镇的《安置实施方案》的第三条、第七条、第二十一条的规定，我们是被安置人。5、涉案房屋在被拆迁之前，一直由我们实际使用和占有。6、涉案《房宅契约》没有指定买卖的标的物的具体情况。7、孙某涵、孙某君、田某霞三人作为房屋共有使用权人，没有在《房宅契约》上签字，我们不认可《房宅契约》。8、拆迁利益的取得均走合法的手续。
法院查明
孙某杰与孙某霖系同胞兄弟。孙某杰与妻子张某育有三女，即长女孙某、次女孙某园、三女孙某芝。孙某霖与妻子田某霞育有二女，即长女孙某涵、次女孙某君。张某于2004年去世，孙某杰于2007年去世，孙某霖于2018年9月去世。
2017年5月，孙某、孙某园、孙某芝以确认合同无效纠纷为案由起诉孙某霖、H公司，请求判决孙某霖和H公司签订的《房屋拆迁补偿和定向安置协议》无效。该案查明，孙某霖的户籍地为北京市房山区S号。2016年，因北京某镇建设需要，S号宅院纳入拆迁范围。2016年9月29日，某村委会以及某镇人民政府出具宅基地证明，证明该宅院宅基地的使用权人为孙某霖。2017年4月18日，孙某霖授权其女孙某涵与H公司签订《房屋拆迁补偿和定向安置协议》，协议约定H公司（甲方）与孙某霖（乙方）在平等自愿的基础上，经协商一致，就拆迁补偿和安置事宜达成协议：
乙方被拆迁房屋位于房山区S号，甲方向乙方支付拆迁补偿款共计753341元；乙方选择定向安置房建筑面积为213．6平方米，定向安置房购买单价每平方米2000元，总价合计427200元。上述协议签订后，孙某霖已将房屋交付给H公司。本院对该案作出判决，判决驳回孙某、孙某园、孙某芝的全部诉讼请求。
2017年底，孙某、孙某园、孙某芝以确认合同效力纠纷为由起诉田某霞、孙某涵、孙某君，请求确认孙某杰与孙某霖签订的《房宅契约》有效。在该案审理中，田某霞、孙某涵、孙某君提交2016年8月北京某镇(某村)入户调查登记表一份,该表登记的入户调查宅院为S号,孙某涵在入户调查登记表“宅基地使用权人(现使用权人)”后面代为签字。经本院询问,负责入户调查的工作人员表示入户调查时孙某、孙某园、孙某芝在现场,当时孙某、孙某园、孙某芝向工作人员出示过买卖合同。
对于该工作人员的表述,孙某、孙某园、孙某芝与田某霞、孙某涵、孙某君均认可。该案查明，2016年8月8日至9月6日,某村委会对该村拆迁范围内村民宅基地情况进行了公示,在公示内容中,S号宅基地使用权人为孙某霖。孙某、孙某园、孙某芝表示曾于公示期间提出异议并出示房宅契约。某村委会表示公示期间,孙某、孙某园、孙某芝没有找过村委会,村委会对孙某杰与孙某霖买卖房屋一事不知情。本院经审理对该案作出判决确认孙某杰与孙某霖于2001年签订的《房宅契约》有效。
田某霞、孙某涵、孙某君对判决不服提起上诉，二审法院审理期间，田某霞、孙某涵、孙某君提交证据《常住人口信息查询打印表》,拟证明孙某杰为非农业户籍,无购买涉案房宅的资格。对此,孙某、孙某园、孙某芝的质证意见为:认可证据的真实性,不认可证明目的和关联性；虽然《房宅契约》由孙某杰签字,但其是以一个家庭来购买涉案房宅,并非单纯由其个人来购买。
田某霞、孙某涵、孙某君称,1996年以后孙某杰即转为非农业户籍。经二审法院查明，孙某杰之妻张某、之女孙某均为本村农业户籍，不宜否定涉案合同效力。二审法院作出判决驳回上诉，维持原判。
后田某霞、孙某涵、孙某君不服上述二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院裁定驳回田某霞、孙某涵、孙某君的再审申请。
2019年底，孙某、孙某园、孙某芝以合同纠纷为由起诉田某霞、孙某涵、孙某君，要求田某霞、孙某涵、孙某君返还拆迁款753341元以及213．6平方米安置房屋。本院经审理作出判决驳回孙某、孙某园、孙某芝的全部诉讼请求。
孙某、孙某园、孙某芝不服提起上诉，二审法院认为涉案的S号宅院的拆迁利益确定的事实问题有待进一步查清，遂作出裁定，裁定案件发回本院重审。
另查，孙某于2020年12月去世，其第一顺位继承人为朱某芳。孙某杰和孙某霖的父母均先于二人去世。
裁判结果
驳回原告朱某芳、孙某园、孙某芝的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依据本案所查明的事实，孙某杰与孙某霖签订的《房宅契约》有效，孙某、孙某园、孙某芝诉请确认孙某霖和H公司签订的《房屋拆迁补偿和定向安置协议》无效一案被依法驳回。根据判决中的审理查明部分，某村委会表示在公示S号宅基地使用权人为孙某霖期间，孙某、孙某园、孙某芝未找过村委会，且村委会对于孙某杰与孙某霖买卖房屋一事不知情；
同时，根据2016年9月29日某村委会和某镇政府出具的宅基地证明，证明S号宅基地使用权人为孙某霖。在此情形下，双方应先行解决涉案的S号宅基地的权属、被拆迁人（被安置人）的认定等拆迁程序的问题。故朱某芳、孙某园、孙某芝迳行要求田某霞、孙某涵、孙某君返还拆迁款753341元和213．6平方米安置房屋的诉讼请求，法院无法支持。
