北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某刚、周某昊向本院提出诉讼请求：判决周某芳向周某刚、周某昊偿还出资购房款3236930元并支付利息。
事实与理由：周某刚、周某昊以及周某奇三人为姐弟关系，均为赵某芬与周某鹏的子女，周某芳为周某奇的女儿。周某鹏名下有一套房屋，位于北京市西城区A号（以下简称A号房屋）。2015年7月，周某鹏去世，周某奇提议将A号房屋出售，用出售房屋价款在周某奇住址附近为母亲赵某芬另购一套房屋，方便照顾。赵某芬同意周某奇的方案，周某刚、周某昊亦尊重母亲意愿。于是各方达成一致意见，约定出售A号房屋，售房款一部分为母亲另购房屋居住，剩余部分留给母亲养老。
为出售A号房屋，周某刚、周某昊、周某奇、赵某芬于2015年11月16日经北京市西城区法院确认A号房屋继承事宜：A号房屋由赵某芬及周某刚、周某昊、周某奇四人共同继承，母亲赵某芬继承房屋份额的八分之五，三个子女各八分之一。周某刚、周某昊、周某奇、赵某芬于2015年12月办理了契税核定，并将A号房屋登记在周某刚、周某昊、周某奇、赵某芬名下。
2016年1月17日，周某刚、周某昊、周某奇、赵某芬与案外人苏某树签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定房屋售价为670万。房屋出售过程中，由于周某昊与赵某芬不在北京，便将产权登记、收取房款等事务委托周某奇代为办理，并于2016年2月初办理了委托公证。房屋出售后，全部售房款670万由周某奇代收，收到售房款后，周某奇代母亲支付310万元，购买各方之前已看好的北京市丰台区B号房屋（以下简称B号房屋），并将剩余售房款中的280万转入母亲赵某芬的账户。B号房屋产权登记时，周某奇以母亲及周某刚、周某昊三人名下均有房产为由，说服母亲及周某刚、周某昊将新购的B号房屋登记在周某奇女儿周某芳名下。
此后，母亲赵某芬及周某昊一直共同居住在B号房屋内，直至2020年9月27日，母亲赵某芬去世。母亲去世前，2020年2月留下自书遗嘱，亦嘱咐三个子女关于B号房屋的分配问题。母亲赵某芬与周某刚、周某昊认为B号房屋是母亲出资购买，即为母亲的财产。但母亲赵某芬去世后，周某奇以房屋登记在其女儿名下为由将周某昊被赶出B号房屋。周某刚、周某昊认为虽然B号房屋登记在被告周某芳名下，但是购房款310万为母亲出资。周某刚、周某昊为母亲赵某芬的继承人，周某芳应当向周某刚、周某昊偿还该购房款。
被告辩称
周某芳辩称，不同意周某刚、周某昊的全部诉讼请求。首先购房款3236930元中837500元是周某奇的款项，2399430元是赵某芬的款项，这两笔款项是周某奇与赵某芬两个人对周某芳的赠与。另外针对670万售房款，赵某芬已将属于周某昊的837500元以及周某刚的837500元都支付给周某刚和周某昊，因此2393430元应属于赵某芬自己财产，与670万元的共有没有任何关系。
周某奇述称，不同意周某刚、周某昊的全部诉讼请求。一、周某刚、周某昊起诉状事实与理由第二段中周某刚、周某昊主张是周某奇提议出售A号房屋，但事实上是周某昊建议的。二、周某刚、周某昊起诉状第七段周某刚、周某昊主张周某奇代母亲支付310万购房款，事实上是由赵某芬和周某奇以670万售房款中的部分共同部分款项共同出资。
三、周某刚、周某昊起诉状第八段中周某刚、周某昊主张周某奇是以赵某芬及周某刚、周某昊三人名下均有房产为由说服赵某芬及周某刚、周某昊将新购的B号房屋登记在周某奇女儿周某芳的名下，但事实并非如周某刚、周某昊所述，赵某芬赠与部分购房款，并登记在周某芳名下是赵某芬赠与购房款的意思但房屋生前必须是由赵某芬居住，所以本案的购房款2399430元是赵某芬对周某芳的赠与，837500元是周某奇对周某芳的赠与。
四、周某刚、周某昊起诉状第九段，周某昊因当时无房居住暂时跟赵某芬一起居住后，赵某芬为周某昊购买了顺义房屋后，周某奇和周某昊共同轮流照顾赵某芬。五、周某昊经常出国照顾其两个孙女，一去几个月，都是由周某奇照顾赵某芬，在赵某芬最后晚年的时候，每年都需要住两次院，每次主要都是由周某奇在医院照顾。六、周某刚、周某昊起诉状第十段中，周某奇以房屋登记在女儿名下为由，将周某昊赶出B号房屋的事实，也是不存在的。
七、购买B号房屋前赵某芬明确表示将售房款中的280万转给赵某芬，其中属于周某刚和周某昊的份额，该售房款由赵某芬负责支付，据了解赵某芬支付给周某刚85万，而给周某昊在顺义买了一套房，包括装修共计花费了100余万。其中还有50万是赵某芬明确是给周某昊和周某芳购买了一辆车，分别是25万，其中周某芳是直接购买，周某昊25万是直接由周某奇支付，另外163070元是用于支付新购的B号房屋的装修款及家具。
综上，周某奇认为售房款3236930元由周某奇与赵某芬共同将购房款赠与周某芳，由周某奇出面购买房屋，并登记在周某芳名下。
法院查明
赵某芬系周某刚、周某昊、周某奇之母。周某奇系周某芳之父。
2015年11月16日，赵某芬、周某刚、周某奇、周某昊向本院提出申请，要求确认调解协议书合法有效，该协议内容为：被继承人周某鹏名下的A号房屋归赵某芬、周某奇、周某昊、周某刚按份共有，其中赵某芬占八分之五份额，周某奇八分之一份额，周某昊八分之一份额，周某刚八分之一份额。本院作出裁定书，确认该协议书有效。
2016年1月17日，赵某芬、周某奇、周某昊、周某刚（出卖人）与案外人苏某树签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：赵某芬、周某奇、周某昊、周某刚出售A号房屋，苏某树支付6700000元。周某刚参与相关事项办理。
2016年2月，赵某芬、周某昊向周某奇出具公证委托书，委托周某奇办理出售房屋事宜。
后周某奇收取上述A号售房款6700000元。
2016年5月11日，周某芳与案外人郑某江签订《存量房屋买卖合同》，购买B号房屋。庭审中，各方均认可购买B号房屋共计支付款项3236930元（来自A号房屋售房款6700000元），该款项系周某奇进行操作支付，周某芳并未实际付款，该款项支付的最后一笔时间为2016年5月11日。
2016年5月12日，B号房屋登记在周某芳名下。
2016年6月16日，周某奇分两笔共计向赵某芬银行转账2800000元。
2020年9月27日，赵某芬死亡。
一、庭审中，关于B号房屋购房款支付问题，周某刚、周某昊表示：周某奇支付3236930元购房款，系赵某芬的意思，是赵某芬购买B号房屋的购房款，周某奇是代赵某芬支付；周某奇表示：是赵某芬（2399430元）与周某奇（837500元）共同出资，对周某芳的赠与；周某芳表示：同意周某奇的意见，是周某奇和赵某芬对周某芳的赠与。
二、庭审中，关于6700000元下来后赵某芬、周某奇、周某刚、周某昊是否讨论具体分配问题，周某刚、周某昊表示没有讨论这个事情，决定不分割，周某奇表示没有讨论这个事。
三、庭审中，关于是否有没有合法根据的证据，周某刚、周某昊表示没有合法根据是消极事实，不需要证据，没有证据。关于赵某芬对周某芳赠与的证据，周某芳表示没有书面证据，是口头约定，将B号房屋登记在周某芳名下就可以证明赠与。
四、庭审中，周某刚、周某昊明确以赵某芬继承人的身份作为原告主张权利，不主张借名买房，但认为赵某芬打算自己买房。
裁判结果
驳回周某刚、周某昊的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
周某刚、周某昊以赵某芬的继承人身份主张周某芳构成不当得利，结合款项支付时间，本案应适用《中华人民共和国民法总则》的有关规定。本案争议焦点为：周某芳是否构成不当得利。
赵某芬、周某奇、周某刚、周某昊出售A号房屋后，各方共收取款项6700000元。周某奇收取该款项后，赵某芬、周某奇、周某刚、周某昊并未有明确的分配决定。周某奇将其中2800000元向赵某芬转账，将3236930元用于购买B号房屋，该行为是否经过赵某芬、周某奇、周某刚、周某昊同意，各方意见有一致也有不一致之处。
周某奇、周某刚、周某昊与周某芳均认可赵某芬对3236930元用于购买B号房屋一事是知情的，但周某刚、周某昊主张赵某芬系自己打算购房，周某奇、周某芳主张赵某芬（2399430元）与周某奇（837500元）共同出资对周某芳赠与。据此，3236930元用于购房并登记在周某芳名下，不能认定未经过赵某芬知情并同意。B号登记在周某芳名下，并非没有合法证据，周某刚、周某昊以赵某芬继承人身份主张不当得利，缺乏依据，不应予以支持。
另需指出的是，客观上赵某芬对购买B号房屋进行了出资，但因6700000元并未有证据显示经赵某芬、周某奇、周某刚、周某昊书面同意已完成具体分配，所以3236930元中赵某芬具体出资份额，应在明确6700000元具体分配方案后再行确定。确定赵某芬对购买B号房屋的出资数额后，周某奇、周某刚、周某昊、周某芳可就赵某芬出资部分系借名买房、出资或者赠与再行解决。
