北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某晨向本院提出诉讼请求：1.判令宋某涛、吴某霞协助张某晨将位于北京市大兴区A室房屋产权过户登记至张某晨名下；2.要求宋某涛、吴某霞自2021年10月1日起至实际过户之日止每日向张某晨支付1000元违约金；3.判令宋某涛、吴某霞承担全部诉讼费用。
事实与理由：2015年7月，张某晨与宋某涛口头约定由张某晨借用宋某涛之名购买位于北京市大兴区A室房屋一套，由宋某涛与出卖人签订购房合同，房屋总价95万元。张某晨向出卖人直接支付了首付款45万元，剩余50万元以宋某涛名义进行贷款，贷款本金及利息由张某晨支付给宋某涛。
张某晨与宋某涛于2016年11月27日补充签订《借名购房协议》，约定购房合同、房产证等相关证件均由张某晨持有和保管，待张某晨符合房屋过户条件后，宋某涛应当在一年内配合办理房屋过户手续。张某晨自购买房屋后实际居住使用至今。2020年10月，张某晨已具备相应的购房资格，但宋某涛却拒绝协助办理房屋过户手续。
被告辩称
宋某涛、吴某霞共同辩称，不同意张某晨的诉讼请求。张某晨与宋某涛于2016年11月27日签订的《借名购房协议》，因规避国家限购政策，同时借用宋某涛之名办理住房公积金贷款扰乱了金融秩序，应认定无效。同时，我方提出反诉，请求：1.确认张某晨与宋某涛签订的《借名购房协议》无效，确认位于北京市大兴区A室房屋归宋某涛、吴某霞所有；2.判令张某晨腾退北京市大兴区A室房屋。事实及理由：同本诉答辩意见。
张某晨辩称，不同意对方的反诉请求，合同是有效的，应按照约定履行。
法院查明
张某晨称，2015年7月其与宋某涛口头约定由张某晨借用宋某涛之名购买位于北京市大兴区A室房屋一套，由宋某涛与出卖人签订购房合同，房屋总价95万元。张某晨向出卖人直接支付了首付款45万元，剩余50万元以宋某涛名义进行贷款，贷款本金及利息由张某晨支付给宋某涛，再由宋某涛归还银行。对上述事实，宋某涛、吴某霞在庭审中予以认可。
2016年11月27日，张某晨（乙方）与宋某涛（甲方）签订《借名购房协议》（以下简称协议）。协议载明：……乙方因缴纳社保期限不足五年，不具备北京购房资格，故于2015年9月以甲方名义购买位于北京市大兴区A室房屋一套。2、甲方接受乙方的委托，以甲方名义签订房屋买卖合同并办理公积金贷款，但实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方是实际出资人和房屋的实际所有人……
2、乙方已经缴纳了购房所需全部费用，包括但不限于购房款、契税、个人所得税、中介费等一切与购房相关的所有费用。与此房相关的购房合同、房产证、房款收据、契税凭据等所有付款凭据和证件均有乙方持有和保管。3、房屋首付款45万元乙方直接支付房主，剩余50万元乙方已经通过甲方住房公积金贷款方式亦给付房主。自2015年12月4号至本协议签订当日，房屋每月贷款4800元由乙方开始偿还。还款方式为乙方按期将还款金额汇入甲方账户，甲方应保证按时偿还银行贷款，如未按时归还银行贷款给乙方造成损失，由甲方负责赔偿。
有关借名报酬，协议载明：1、乙方借甲方资格购房给甲方造成不便，为此乙方一次性向甲方支付报酬180000元，上述报酬包括甲方为配合手续耽误的误工费等。
有关过户的约定，协议载明：4、当乙方满足过户条件后，甲方应在一年之内配合乙方将所有过户手续办齐，一年期限过后，甲方每拖延一日向乙方支付1000元违约金。
张某晨提交了案外人即出卖人曹某刚与买受人宋某涛于2015年7月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第二条第二项载明：该房屋性质为商品房。张某晨另提交了房屋所有权证，载明房屋所有权人宋某涛，房屋性质为商品房。对上述事实宋某涛、吴某霞予以认可。
张某晨提交了购房资格查验结果网页截图，显示购房家庭类别：D非本市户籍家庭（连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险），核验结果显示为“初步核验通过”，对获得购房资格的准确日期，张某晨未提交证据证明。张某晨另提交了“北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）”，查询日期为2015年10月至2021年7月，查询结果显示参保人姓名张某晨，社会保险实际缴费起止年月为2015年11月至2021年6月，共计68个月。张某晨称其在2020年10月左右就已经具备相应购房资格，但宋某涛拒绝办理过户手续。对上述事实宋某涛、吴某霞予以认可，宋某涛、吴某霞称双方签订的协议无效，因此拒绝按照协议履行。
宋某涛提交了北京市住房贷款担保中心于2019年3月12日出具的贷款还清确认书，载明：通过我中心核准，现确认借款人宋某涛购买大兴区A室房屋所申请的由我中心提供担保的贷款已还清贷款本息。
裁判结果
一、宋某涛、吴某霞于本判决生效后十五日内协助张某晨办理北京市大兴区A室房屋的不动产登记手续登记至张某晨名下；
二、宋某涛于本判决生效后十五日内向张某晨支付违约金10000元；
房产律师靳双权点评
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，宋某涛主张其与张某晨签订的《借名购房协议》因规避国家限购政策病扰乱金融秩序，应认定无效。对此法院认为，《借名购房协议》所涉房屋不属于经济适用住房、限价商品房或自住型商品房等国家政策确定的保障房类型，系可以正常上市交易的普通商品房，双方未有证据证明所涉借名买房约定违反法律规定或侵害社会公共利益或第三方利益,现有证据不能证明存在导致该协议无效的事由。因此，法院认定张某晨与宋某涛签订的《借名购房协议》系双当事人真是意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。
综上，对宋某涛提出的确认《借名购房协议》无效并据此提出的要求张某晨腾退涉案房屋的诉讼请求，不予支持。根据协议约定，宋某涛应在张某晨满足过户条件后在一年内配合其完成过户登记，一年期限过后，宋某涛每拖延一日向张某晨支付1000元违约金。对张某晨要求宋某涛、吴某霞配合对涉案房屋完成过户登记的诉讼请求，具有事实和法律依据，且张某晨自身已符合在京购买住房条件，法院予以支持。对张某晨主张的违约金，宋某涛拒绝履行约定义务确属违约，法院予以支持，关于具体数额，考虑到张某晨实际一直居住在涉案房屋，现有证据不能证明其实际损失，法院将对违约金数额予以酌定。
