北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林某杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认2020年7月28日原告与被告林某刚签订的北京市西城区X1房屋的《北京市存量房买卖合同》无效；2.请求法院判令被告林某刚、孙某配合原告将坐落在北京市西城区X1房屋所有权转移登记至原告名下；3.本案诉讼费由二被告负担。
事实和理由：原告系西城区X1房产的产权人；2020年7月28日原告与被告林某刚订立了一份《北京市存量房买卖合同》。该合同第一条约定原告将坐落在西城区X1房屋出卖给被告林某刚；合同第四条约定成交价格100万元，被告林某刚于2020年7月28日前向出卖人支付；双方就房屋的交付、违约责任、税费等其他事项未进行约定。
2020年7月28日原告通过自己的妻子名下的信用卡转账方式交纳契税87576.72元/印花税2.50元。后西城区X1房屋登记在被告林某刚名下，2020年11月12日补领产权证。原告与被告林某刚系父子关系，原告与龙某菲系夫妻，被告与林某浩系父子关系。被告林某刚在2015年1月1日落户在本案诉争的房产中，被告林某刚之子2016年10月12日因出生落户在本案诉争的房产中。2020年6月原告将户口由朝阳区X2迁移至本案诉争的房产中，被告之妻龙某菲一人户口仍然留在朝阳区X2。
2014年10月9日被告林某刚与孙某登记结婚。2018年6月7日被告林某刚及妻子孙某用分期付款的方式购买了坐落在西城区X3房屋，首付251万元，余款167万元向银行申请贷款支付，被告林某刚及妻孙某于2018年6月29日办理了上述贷款申请。2018年5月28日原告转给被告林某刚150万元，2018年6月7日原告转给被告林某刚110万元，2018年6月18日被告林某刚转给二手房交易中心托管277万元。被告林某刚自2018年8月1日始每月支付购房月供10637.67元，至今尚未还清。
2020年4月24日被告林某刚在某银行贷款20万元。本案涉案房屋附属配套幼儿园，幼儿园历年招生都有相应的入园政策，其中户主姓名、房产权属等均属于幼儿能否入园的积分条件。2020年7月28日前后本案涉案房屋市场行情成交均价是130987元/平方米。2021年3月29日被告林某刚与其妻离婚纠纷经北京市西城区人民法院判决，驳回了被告林某刚的离婚诉讼请求。房产过户用买卖的形式产生的费税低于赠与等其他方式。基于上述事实，依据《民法典》一百四十六条之规定，双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为应认定无效，故此原告提出如上诉讼请求。
被告辩称
被告林某刚辩称，同意原告的诉讼请求，认可原告的事实和理由。
被告孙某辩称：第一、涉案房屋买卖合同合法有效，不存在法律规定的无效情形，涉案房屋买卖合同签订时间为2020年7月28日，适用合同无效的前提应该有两项。第一项，表行为不存在真实意思表示。第二项，隐行为基于非法目的。在同时满足两项的情况下，才可认定合同无效。本案中，不同时满足上述两种情况。
第二、原告主张隐藏的法律关系为借用，没有任何事实和法律依据。第一点，二被告在涉案房屋买卖合同签订时与原告无任何借用的通谋、虚伪的意思表示，虚伪意思表示构成要件需要虚伪表示的双方在虚伪表示发生时已产生双方共同作假的通谋。原告对于在过户时借用的意思表示没有举证，且原告过户时即使处于借用的意思表达，也不应当对不知晓之意的被告孙某发生法律效果，更不能够产生合同无效的法律后果。
根据西城区房管局的房屋变更登记流程，在办理变更登记过程中，买卖双方可以将其签订的文件进行备案留存，如果原告的借用行为存在，其完全可以对借用合意、借用目的进行备案。但原告在起诉书和证据中均表明，双方以买卖形式办理过户仅仅因为买卖税费低于赠与税费，且原告也自认了当时可能是处于赠与的意思表达进行的物权变更。
第二点，借用本身不是一种法律行为，也不会导致房屋所有权的变动，原告在办理房屋变更登记时，原告本人、二被告都是亲自到不动产大厅完成的过户登记，第三人还特意以闪送形式，将身份证原件闪送至不动产大厅。原告对于以买卖形式过户是完全知晓的。原告作为完全民事行为能力人，应当知道房屋过户的法律后果，原告说为了孩子上学办理过户的目的，并非所有权转移的法律关系，原告主张的目的行为不影响买卖关系或者赠与关系，更不能阻碍物权所有权变动，不能以合同目的不同主张合同无效。父母将房屋以低价形式买卖给子女，为了孩子上学并不影响房屋过户背后的买卖行为或者赠与关系的成立，也不能够直接导致合同无效。
第三、原告主张的借用或者是为了孩子上学不是非法的目的，也不违反法律的禁止性规定，双方的表行为和隐行为不存在任何非法行为，不违反法律的禁止性规定。涉案房屋的买卖合同不是无效合同，故原告以为了孩子上学主张合同无效没有法律依据。
第二点，原告主张双方存在虚伪表示，原告就有义务对其主张的法律构成要件承担全部的举证责任，对于原告主张的借用，被告与原告并未产生通谋，原告对通谋未进行举证。被告孙某也不知道借用的意思表示。即使原告曾有过借用的意思，其单方的意思也不应该对被告孙某产生任何的不利的法律效果，更不能导致经过行政备案的合同无效。
第四，涉案房屋已登记至被告林某刚名下，原告主张为真实权利人，并要求转移登记自己名下，原告未能举证证明双方存在借用关系，更为重要的是，其所述为了孩子上学的客观理由，在客观上缺乏逻辑合理性。房屋过户并非为办理幼儿园手续，2020年7月21日，原告与被告林某刚在签订买卖合同前，孩子已经获得了幼儿园的资格，由此可以看出孩子在已经取得入园资格情况下，依然办理过户手续。通过入园须知可以看出，房子落户到父母名下并非唯一条件，不影响孩子获得入园资格。原告主张过户的目的就是为了孩子上学，是与事实严重不符的。
原告的所有权处分和变更行为，是原告的真实意思表达，原告与被告以买卖方式，采取了低价买卖或者赠与等多种合意的意思表达。我们认为既然是以低价形式买卖，是基于特种身份的买卖，当时的买卖过户被告孙某虽然一直认为双方的真实表示是赠与，但是被告孙某也不能否认双方在进行过户时也存在因身份关系进行低价房屋买卖的可能性，故我们认为是买卖和赠与的多种合意的买卖行为，并且经过行政机关的合意进行登记有效。
如果当时双方是因赠与的意思表达作出的所有权处分，涉案房屋已经实际转移给受赠人即本案的二被告，已经发生物权变动的实际效果，赠与合同已经履行完毕，原告无权要求二被告返还原物。如果当时双方是基于特殊身份进行的低价买卖作出的所有权处分，原告应当另行提起诉讼，主张其权益，不应当以合同无效主张权益。本案中原告与被告林某刚属于恶意虚假诉讼，企图侵害二被告的夫妻共同财产，恳请法院查明事实基础上做出判决。
被告孙某曾经听到原告与被告林某刚讨论怎么转移共同财产，侵害二被告的共同财产。本案涉案房屋在答辩人和被告林某刚婚姻关系存续期间取得，不影响涉案房屋为共同财产。在被告孙某出国期间，原告和被告林某刚试图转移共同财产，我们认为这是转移夫妻共同财产的行为。
第三人龙某菲述称，被告孙某的答辩理由均不成立，我方认可原告的事实和理由，同意原告的诉讼请求。原告和被告林某刚签订合同、办理过户手续的时候我知道，但是我不在场，我同意暂时过户，为了给孙子上学，但是我从来没有把房子给二被告的意思，我完全同意原告的意见。房屋是被告林某刚上大学时我和原告购买的，在孩子结婚的时候我都没有过户，如果过户我也是要婚前过户的，之所以2020年7月份过户，完全是为了孩子上公立幼儿园。
被告孙某说房屋是夫妻共同财产，但是被告孙某没有出资一分钱。我认为被告孙某才是过错方，为了出国留学，家里欠了很多债务。具体事实和理由如下：第一、本案的房屋不是真实的买卖关系，该房屋购买时交易价格136万，房屋过户时房屋的价值是1100多万，100万的数额显然不是房屋买卖的真实交易数额，而且该房屋属于第三人龙某菲与原告的夫妻共同财产，房屋过户时，龙某菲并未到房产交易大厅签字，也未授权原告办理房屋过户手续。
第二、涉案的房屋不是赠与，自始至终此房屋由原告名字更改为被告林某刚的名字，目的只有一个，是因为2020年第三人的孙子要上幼儿园。被告孙某所述的7月21日取得了幼儿园的入学资格不属实，7月21日取得的是预录取，根据招生简章，正式录取通知是在8月31日左右。当时房屋由原告名字改为被告林某刚的名字，只是为了提高孩子的评分才办理的过户手续，并且该房屋过户时，与被告林某刚达成过协议，房屋仍是其父母所有，与他本人没有关系。
本案诉争的房屋买卖合同无效的理由是，第一，双方的意思表示不真实；第二，约定的100万价格使国家的税收产生了损失，合同应为无效；第三，被告孙某答辩说是父母的赠与，实际情况与被告孙某陈述相反，被告孙某和第三人的儿子结婚，在诉争房屋居住，被告孙某将其父母接来住在原告的房屋内，后为了改善居住条件，第三人又借款了260万给被告林某刚和被告孙某购买了房屋，所以被告孙某和被告林某刚是有居住的房屋的，涉案房屋的过户并不是因为是他们的婚房，也不是为了把房屋给二被告。
第三、被告孙某一直坚持说是房屋赠与，现在又说意思表示真实，无论哪种方式，都不影响房屋买卖合同无效。本案争议的房屋虽然登记在被告林某刚名下，但是根据日常生活经验法则，夫妻共有的房屋登记在子女名下，并不能当然认为是赠与，被告林某刚也不认可是赠与行为，被告孙某也无法提供证据证明有赠与的行为表示，故被告孙某认为是通过接受赠与或者是特殊身份采取低价方式取得房屋的理由缺乏事实和法律依据。另外，根据1987年最高人民法院关于夫妻共同财产未经允许转给他人的批复，原告以买卖行为转给被告林某刚，第三人主张买卖行为无效。本案无论从哪一方面来考虑，被告孙某与被告林某刚二人无论是离婚，还是继续夫妻共同生活，其不应侵害原告和第三人的合法权益。我们坚持认为本案的诉争合同无效，请求法院依法判决。
法院查明
林某杰与龙某菲系夫妻关系，林某刚系林某杰之子。林某刚与孙某于2014年10月9日登记结婚，林某刚与孙某之子林某浩于2016年10月6日出生。
2013年5月8日，北京市西城区X1号房屋（以下简称涉案房屋）以新建商品房买卖原因转移登记至林某杰名下。林某浩户籍2016年10月12日登记至涉案房屋。
2020年7月28日，林某杰（列为出卖人）与林某刚（列为买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林某杰将涉案房屋出卖给林某刚，成交价格100万元，被告林某刚于2020年7月28日前向林某杰支付。双方就房屋的交付、违约责任、税费、不动产登记等其他事项未进行约定。原告、二被告及第三人均认可2020年7月28日原告通过其妻龙某菲名下的信用卡转账方式交纳契税87576.72元及印花税2.50元。
2020年7月28日，涉案房屋以存量房屋买卖原因由林某杰转移登记至林某刚名下。
原告表示，其与林某刚签订《北京市存量房屋买卖合同》不不存在买卖的意思表示，亦不存在赠与的意思表示，是为了二被告孩子上学考虑进行过户，系借用。林某刚对原告上述陈述认可。孙某对原告上述陈述不认可，并表示系基于特殊身份关系进行的低价买卖和赠与的共同表达。
关于《北京市存量房屋买卖合同》中约定的100万元房款，林某杰、林某刚、孙某均认可林某刚未向林某杰支付，林某杰亦未主张过。
关于涉案房屋居住情况，林某杰、林某刚、孙某均认可涉案房屋2010年由原告购买，购买后空置，直至2015年二被告结婚由二被告居住，之后原告于2018年出了首付款在隔壁小区又购买了一套房，由林某刚还款。庭审中，林某杰表示涉案房屋原告从未居住过，林某刚表示涉案房屋现由林某刚居住，孙某表示2021年不知道谁把孙某物品从涉案房屋搬走了。
原告、二被告均认可林某浩于2020年9月入幼儿园。
原告提交2020年某幼儿园招生公告，二被告及第三人对该公告真实性均予以认可。根据该招生公告载明，某幼儿园招生条件为：1、年龄满三周岁以上（2017年8月31日前出生）的健康儿童，能适应集体生活。2、优先招收符合《关于共建优质教育社区学校的合作协议》规定的某项目业主（第一购房人）直系子女入园（注：商住房业主子女不在优先招收范围内）。3、在有空余学位的前提下，按照就近原则，招收西城户籍，人户一致，落户满三年及以上的适龄儿童入园。……
幼儿园进行入园条件证件审核。（1）审核材料：户口本、房产证(某小区一手房业主还需要同时提供购房合同)，出生证、接种证、特殊证件(监护人士证明、监护人英模证明，监护人残疾证明、残疾儿童证明、孤儿福利证明，……。
2020年7月21日，林某刚在《幼儿入园预录取通知单（调剂入中班）》下附的《调剂入中班确认单》家长签字处签名。庭审中，原告、二被告及第三人均认可林某浩最终录取进入某幼儿园中班。
另查，林某刚曾于2021年1月12日立案起诉孙某离婚纠纷，提出要求与孙某离婚并由孙某抚养林某浩等诉讼请求，本院于2021年3月29日作出判决书，判决驳回林某刚的诉讼请求。
裁判结果
驳回原告林某杰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，原告主张其与林某刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》并非买卖的真实意思，是为了过户给林某刚方便林某刚之子林某浩入幼儿园小班，系借用。对此，法院认为，第一，原告证据不足以证明其与林某刚曾对上述意思表示进行过明确约定。第二，关于林某浩入园情况，在原告与林某刚2020年7月28日签订买卖合同之前，林某浩已经于2020年7月21日取得幼儿园预入园资格（调剂入中班），且根据《幼儿入园预录取通知单（调剂入中班）》载明，后期进行体检，待体检合格并经幼儿园审核确认后，以体检报告单换发正式录取通知书，即2020年7月21日已经确定林某浩体检合格后可以进入幼儿园中班。在原告与林某刚签订买卖合同完成过户手续后，林某浩最终依然进入幼儿园中班。即并无证据证明原告与林某刚的房屋买卖及过户行为对林某浩入园带来任何影响。
第三，虽然双方约定的房屋价格远低于市场价，且尚未主张支付，但基于林某杰与林某刚之间特殊亲属关系身份，并不能由此证明双方之间的买卖合同无效。第四，龙某菲表示，根据关于夫妻共同财产未经允许转给他人的相关规定，原告以买卖行为将涉案房屋转给林某刚，龙某菲主张买卖行为无效，但是，因龙某菲表示原告与林某刚签订合同、办理过户手续的时候其知情，故对龙某菲上述主张合同无效的意见，法院不予采纳。综上，原告证据不足以证明其与林某刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》并非双方的真实意思，故其要求确认买卖合同无效并要求房屋转移登记至其名下的诉讼请求，法院难以支持。
