北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某刚向本院提出诉讼请求：1.判决解除秦某刚与三被告于2020年7月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；2.被告一和被告二返还购房定金100000元；3.被告一和被告二支付原告违约金1840000元;4.判决三被告共同返还中介费用50000元；5.本案诉讼费及财产保全费由三被告承担。
事实和理由：2020年7月23日，秦某刚与三被告签订了《北京市存量房屋卖合同》。合同约定，秦某刚购买周某旭、赵某兰名下位于北京市大兴区一号房屋，，买卖双方通过A公司居间介绍成交，房屋成交价格9200000元。合同还约定自合同签订之日起109日内申请办理房屋权属转移登记手续。
因该房屋已设定抵押，秦某刚与周某旭、赵某兰还约定由其二人以融资担保形式办理房屋解押事宜，并与北京B公司（以下简称：B公司）签订了《履约担保协议》。合同签订后，秦某刚按照合同约定履行相关义务，周某旭、赵某兰却迟迟未能办理房屋解押手续，违反合同约定的房屋转移登记手续的申请时间。经周某旭再三承诺在2021年3月15日前可以完成解押手续后，秦某刚与三被告于2020年11月29日共同签订了《房屋买卖合同补充协议》，补充协约定被告一和被告二应确保在2021年3月15日前完全具备解除银行抵押条件并通过B公司风控审核、满足其担保条件。
2021年4月5日前申请办理房屋权属转移登记手续。若被告一和被告二无法按时完成，秦某刚有权退房，被告一和被告二应当退还秦某刚全部已付款项，并按照合同总成交价格的20％作为违约金支付给秦某刚。如因被告一和被告二原因导致合同解除，中介费用由被告一和被告二全额支付。但被告一和被告二未能于2021年3月15日前完成具备解除银行抵押条件，未能通过B公司风控审核、未满足其担保条件，且未能在2021年4月5日前与秦某刚办理房屋权属转移登记手续。被告一和被告二多次未能解除银行抵押，无法办理该房屋的过户手续，已经构成根本违约，应当双倍返还定金并承担违约责任，被告三应退还秦某刚中介费用。
被告辩称
周某旭、赵某兰辩称，一、同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，该合同第四条第二款第1项约定“乙方通过B公司以担保支付的形式支付给甲方??700万元整（大写：柒佰万元整）用于甲方赎楼解抵押，自乙方通过B公司以担保支付的形式支付给甲方??7000000元整（大写：柒佰万元整）之日起，甲方保证在12工作日内将赎楼解押手续办理完毕”。现因秦某刚没有按照合同约定支付700万元房款造成涉案房屋无法解押赎回，不能办理过户手续。现二被告同意合同解除，合同解除后秦某刚应当向二被告返还房屋及该房屋钥匙、门禁卡、电卡、水卡、煤气卡、二被告与开发商的原始房屋买卖合同，以及其他有关房屋资料文件。
二、同意返还给秦某刚定金10万元。秦某刚将该诉讼请求的20万元改为返还定金10万元，秦某刚对此诉求可自由主张，二被告不持异议。
三、不同意支付违约金的诉讼请求。理由是：1.秦某刚未按约定向二被告支付前期购房款700万元，其违约才导致赎楼解押不成，房屋买卖合同不能履行。根据秦某刚提交的《房屋买卖补充协议》第二、三、四条，此三条约定证明二被告出售房屋的诚意且一直让步以促使合同履行，其对合同无法履行没有过错，且合同不能履行超越二被告签合同时的预见，是签订房屋买卖合同时不能预见的。根据《民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”之规定二被告不同意支付违约金。况且二被告积极履约，从来没有想过不出售房屋。
秦某刚提交的2020年11月9日的录音材料第一页中间部分张（秦某刚之夫）多次向二被告表明可以给二被告时间办理解抵押事宜，等一两年都无所谓等表述。2021年4月10日的录音材料第一页开始部分二被告明确表示垫资人已经找好，可以随时解押；表明需要秦某刚按合同约定支付首期付款700万就可以解押，秦某刚未按合同约定支付，其违反合同约定。该录音材料中二被告坚持卖房，而秦某刚一直要求退房，其是明显违约，二被告没有违约故不应支付违约金。2、秦某刚仅支付了10万元定金，未支付任何房屋首付款，所以也没有给秦某刚过多的损失。3、现房屋市场价走低，解除合同后秦某刚另行购房时，降低了购房支出并没有给造成损失。4、二被告依据《民法典》第585条恳求法院依法裁判不支持原告的违约金损失。第四项诉讼请求与本案不是同一法律关系。
四、二被告同意向秦某刚支付中介费50000元，用于弥补秦某刚的损失。
A公司辩称，秦某刚起诉案由与A公司的法律关系（居间合同）并非同一法律关系，A公司作为居间人已经履行相应义务，不存在其他过失，根据北京市存量房屋买卖合同附件三房地产经纪合同第四条第三款约定，A公司无需退还已缴纳的居间费，该笔费用应由违约方承担，关于第六项诉讼请求，A公司已经履行相应义务，不用承担诉讼费和财产保全费；关于第一项诉讼请求，基于买卖双方同意解除，作为居间方尊重双方意见，所以同意解除。
法院查明
2020年7月23日，周某旭、赵某兰（甲方，出卖人）与秦某刚（乙方，买受人）、A公司（丙方，居间人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定秦某刚购买周某旭、赵某兰位于北京市大兴区一号；该房屋已经设定抵押，抵押权人为某银行，抵押登记日期为2020年4月28日；该房屋成交价格为920万元，买受人在签订本合同的同时支付定金10万元（不高于成交价格的20%）；当事人双方同意，自本合同签订之日起109日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同时，双方签署《房屋买卖合同补充协议》，其中第八条第1、2款约定：双方当事人同意，乙方采取自行交割昂视付款，具体付款方式及付款期限为1.甲方应确保本合同标的在2021年3月15日前完全具备解除银行抵押条件，并通过B公司的风控审核、满足其担保条件。甲方如无法按时完成，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还乙方全部已付款项，并按照合同总成交价格的20%作为违约金支付给乙方，乙方不退房的，甲乙双方自行协商处理；2.甲方双方约定，乙方通过B公司以担保支付的形式支付给甲方7000000元整用于甲方赎楼解抵押，相关担保费用由甲方承担。自乙方通过B公司以担保支付的形式支付给甲方7000000元整之日起，甲方保证在12工作日内将赎楼解押手续办理完毕，如办理赎楼解押手续办理完毕，如办理赎楼解押手续在12个工作日内甲方未办理完结，甲方自超出之日起按每日1000元支付息费给乙方。
2020年7月23日，周某旭、赵某兰（甲方，出卖方）与秦某刚（乙方，买受方）、B公司（丙方，担保方）签订《履约担保协议》，其中第一条第1款约定为顺利完成该房屋交易，甲方需先行偿还对本次房屋交易存在影响的债务或解除该房屋上抵押登记，乙方同意在该房屋过户前向甲方支付部分购房款（不含定金）以供甲方偿还债务或解除抵押登记，丙方对符合担保要求的上述购房款提供担保服务；第三条约定“本协议项下乙方同意向甲方支付的购房款金额为7000000元……在丙方出具‘达成’的《风险告知书》后，乙方应当从其本人的银行账户向《风险告知书》中明确的甲方指定的其名下账户支付该笔购房款”；第四条第2款约定“本协议项下丙方应收取的担保服务费为70000元，本协议签署当日，甲方应一次性支付70000元……甲方双方均已知悉，丙方收取担保服务费仅作为同意对甲乙双方支付条件进行审核的前提，如丙方审核结果为未达成，则丙方不承担担保责任”。秦某刚向周某旭、赵某兰支付购房款100000元。
庭审中，秦某刚及周某旭、赵某兰均认可未办理网签。周某旭及赵某兰认可没有向B公司支付担保服务费7万元，称其与B公司口头约定待配资成功时才交纳，但其二人没有满足B公司所要求的提供290万元的条件。
庭审中，秦某刚提交涉案房屋成交价格、同等类型房屋拍卖价格、涉案房屋挂卖价格网页截屏、房屋买卖合同及房产证、小额贷款额度借款合同公证书、小额贷款最高额抵押合同公证书、转账凭证、利息支付记录截屏，证明为购买涉诉房屋，秦某刚出卖了父母的房屋，自双方签订合同后，同一小区大面积房屋成交价格上涨，2021年7月21日秦某刚另购房屋总价为971万元，购房面积为174.59平方米，因二被告违反合同约定，致使秦某刚造成房屋价格上涨损失、利息损失及购房损失。周某旭及赵某兰对上述证据的真实性、证明目的及关联性均不认可。A公司认可上述证据的真实性和证明目的。
秦某刚提交解除房屋买卖合同告知函及快递信息查询单，证明2021年4月2日，秦某刚与A公司均采用邮寄送达方式向周某旭、赵某兰签发了解除房屋买卖合同的告知函，A公司寄往周某旭北京市住址的告知函于2021年4月8日拒收，寄往周某旭户籍地的告知函于2021年4月9日拒收，寄往赵某兰住址的告知函于2021年4月8日签收，秦某刚寄给赵某兰的于2021年4月15日签收。周某旭、赵某兰认可真实性，不认可证明目的。A公司认可真实性和证明目的。
秦某刚提交微信聊天记录、录音证明周某旭截止至2021年3月15日，仍然没有进行融资担保手续，合同无法进一步履行，二被告构成根本违约，合同目的无法实现，周某旭口头承诺因为其原因无法办理担保解押手续，就双倍退还定金、支付违约金并赔偿损失。周某旭及赵某兰不认可上述证据。A公司认可上述证据。
周某旭、赵某兰提交公证委托书，证明B公司一直接受其两人的融资担保事项，其两人一直积极履行协议内容，配合办理配资、解押等工作。秦某刚对真实性和证明目的均不认可。A公司称与其公司无关，不发表意见。
裁判结果
一、确认秦某刚与周某旭、赵某兰、A公司于2020年7月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》于2021年4月15日解除；
二、周某旭、赵某兰返还秦某刚购房款100000元，于本判决生效之日起十日内支付；
三、周某旭、赵某兰返还秦某刚居间服务费（即中介费）50000元，于本判决生效之日起十日内支付；
四、周某旭、赵某兰支付秦某刚违约金300000元，于本判决生效之日起十日内支付；
五、驳回秦某刚的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
秦某刚与周某旭、赵某兰、A公司基于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》成立合法有效的房屋买卖合同关系。现秦某刚诉求解除双方签订的上述合同及补充协议，周某旭、赵某兰及A公司亦同意解除，法院对此不持异议。关于解除之日，合同自通知到达对方时解除，故法院确定为解除通知最后到达周某旭及赵某兰之日即2021年4月15日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为合同解除的法律后果，周某旭及赵某兰应将已收取的购房款100000元返还秦某刚，周某旭及赵某兰亦同意返还，法院不持异议。周某旭及赵某兰同意在本案中返还秦某刚居间服务费（即中介费）50000元，法院不持异议。
根据房屋买卖合同及补充协议约定，周某旭及赵某兰应确保涉案房屋在2021年3月15日前完全具备解除银行抵押条件，并通过B公司的风控审核、满足其担保条件。首先，周某旭及赵某兰当庭认可没有按照履约担保协议约定期限向B公司交纳担保服务费，其虽辩称未交纳的原因是与B公司口头约定待配资成功时才交纳，但周某旭及赵某兰未就该抗辩意见举证证明，且周某旭及赵某兰当庭认可其没有满足B公司所要求的配资成功条件即提供290万元用于偿还涉案房屋及案外房屋的全部贷款。
其次周某旭记录赵某兰抗辩称因秦某刚未向其支付700万元购房款的违约行为导致赎楼解押不成进而导致房屋买卖合同合同无法履行，但根据履行担保协议约定，秦某刚向周某旭及赵某兰支付该笔购房款的前提是在B公司出具“达成”《风险告知书》后，而B公司出具前述达成风险告知书的条件是周某旭及赵某兰符合其公司的担保要求，因此法院不予采纳周某旭及赵某兰的上述抗辩意见。综合全案事实可以认定秦某刚已于2020年8月10日前备齐用于前期融资担保的资金并一直积极与周某旭及赵某兰沟通联系解押事宜，但截止至2021年3月15日，周某旭及赵某兰未能确保涉案房屋完全具备解除银行抵押条件，并通过B公司的风控审核、满足其担保条件，其二人确有违约行为。
关于违约金数额，法院以秦某刚的实际损失为基础，兼顾合同履行程度、当事人过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，综合考量认定违约金为300000元。
