北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰、林某兰向本院提出诉讼请求：1．判令二被告赔偿原告658490元；2．由被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：二原告为夫妻关系，2003年10月28日，二被告因不具备购买经济适用房的资格，因此借用了原告林某兰的身份，购买了位于北京市昌平区×室经济适用房房屋，登记在原告林某兰名下，购房时二被告支付了购房款254267．5元，补缴了土地出让金34743．5元，契税3814元，公共维修基金5085元，共计支付了人民币297910元。2010年1月12日，在该房屋具备上市的条件后，二被告与原告林某兰签订了《存量房屋买卖合同》，将房屋过户到了二被告名下。
2020年原告赵某杰所在单位在进行军队住房清理工作时，发现原告林某兰在2003年购买过涉经济适用房，且在2010年出卖了该房屋，要求原告赵某杰向军委缴纳出卖经济适用房的收益658490元，否则原告赵某杰已经购买的部队的房改房将被收回。因此原告按照规定缴纳了658490元。原告交纳了上述款项后，告知被告该款项是因为被告借名购房才给原告造成的额外支出，因此应该由被告补偿给原告，但被告拒绝支付。故原告起诉至人民法院，请求法院查明事实，依法裁判。
被告辩称
周某峰、吴某玲辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告赵某杰不具备起诉的主体资格身份，首先当时被告仅是借用林某兰的个人身份进行购房，和赵某杰无关，至于赵某杰是何身份，被告并不知情。林某兰将身份证借给被告购房，也并未告知赵某杰是其丈夫，更未告知赵某杰的身份是军人，也更未告知如果借名给被告买房会造成以后赵某杰的部队追缴等事宜。
另根据本案原告证据3《结婚证》显示，原告2人是2021年5月26日才成为夫妻，因此赵某杰所谓的因2012年的部队购房造成的军队处罚更和本案没有关联性。
二、本案原告以房屋买卖合同纠纷为案由起诉被告，依据双方签订的房屋买卖合同及任何书面文件，均没有任何一条规定，原告可以向被告主张任何赔偿款，因此原告起诉被告是没有任何合同依据。
三、被告在借用林某兰的名字买房过程中没有任何过错，首先是原告自愿同意，被告没有强迫，其次被告在案涉房屋产权证刚满5年的情况下，就第一时间于2010年1月12日将房屋又过户到被告自己的名下。此时北京市房屋限购政策并未实行，北京市房屋限购政策于2011年2月17日实行。因此即便被告占用原告姓名自2003年10月28日至2010年1月12日期间也并不影响原告的购房资格，原告只要有购房需要，随时可以买房。
四、该案件已经超过诉讼时效，法院应判决驳回原告的所有诉讼请求。1．因为根据原告提供的证据8《某单位经济适用住房预售协议书》，该份协议书于2012年签订，该份协议第八条违约责任约定，乙方承诺在签订本协议之前未购买……经济适用住房，否则追究乙方责任……。从该份协议签订时间和内容看，原告应于2012年签订该份协议时，就应当知道自己的权益可能受到损害，那么依据当时的规定，诉讼时效应为2年，如果原告的权益受到侵害确实和被告有一定的关联性，其最晚也应该于2014年底前向被告主张。但赵某杰直到2020年底才和被告联系，已经超过法律保护的2年诉讼时效。
2．赵某杰在签订《某单位经济适用住房预售协议书》协议时，并未向部队披露其购买过经济适用房，那么到底是其故意隐借名买经济适用房情况，还是林某兰根本就没有将借名买房的事宜告知过赵某杰？如果赵某杰对借名买房不知情，那么其更没有权利起诉被告，即便追究也是向林某兰主张损害；如果赵某杰对借名买房的事知情，就不应隐瞒再和部队签订该份协议，且应该立即告知被告该情形，否则就已超出诉讼时效。
五、原告起诉状陈述的某单位政策规定，被告不知情，原告也从未和被告说过，如果确实存在该规定，原告就不应该借名给被告，被告也更不可能向原告借名买房，因为被告可以用3万元以内的价格就借到名买房。再次某单位的政策即便有效，也仅是针对赵某杰，
综上，被告在借名买房的过程中没有任何过错，因此，原告起诉被告没有任何合同及法律依据，请驳回原告的所有诉讼请求。
法院查明
赵某杰与林某兰于1988年12月30日登记结婚，于2020年10月16日登记离婚，于2021年5月26日复婚。
2002年12月15日，北京A公司（出卖人）与林某兰（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定，林某兰购买位于北京市昌平区×号房，房屋总价款为260177元。该合同还对其他内容进行了约定。后案涉房屋登记至林某兰名下。
2010年1月12日，林某兰（出卖人）与周某峰（买受人）、吴某玲（买受人共有人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人将位于北京市昌平区×的房屋出售给买受人；该房屋成交价格为347434．95元。该合同的其他内容均存在空白处。后案涉房屋转移登记至周某峰、吴某玲名下。
2012年某单位（甲方）与赵某杰（乙方）签订《某单位经济适用住房预售协议书》。协议书约定，乙方自愿以经济适用住房价格购买甲方依据某单位建设的经济适用住房，地址为北京市海淀区×；第八条违约责任约定：乙方承诺在签订本协议前，夫妻双方均未享受国家或军队房改优惠政策购买自有住房，包括集资房、安居房、经济适用住房，按房改成本价或经济适用住房价购买的军队和地方现有住房、共有住房，以及单位统一组织或购买的享有一定优惠政策的商品房和其他政策性保障住房，否则，甲方有权在任何时间撤销本协议，并依据有关政策规定追究乙方责任，乙方无条件退回住房。该协议还对其他内容进行了约定。
2021年5月，某单位送达《赵某杰同志交纳收益确认单》，记载：根据军队住房清理政策规定，对赵某杰配偶林某兰位于昌平区×的住房，按照转让时点进行了市场价值评估，需交纳收益65．849万元。赵某杰于2021年交纳了上述收益款。
庭审中，双方均认可存在借名买房合同关系。赵某杰、林某兰向本院提交周某峰、吴某玲于2020年10月15日书写的《借用林某兰身份证购买经济房屋情况说明》、于2021年3月12日书写的《房屋购买情况说明》。周某峰、吴某玲对此予以认可。周某峰、吴某玲陈述案涉房屋已于2016年出售。
裁判结果
驳回赵某杰、林某兰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
依法成立的合同，受法律保护。本案中，林某兰与周某峰、吴某玲之间形成的借名买房合同关系以及2010年1月12日签订的《存量房屋买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。赵某杰、林某兰陈述其与周某峰、吴某玲形成借名买房合同关系时口头约定购房产生的一切费用都是由被告承担，产生的费用是指与购房有关的契税等费用，当时没有预见到可能产生的后续的补缴款，现因某单位要求我方补缴收益款，根据我方与周某峰、吴某玲之间的口头约定，故提起本案诉讼。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。但现有证据不足以证明周某峰、吴某玲存在违约行为，且补缴收益款的情形是双方在签订合同时均未预见的，故赵某杰、林某兰要求周某峰、吴某玲赔偿其损失，于法无据，法院不予支持。
