北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某旭向本院提出诉讼请求：1、判令方某与周某杰于2006年3月15日签订的关于北京市海淀区H号房屋的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：第一，涉案房屋系周某与方某夫妻共同财产，周某是某单位职工，因其职工身份分配的房屋，他去世后夫妻共同财产并未发生继承的情况下直接购买了H号房屋并使用了周某工龄，因此H号房屋是夫妻共同财产，方某将房屋出售给周某杰侵害了其他继承人的合法权益，故我们认为合同无效。
第二，方某与周某旭签订的房屋买卖合同也并非双方真实意思表示，方某曾向原告之子周某霖说当初是因为自己不是职工身份，无法报销暖气费才改登记到周某杰名下，周某杰本人也没有支付任何房屋买卖款，根据民法典规定，民事行为属实虚假真实意思的，民事行为无效，故买卖合同签订无效。
被告辩称
周某杰辩称，位于北京市海淀区H号房屋，是父亲周某生前承租的公有住房。父亲周某于1994年10月1日去世后，由母亲方某承租。相关法律规定，继承人只能继承被继承人具有所有权的合法财产，承租房是公有住房，被继承人没有所有权，承租房不是被继承人的合法财产，因此承租房不能作为继承人的财产被其子女继承。被继承人周某去世后没有留下房产。
1998年，由我出资，母亲方某购买了北京市海淀区H号房屋，产权人为方某。相关法律规定，房屋产权人拥有房屋一切权利，受到法律保护。产权人对房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2006年3月15日，产权人方某将其房屋所有权与我以现金交易，产权交易依法合规。周某旭仅凭主观臆断起诉房屋买卖合同无效和未支付购房款，没有事实依据和法律依据。我没有侵害所有继承人的合法权益。
被告周某新、周某毅、周某龙未进行答辩。
法院查明
周某与方某系夫妻，共生育五个子女，即周某新、周某毅、周某旭、周某龙、周某杰。1994年10月1日，周某去世。2020年10月5日，方某去世。
位于北京市海淀区H号房屋原登记在方某名下。该房屋系方某于1998年申请购买，2002年2月26日，方某与北京某单位签订北京市某单位出售公有住房协议书，约定北京市某单位根据97年文件批复，向方某出售涉案房屋，房价款37987元。在房价计算表中列明使用了男方工龄1年，女方工龄43年。但在购房调查回执表中体现周某的工龄为43年。2006年3月15日，方某与周某杰签订北京市房屋买卖合同，方某以377442元的价款将上述房屋出售给周某杰，周某杰于2006年3月16日取得该房屋所有权证书。
现周某杰认为涉案房屋系周某、方某的夫妻共同财产。周某去世后，涉案房屋中属于周某的房屋权益应由其继承人继承，方某支付的购房款是周某、方某的共同财产，周某杰明知涉案房屋中属于周某的房屋份额并未析出，并由其他继承人继承的情况下，周某杰就要求方某将其房屋出售，且周某杰并未支付购房款，涉案房屋应属有效。
为此，周某杰向本院提交了周某的档案材料，显示周某在90年代有退休工资，约200余元，周某去世时一次性发放了平均工资二个月的丧葬补助费，本人工资六个月的救济费。周某杰不予认可，表示涉案房屋是周某去世前承租的公房，周某去世后，该房屋承租人变更为方某，后方某签订的购房合同，但实际购房款系周某杰支付的，周某的退休金只有100元。故该房屋系方某的个人财产。为此，周某杰向本院提供了北京某单位签发的住房情况的材料、交纳44087元购房款及相关费用的收据。
另查，周某系北京某单位的职工，方某生前无工作。周某旭表示将涉案房屋出售给周某杰并非方某的真实意思表示，并向本院提供录音，周某杰不予认可，表示老人生前系其照顾，家里人都知道此事，也已经将购房款37万余元以现金形式给付方某。
裁判结果
驳回周某旭的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
公民的合法权益受法律保护。本案中，涉案房屋系周某去世后，由方某购买，根据周某旭提供的证据，无法证明方某系用夫妻共同财产购买的上述房屋，故涉案房屋应归方某个人所有。涉案房屋购买时使用了周某的工龄，无法改变该房屋的权属性质，但周某旭可就工龄部分主张财产性补偿。在涉案房屋归方某个人所有的情况下，方某有权处分该房屋，现方某已去世，周某旭表示方某出售房屋并非其真实意思表示，周某杰未支付购房款，仅向法院提供了录音材料，法院无法采信。故方某与周某杰签订的房屋买卖合同应属有效。周某旭要求确认合同无效之请求，于法无据，法院不予支持。
