一、原告诉称
原告田芳诉称，2016年9月，原告父母与水景公司签订合同，在该公司的居间服务下，于2016年9月16日与卖房人即被告刘晓签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并当天支付了30000元定金，又在9月20日支付了中介费44100元。后经过再三催促被告办理房屋过户手续，原告了解，刘晓的房产在2016年7月中旬已被查封，中介公司在房源信息审查等方面未履行应尽的审慎义务，没有及时告知原告此事，导致被告的行为严重损害了原告的合法权益。故此诉至法院，诉讼请求如下：1、请求法院判令解除《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》。2、请求法院判令被告水景公司退还购房定金30000元。3、请求法院判令水景公司退还中介费用44100元。4、请求法院判令二被告向原告支付总房款20%的违约金。5、请求法院判令被告水景公司赔偿原告房屋溢价造成的经济损失78.54万元。6、请求法院判令含诉讼费在内的一切相关费用由二被告承担。
二、被告辩称
被告水景公司辩称，同意原告第一、第二、第三项诉讼请求，不同意第四项、第五项请求。首先这是房屋买卖合同，我公司和原告是居间服务关系，所以合同的违约责任与我公司无关，原告的溢价主张没有道理。而且我公司与刘晓也没有恶意串通和故意隐瞒签署合同，合同无法履行根本过错是在刘晓的房屋产权有瑕疵，所以我公司认为原告的第四、五、六项诉讼请求应予驳回。
被告刘晓辩称，房屋买卖合同签订之前，我不知道房子已经被查封了。根据相关法律规定被查封的房屋签订的买卖合同是无效的。房屋买卖的相关费用我一分钱也没有拿到，都是中介公司收取的，所以我觉得我没有责任。9月16日签订的合同，9月17日中介公司就通知我房子被查封了，我就去查怎么回事。是因为其他诉讼的财产保全查封的，我收到的查封通知是在10月26日开庭当天才收到。10月初我就和原告沟通过说我不知道最终结果。我同意解除合同，原告的第二项、第三项诉讼请求都与我无关。第四项请求我认为签订的合同是无效的，我觉得我们三方都有过错，我不同意赔偿房款20%的违约金，但是可以就我的过错范围内赔一部分钱。第五项诉讼请求与我无关。
三、审理查明
经审理查明，2016年9月16日，原告田芳(买受人)与被告刘晓(出卖人)签订北京市存量房屋买卖合同一份。合同约定如下：……第五条房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。……第六条房屋的交付：出卖人应当在2017年2月28日前将该房屋交付给买受人。……第十条权属转移登记(一)当事人双方同意，自本合同签订之日起80日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同签订的同时，原告(乙方)与被告刘晓(甲方)及水景公司(丙方)还签订居间服务合同及补充协议各一份。其中居间服务合同约定：甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提供房屋买卖所需的一切证书，证件及材料;甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。丙方应遵守相关法律法规规定，尽职提供居间服务，甲、乙双方授权丙方办理房源审核、购房资质审核、网上签约手续。补充协议就房款的给付方式、期限、房屋产权的过户期限及逾期办理的违约责任进行了约定。合同签订当日，原告向水景公司交纳定金30000元，并支付中介服务费用共计44100元。2016年10月10日，水景公司告知原告其所购买的房屋已被法院查封。
另查明，我院于2016年7月5日作出民事裁定，对涉诉房屋予以查封。2016年10月26日，上述保全裁定由我院依法送达给刘晓。
上述事实，有当事人陈述意见、房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、收据、收款证明及2943号、2944号卷宗材料等在案佐证。
四、法院判决
1、原告田芳与被告刘晓于二�一六年九月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效。
2、被告水景公司于本判决生效后七日内返还原告田芳购房定金三万元。
3、被告水景公司于本判决生效后七日内返还原告田芳中介费四万四千一百元。
4、被告刘晓于本判决生效后七日内赔偿原告田芳损失七万五千元。
5、被告水景公司于本判决生效后七日内赔偿原告田芳损失一万元。
6、驳回原告田芳的其他诉讼请求。
五、资深房产律师点评
1、关于合同效力
本律师认为，按照法律规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。出卖人擅自将已被查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效。本案中，原告田芳与被告刘晓在签订房屋买卖合同前，涉诉房屋已被法院查封，属于依法被限制转让的标的物，故该房屋买卖合同依法应属无效。
2、关于财产返还及赔偿
按照法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，合同中关于违约责任的约定条款不产生法律效力，故原告主张的违约金赔偿的诉讼请求于法无据，不应支持。但原告可以就因合同无效受到的损失主张赔偿。考虑到房屋买卖合同签订当时原告审查了被告刘晓持有的房产证原件，尽到了作为房屋买受人的审慎注意义务，其对合同的无效不负有过错。虽被告刘晓在合同签订当时不知晓涉诉房屋已被法院查封的事实，但合同因房屋被查封而无效的过错仍应归责于房屋所有权人即刘晓。刘晓应就其过错向原告承担损失赔偿责任。考虑到刘晓系在合同签订后得知涉诉房屋被查封，其并无损害原告利益的故意，另因原告在合同签订后不足一个月内即知晓涉诉房屋被查封的事实，原告应当预见到自己损失的发生并采取措施防止损失的扩大，故结合原告的实际损失情况及被告刘晓的过错程度对刘晓应赔偿原告的损失数额酌情予以考虑。对于原告要求水景公司赔偿损失的诉讼请求，本律师认为，按照相关规定，中介机构对外发布房源信息前应当核对房屋产权信息，并经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验。本案中水景公司未对涉诉房屋进行房源核验即组织买卖双方签订房屋买卖合同，其对合同的无效亦负有相应的过错，亦应就其过错向原告承担相应的赔偿责任。考虑到水景公司在得知涉诉房屋被查封后及时告知买卖双方，并自愿退还其已收取的中介费用，故应当结合其过错程度对其应承担的损失赔偿数额酌情予以考虑。
