一、原告诉称
原告郭达昌向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，为原告办理涉案房屋的产权登记手续，并将涉案房屋交付原告;2、要求被告支付违约金50万;3、诉讼费由被告承担。事实和理由，2016年8月11日，在第三人房产中介公司居间服务下，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称为《合同》)及《补充协议》，约定原告购买被告所有的涉诉房屋，该房屋建筑面积127.32平方米，房屋总价款1000万元，支付方式为签订合同当日支付定金10万元，通过银行贷款方式支付500万元，剩余490万元于网签手续办理后2日内，通过资金监管的方式支付，双方应当最晚于合同签订之日起90日内办理产权转移登记手续。上述合同签订当日，原告按约定向被告支付定金10万元。由于涉案房屋属于央产房，需要被告取得《在京中央单位已购公房变更通知单》后再进行交易流程，但被告迟迟不予配合办理相关手续。经原告及第三人房产中介公司多次催促，被告一直拒绝，导致过户手续至今未能办理。原告的行为已构成违约，故原告提起本案诉讼。
二、被告辩称
被告李家辉辩称：原告所述《合同》及《补充协议》均系第三人刘涛代李家辉所签订，但被告一直在国外，事务繁忙，从未委托刘涛出售涉诉房屋，故上述《合同》及《补充协议》对被告不发生法律效力。被告没有出售涉诉房屋的意思表示，现在对刘涛的行为亦不予追认，不同意原告的诉讼请求。
第三人刘涛述称：在签订《合同》及《补充协议》时，刘涛已经明确告知原告及房产中介公司刘涛并未取得被告的授权。但房产中介公司为了促成交易，最终促成三方签订相关协议。同时，原告及房产中介公司也要求第三人提供被告的授权。事后，第三人将此事告知被告，遭到被告的明确反对及拒绝。因此，三方签订的相关协议不具有法律效力。第三人已将收取原告的定金退还。第三人方大明述称：同意被告的答辩意见，不同意继续履行合同。
第三人房产中介公司述称：第三人同意协助原、被告继续履行合同并办理交易后续手续，对其余诉讼请求不发表意见。第三人刘涛将涉诉房屋委托房产中介公司出售。2016年8月10日，第三人带原告查看房屋。同月11日，房产中介公司协助双方商谈签约事宜。刘涛提交了刘涛、李家辉的身份证原件、户口本原件及产权证原件。刘涛代表李家辉与原告签订了《合同》及《补充协议》。由于刘涛一直未能办理完毕李家辉的公证委托手续，导致过户手续一直未能办理。刘涛签订上述协议时，持有李家辉的委托书。
三、审理查明
本院经审理认定事实如下：2016年8月11日，第三人刘涛以被告名义与原告签订《合同》，约定被告将其名下的涉诉房屋出售给原告。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。如合同可继续履行的，双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。同日，刘涛以被告名义(甲方)与原告(乙方)、房产中介公司(丙方)签订《补充协议》，约定由于国家政策或涉诉房屋原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致涉诉房屋暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方协商，同意按照如下方式解决，甲乙双方于2016年8月11日签订的《合同》及甲乙丙三方签订的《履约服务合同》长期有效，直至交易房产转移完毕。由于甲方无法到场签署出售涉诉房屋的相关文件，现甲方委托刘涛代为签署上述标的房屋的一切相关文件。因存在双方签署的《合同》无法履行的风险。故代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，并代理人保证会在本协议签署后30日内完成上述标的房屋的出售委托公证手续。如由于代理人没有获得上述授权或者代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应向乙方承担《合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。经甲乙双方友好协商同意，在甲方办理完央产房上市后45个工作日内办理完过户手续，如因乙方自身问题拖延时间按照未付房款的每年6%的利息支付给甲方。同日，刘涛以被告名义(甲方)与原告(乙方)及房产中介公司(丙方)还签订《居间服务合同》，约定乙方已对甲方提供的房屋产权证明(产权人身份信息、产权人的委托授权书处未勾选)资料进行了审核。上述协议签订后，原告向刘涛支付定金10万元。由于刘涛未能取得被告的公证授权委托，故上述合同未能继续履行。2017年4月，刘涛将定金10万元退还原告。
庭审中，被告表示其从未授权刘涛与原告及房产中介公司就出售涉诉房屋一事签订合同。刘涛表示，委托书系房产中介公司在现场打印，刘涛在委托书上签字形成，委托书载明的时间即签订合同时间。原告则表示并不清楚李家辉人在国外，在签订合同时，刘涛提供了委托书，且在签订合同过程中，刘涛曾与李家辉采用打电话的方式进行沟通并最终确定交易价格。而合同签订后，李家辉还曾积极履行合同，为方大明出具公证委托手续。且在刘涛与李家辉电话联系时，还得知李家辉与原告之夫的亲戚相识，故李家辉对于刘涛签订合同一事是知情且同意的。房产中介公司冯宝出庭作证，其表示在签订合同时，刘涛确曾告知李家辉人在国外，对于刘涛持有的委托书，不能确认是如何办理的。被告表示，房产中介公司提供的委托书中明确写明被告长期居住国外，原告对此应当是知情的。
经询，被告表示因存在纠纷，涉诉房屋的央产房上市手续暂时无法办理。同时，1980年6月，被告与方大明登记结婚，涉诉房屋系二人结婚后取得，现方大明表示不同意继续履行合同。经释明，原告表示在本案中坚持要求履行合同的诉讼请求。
四、法院判决
驳回原告郭达昌的全部诉讼请求。
五、资深房产律师点评
本律师认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，根据已查明的事实，在第三人刘涛以被告名义与原告及房产中介公司就涉诉房屋的买卖签订《合同》及《补充协议》时，原告及房产中介公司对于被告居住于国外一事是明知的，虽然房产中介公司档案中保存有委托书，但对于该委托书如何形成房产中介公司无法确认。同时，该委托书的落款时间与签订合同时间为同一天，且通过肉眼分辨，无法辨认委托书上“刘涛、李家辉”签名与当日形成的《合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等合同中“刘涛、李家辉”签名样式一致。《居间服务合同》亦未勾选原告曾审查产权人身份信息、产权人的委托授权书。在此情况下，应当认定刘涛在以李家辉名义与原告、房产中介公司签订《合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等协议时，并未获得李家辉的授权。关于刘涛的行为是否构成表见代理一节，因原告、房产中介公司对于被告身处国外一事是明知的，基于上述委托书的相关情形，可认定在签订合同过程中，原告对于委托书的审查存在瑕疵，故刘涛的行为亦不构成表见代理。而原告提出的刘涛在签订合同过程中曾拨打电话以及事后李家辉曾为方大明办理公证手续等情况均不能证明李家辉知晓刘涛签订合同一事或证明李家辉事后追认刘涛所签合同。基于上述情况，刘涛以李家辉签订的《合同》、《补充协议》对李家辉不发生效力。同时，本案涉诉房屋系央产房，现未办理央产房上市手续。而第三人方大明作为涉诉房屋的共有人，亦表示不同意继续履行合同。在此情况下，原告要求继续履行《合同》及《补充协议》，并要求被告支付继续履行合同违约金，无相关合同及法律依据，对此不应支持。
