(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
刘霞诉称：2014年5月20日，我与李咏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李咏将其名下位于北京市东城区房屋出售给我，成交价格为人民币207万元。双方在《补充协议》第六条中约定，李咏承诺在房屋所有权转移之前将交易房屋内的户口迁出，如李咏逾期未办理户口迁出，则应支付总房价款20%的违约金。2015年8月6日，我将户口迁入北京市东城区房屋，在办理时发现该房屋内尚有两户的户口未迁出。诉讼请求：1、请求判令李咏将北京市东城区房屋中的户籍迁出;2、李咏按合同约定以房屋总价款207万元的20%赔偿刘霞违约金41.4万元。
二、被告辩称
李咏辩称：我与刘霞于2014年5月20日签订《补充协议》，约定我在产权转移之前将交易房屋内的户口迁出。现刘霞的起诉已超过法律规定的两年诉讼时效期间，故其要求李咏赔偿违约金的主张不应得到法律支持。李咏承认由于自己未能及时落实入户问题，有疏忽不妥之处，但未对刘霞本人和孩子入户造成妨碍和损失。双方的房屋买卖合同主要内容已履行完毕，而补充协议所约定的总价款20%的违约金有悖法律规定，显失公平。根据相关法律规定，上述违约金的约定过分高于造成的损失，故李咏请求法院依法调减违约金。
三、审理查明
位于北京市东城区房屋原系李咏所有的私产。
2014年5月20日，原、李咏经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。该合同约定，刘霞购买李咏名下的位于北京市东城区房屋，建筑面积为38.75平方米;房屋成交价格为207万元;李咏应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续;如因李咏自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向刘霞支付已付房款千分之五的违约金;逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日期，李咏应当按日计算向刘霞支付全部已付款万分之五的违约金。
双方在该合同附件六《补充协议》中约定，李咏承诺在房屋产权转移之前将交易房屋内的户口迁出，如李咏逾期未办理户口迁出，则应支付刘霞总房价款20%的违约金。
2015年8月6日，刘霞母子的户籍迁入北京市东城区房屋。李咏之女赵某的户籍登记在北京市东城区房屋;案外人周某的户籍亦登记在该址，其为户主，该人与李咏没有亲属关系。2017年5月25日，赵某的户籍从北京市东城区房屋迁出。李咏表示其与周某不认识，亦无任何联系方式，其无法将周某的户籍迁出。对于刘霞主张的违约金，李咏认为刘霞主张的违约金约定过高，要求法院依法予以调整。
就刘霞提出要求李咏迁出户籍的诉讼请求，法院向刘霞释明，户籍迁移系公安机关的行政职能，该诉讼请求不属人民法院受理民事诉讼的范围。刘霞仍坚持该项诉讼请求。
四、法院判决
北京市东城区人民法院经审理后判决：
1、李咏李咏于本判决生效后十日内给付刘霞刘霞逾期迁出户籍违约金人民币三万元;
2、驳回刘霞刘霞的其他诉讼请求。
五、资深房产律师点评
依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务，违约方应承担违约责任。根据已查明的事实，原、李咏所签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同约定，双方的合同成交价格为207万元，李咏负有将诉争房屋内户籍迁出的义务，如未迁出，应承担违约责任。在上述房屋买卖合同履行过程中，李咏已收取刘霞支付的全部购房款207万元。诉争房屋内有李咏之女和案外人周某的户籍。李咏未能迁出上述户籍，其行为已构成违约。李咏于案件审理中已将其女儿的户籍迁出，但其无法将周洪生的户籍迁出。对此，李咏应承担违约责任。现刘霞要求李咏支付延期迁出户籍的违约金，理由正当。
现诉争房屋内的周洪生户籍非李咏家人的户籍，李咏无法保障该户籍何时迁出，为此，李咏应一次性承担本次合同交易的违约责任。因双方约定的违约金标准过高，李咏要求法院依法予以调整，对李咏承担违约金的具体数额由法院酌定。李咏仍应积极寻找周洪生，尽早迁出相关户籍。关于李咏所提出的刘霞起诉已超过法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因双方在补充协议中对逾期迁出户籍应支付违约金的期限并无约定，故李咏的该项抗辩意见没有依据。
