一、原告诉称
原告仁康(集团)公司诉称：1998年5月18日，该公司下属非法人营业组织--仁康北京分公司与法兰公司协商签订了《商品房预售(预购)合同》。合同约定：仁康北京分公司向法兰公司购买商品房，共计15000平方米。工程竣工交付时间为1999年8月31日。仁康北京分公司应分数次向法兰公司支付购房款6624万元。房屋项目竣工验收前仁康北京分公司支付房款为总房款的70%，计4636.80万元。合同签订后，双方办理了预售合同登记，仁康北京分公司超额支付购房款共计5875万元。但至今为止，法兰公司仍未交付竣工验收合格的房屋，构成违约。购房合同签订后，仁康公司经批准变更为仁康泰和公司，2003年6月仁康公司又更名为仁康(集团)公司，现仁康(集团)公司享有1998年5月18日购房合同的全部权利。为此请求判令：1.法兰公司立即履行交房义务;2.法兰公司从逾期之日起至交房之日止向仁康(集团)公司支付违约金(截至2005年1月31日违约金为2543.62万元);3.由法兰公司承担诉讼费用。
二、被告辩称
被告法兰公司答辩称：1、仁康(集团)公司主体不适格。从仁康(集团)公司提交的现有证据来看，无法证明仁康北京分公司已更名为仁康(集团)公司，仁康(集团)公司不是购房合同的相对方，不享有购房合同的权利。2、即使仁康(集团)公司主体适格，法兰公司申请中止案件审理的要求合理合法，本案应中止审理。3、关于实体问题，对于交房法兰公司无异议，但对于违约金，仁康(集团)公司的请求已超过诉讼时效，法兰公司不予认可。
三、审理查明
审理查明：仁康(集团)公司原名为仁康公司，1996年9月经批准设立了仁康公司北京市分公司(以下简称仁康北京分公司)。1998年5月18日，法兰公司与仁康北京分公司签订了《商品房预售(预购)合同》约定：法兰公司将其开发建设的北京某商用房共计15000平方米以6624万元的价格预售给仁康北京分公司。第一次缴付购房款在合同签字后付定金20万元;第二次在登记时付房款总额的20%(含定金)1325万元;第三次在工程进行到第九层时付总价的10%，共计662万元;第四次在工程每上升五层时付总价的10%，共计662万元。法兰公司在1999年8月31日将竣工并经验收合格的上述房屋移交给仁康北京分公司。该合同关于违约责任的约定为：合同签订后，双方均不得擅自变更或撤销，仁康北京分公司如违反约定的期限延迟缴付房款，应向法兰公司缴纳违约金，违约金每日按房价的0.2‰累加计算;法兰公司如违反约定的期限延迟交移房屋，应向仁康北京分公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。合同签订后，法兰公司和仁康北京分公司在北京市房地产交易所办理了预售合同登记，登记号为(98)预售(购)第0953号。1998年7月6日至1999年1月11日，仁康北京分公司分八次向法兰公司共计支付了5875万元的房款。
2003年2月12日，法兰公司向仁康北京市分公司(以下简称仁康北京分公司)发出《商品房入住通知》称，现已按照仁康北京分公司的变更要求及施工图完全竣工，设备安装已全部就位，并已调试完毕。请仁康北京分公司即日起入住该楼，进一步完善精装修，尽快支付剩余房款，以便法兰公司尽早为仁康北京分公司完善房屋产权证及国土使用证。但是，法兰公司至今未向仁康(集团)公司提交泛华大厦通过竣工验收和消防验收并达到合格可以入住的证据。
2003年10月28日，仁康北京分公司称以邮件挂号的方式，向法兰公司送达了《关于催交我司购买的办公用房的公函》，但未向一审法院提交邮政送达的回执单据。
目前，讼争房屋已完成主体结构建设，尚未竣工验收，不具备交付使用条件。
2004年7月，仁康(集团)公司发文同意注销仁康北京分公司及其所属分支机构营业执照，原仁康北京分公司及其直属机构的相关债权债务由仁康(集团)公司承担。
四、法院判决
1、法兰公司在判决生效后三十日内按双方签订的《北京市商品房预售(预购)合同》将验收合格的商品房交付仁康(集团)公司，并办理有关产权过户手续。
2、法兰公司在判决生效后立即向仁康(集团)公司支付截止2005年1月31日的逾期交房违约金2543.62万元，并按每日6624万元的0.2‰向仁康(集团)公司支付从2005年2月1日起至履行本判决第一项交房义务时止的逾期交房违约金。案件受理费430960元、保全费331720元，共计762680元，由法兰公司负担。
五、资深房产律师点评
1、关于仁康(集团)公司是否属于适格原告问题。
1998年5月18日，与法兰公司签订《商品房预售(预购)合同》的仁康北京分公司，系由原仁康公司设立，原仁康公司变更名称为仁康(集团)公司后，其与仁康北京分公司隶属关系没有变化。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。目前，仁康(集团)公司已下文注销仁康北京分公司，其相关债权债务由仁康(集团)公司承担。因此，仁康(集团)公司以原告身份向法兰公司主张权利是正当的。
2、关于仁康(集团)公司主张的违约金请求是否超过了诉讼时效的问题。
首先，本案违约金系基于法兰公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定，法兰公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向仁康(集团)公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则;其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算;再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，法兰公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，不予采纳。
综上，仁康(集团)公司与法兰公司签订的《商品房预售(预购)合同》符合法律规定，系双方真实意思表示，应当受到法律保护。法兰公司应当按照合同忠实履行义务，避免因违约造成其损失的扩大。仁康(集团)公司的诉讼请求及其理由成立。
