一、原告诉称
原告雅观公司起诉称，2003年3月12日，其(甲方)与慧芳公司(乙方)签订《定向开发协议》，委托乙方为甲方建设办公楼和商品住宅小区。协议签订后，雅观公司积极履行合同，但慧芳公司却怠于履行合同义务，实际工期大大拖延。2005年3月30日，双方又签订了《补充协议》，同时，双方对原《定向开发协议》中约定的合同工期、付款方式、违约责任等条款进行了补充和修改。签约后由于慧芳公司存在工期延误、质量不合格以及违反抵押禁止义务等多处严重违约行为，已经构成根本违约，合同目的根本无法实现，雅观公司有权依法解除合同。请求法院判令：1.解除《定向开发协议》以及《补充协议》。2.慧芳公司返还雅观公司已付投资款11050万元及利息1476.04万元(暂算至2007年7月30日，应算至判决作出之日)。3.慧芳公司返还雅观公司定金100万元。4.由慧芳公司承担本案全部诉讼费用。2008年2月29日，雅观公司增加以下诉讼请求：1.判令慧芳公司支付工期逾期违约金5187万元(暂算至2007年7月30日，应算至判决生效之日);2.判令慧芳公司支付办公楼抵押违约金5037.59万元(暂算至2007年7月30日，应算至判决生效之日);3.判令慧芳公司赔偿雅观公司办公楼项目损失13123.3万元(暂算至2008年2月29日，应算至判决生效之日)。
二、被告辩称
被告慧芳公司辩称，1、本案应该定性为商品房买卖合同纠纷。定向经营行为的实质是慧芳公司按照雅观公司的要求建成商品房交付给雅观公司，而雅观公司通过预付房款获得低价的商品房。根据法律规定，双方签订的合同应该认定为商品房买卖合同。2、雅观公司迟延付款违约在先，无权要求工程如期完成。工程进度延误虽然是事实，但是延误的原因有因为雅观公司的行为造成的，有因为承建人中国建筑总公司的行为造成的，不能完全归责于慧芳公司。3、工程不存在无法修复的质量问题。4、办公楼项目土地当时已经去国土局办理了抵押，但是国土局认为没有债务关系所以没有给办理抵押。慧芳公司在抵押土地方面没有违反禁止土地抵押义务的行为。综上，请求人民法院依法驳回雅观公司的诉讼请求。
三、审理查明
法院经审理查明：2003年3月12日，雅观公司(甲方)与慧芳公司(乙方)签订《基地定向开发建设协议书》(以下简称《定向开发协议》)，委托慧芳公司为雅观公司建设办公综合楼和商品住宅小区。协议签订后，雅观公司分别于2003年4月16日、10月17日、2004年11月15日向慧芳公司支付50万元、1950万元、590万元，共计2590万元。2003年7月8日，慧芳公司取得了规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》。2005年2月5日，慧芳公司完成综合楼土方开挖、桩基础、基坑支护的招标工作。2005年3月28日，慧芳公司取得综合楼基础的《建筑工程施工许可证》。
2005年3月30日，雅观公司(甲方)与慧芳公司(乙方)签订《补充协议书》(以下简称《补充协议》)，在付款方式上双方约定，双方约定本《补充协议》签订后，原协议仍然有效，本《补充协议》与原协议有冲突的，以《补充协议》为准。《补充协议》签订后，雅观公司分别于2005年4月12日、2006年8月9日、2006年9月7日向慧芳公司支付5460万元、1000万元、2000万元。至此，雅观公司向慧芳公司总共支付11050万元用于办公楼建设。2006年1月4日，慧芳公司完成对土建(含桩基)、水电防雷、空调通风、通风、消防人防的招标工作。2006年4月6日，办公楼工程完成桩基础工程。2006年5月25日，慧芳公司取得了规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》及附件。2006年6月21日，慧芳公司取得建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》。2006年8月16日，慧芳公司完成了办公楼地下室工程。2006年12月5日，慧芳公司完成办公楼四层楼面结构工程。2006年12月9日，承建财富国际广场工程的中国建筑总公司致函慧芳公司，称因慧芳公司长期欠付工程进度款造成材料供应中断，生产陷入半瘫痪，决定于2006年12月10日全部停工。2007年3月21日，建筑工程质量检测中心组织对综合楼进行综合检测。2007年5月23日，建设主管部门在财富国际广场工程质量事故处理工作协调会议纪要上明确：财富国际广场工程存在的安全和质量问题，属重大工程质量事故。该工程至今处于停工状态。
诉讼期间，雅观公司委托房地产评估公司对雅观公司综合办公楼房地产重新购置而产生价格上涨的损失价格评估。该评估机构于2008年3月2日的作出评估结论为：综合办公楼需重新购置而产生价格上涨的损失为13123.3万元。慧芳公司在质证中认为该评估报告是雅观公司单方委托评估，内容不客观公正，并且以重置价主张损失没有合同约定和法律根据，不存在重置的理由和事实。
四、法院判决
1、解除雅观公司与慧芳公司签订的《定向开发协议》及《补充协议》;
2、泳臣房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内返还雅观公司11050万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付每笔款项自收到之次日起至实际给付之日止的利息;
3、泳臣房地产开发有限公司赔偿桂冠电力股份有限公司损失1000万元;
4、驳回雅观公司的其它诉讼请求。
如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费967965元，由桂冠电力股份有限公司负担677575.5元，泳臣房地产开发有限公司负担290389.5元。
五、资深房产律师点评
双方当事人争议的焦点为：涉案合同的效力以及合同是否应当解除，如果合同解除该如何处理。
关于涉案合同的效力。依据本案事实，2003年3月12日，雅观公司(甲方)与慧芳公司(乙方)签订《定向开发协议》，委托慧芳公司建设办公综合楼和商品住宅小区。从双方当事人的约定来看，双方所签订的《定向开发协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。
关于合同是否应当解除以及合同解除后如何处理的问题。关于工程工期及交付问题，双方作如下规定：主体工程开工28个月内竣工验收，通过验收合格后2个月内交付雅观公司使用。在权利义务方面双方约定：雅观公司有权监督工程进展，在工程形象进度未达到计划要求时，有权拒绝支付任何款项。在交付方面约定：当慧芳公司无法按期交付时，则雅观公司可以选择通知慧芳公司解除协议或继续等待。如果雅观公司选择继续等待，则等待时间由雅观公司决定，等待后仍然可以解除协议。依据本案事实，现慧芳公司并未按期交工，依据双方合同约定，雅观公司有权解除合同。
对合同解除后的责任承担问题，雅观公司诉请慧芳公司返还购房款、双倍返还定金、支付违约金并且赔偿购房款利息损失、办公楼重置费损失。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由慧芳公司返还雅观公司的购房款和利息。关于雅观公司主张的双倍返还定金问题，《补充协议》约定：“雅观公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费”，因此，雅观公司于2003年4月16日支付的具有履约定金性质的50万元因《补充协议》重新约定为预付土地款而不再具有定金性质。因此，不应予以返还。关于雅观公司要求慧芳公司支付工期逾期违约金和慧芳公司擅自抵押土地的违约金的诉讼请求。我认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对雅观公司要求支付违约金的主张，不应支持。鉴于本案合同解除后雅观公司另行购买办公楼等需要支付费用，而慧芳公司专门按照雅观公司的要求定向建设的住宅楼和商品住宅小区，合同不履行后也会给慧芳公司造成一定损失。综合考虑本案的实际情况，可以酌定慧芳公司赔偿雅观公司损失。
