一、原告诉称
原告杨正诉称：2000年，我从北京市华隆公司购得北京市顺义区的78号房屋，后因家庭需要，我欲将房屋进行出售，于是认识了齐铮铮，并对房屋进行了公正，后来，齐铮铮不知去向。
2011年初叶华对涉诉房屋主张权利，经查，涉诉房屋变更至叶华名下，对此，我从不知道。同年，我起诉。诉讼中得知房屋再次出售给了曲东，并办理了过户。2016年9月26日，法院判决了齐铮铮与叶华、叶华与曲东就涉诉房屋签订的协议无效。我到房屋登记部门办理变更登记发现涉诉房屋已抵押给中信行，致使我不能办理变更手续。
诉讼请求：被告曲东与农商银行签订的抵押合同无效。
二、被告辩称
被告中信行辩称：原告主张抵押合同无效，没有事实及法律依据。曲东在办里抵押手续的时，提交了房屋的相关的证件等证明，中信行经审核发放了借款，这符合办理的规定及流程。曲东在办理抵押的时候，已经取得了房产的所有权，涉诉房产不属于所有权不明或者有争议的财产，可以办理抵押。
本案中，即抵押合同是借款合同的从合同，而叶华与曲东签订的房产买卖协议与曲东与中信行的借款合同是不同当事人之间完全不同性质的法律关系。认定买卖协议无效，不能认定借款合同无效。
被告曲东辩称：原告当时是以涉诉房屋为别人作担保，原告将自己的房屋抵押给齐铮铮。曲东是善意取得该房屋。
三、审理查明
查明，涉诉房屋为杨正所有。杨正委托齐铮铮出售上述房屋。齐铮铮将涉诉房屋售予叶华，并过户。叶华又将房屋出售给曲东。叶华向中信行出具《未出租证明》
2014年12月15日，曲东与中信行签订借款合同。 2014年12月24日，曲东领取了房屋所有权证书。2015年1月5日，曲东和中信行共同办理抵押登记。并出具《未出租证明》。2016年，杨正起诉齐铮铮、叶华、曲东以确认合同无效纠纷。房屋的所有权在曲东名下。
诉讼过程中，杨正提交叶华与阳坊支行签订的《注销抵押登记协议》，证明曲东在没有注销抵押登记的情况下购买涉案房屋，也证明中信行与曲东存在恶意串通的行为。但是中信行认可出卖人叶华在得到曲东提供的首付时有能力偿还银行的贷款以解除抵押。
诉讼过程中，曲东提交杨正出具一份《保证书》及担保房产清单，落款处有杨正的签名。
四、法院判决：
北京市密云县人民法院经审理后判决
驳回原告杨正的诉讼请求。
五、资深房产律师点评
1、本案的争议焦点之一为房屋买卖合同的无效是否必然导致房屋抵押合同的无效。
根据法律规定,主合同无效,从合同无效。但抵押合同是借款合同的从合同,而不是买卖合同的从合同,因此只有借款合同无效,才导致抵押合同无效。
因此，本案抵押合同是否有效,关键是审查借款合同是否有效以及是否存在合同无效的情形。曲东为购买涉诉房屋向中信行借款，双方就借贷达成了合意,并且签订了书面的借款合同,中信行实际发放了借款,该借款合同不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效。因此本案不存在因为借款合同无效而导致抵押合同无效的情形。
2、本案的另一争议焦点是抵押合同是否存在上述合同无效的情形。争议焦点，一是曲东与中信行是否恶意串通,损害原告的利益;二是本案抵押合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。
合同无效的情形有：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
关于恶意串通一说，原告说房屋买卖合同的成交价格与中信行提供的买卖合同价格不一样。对此，中信行没有审查网签合同的义务。其次，原告说曲东没有明确说涉诉房屋是否出租，农商银行也没有做出回答，但是该两项不能认定曲东与中信行是否恶意串通。最后，曲东在申请借款和抵押的时候，提供了房产证。因此，原告提出二被告之间恶意串通损害原告利益的主张，不能成立。
关于抵押合同是否违反法律规定一说，曲东向中信行提供了其与出卖人叶华签订的存量房买卖合同以及房屋买卖契约，农商银行在此情况下应当给予借款。所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案中涉诉房屋在进行抵押的时间点上、权属问题上不存在争议。出卖人叶华也是在持有真实有效的房产证的情况下将房屋过户给曲东名下的，曲东持有的房产证在当时也是真实、有效的。因此，本案抵押合同并不违反法律、法规的强制性规定。
提醒：签订买房协议要慎重，建议咨询专业律师，或请律师作见证，为您的房屋买卖一路保驾护航!
