(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
谢同诉称：2006年1月10日，谢同与丛飞签订农村房屋买卖合同，谢同将登记在其名下的位于北京市顺义区331平米的宅院一处以29500元的价格卖与丛飞。合同签订后涉诉宅院及红本交由丛飞掌控并使用。我对我国农村房屋买卖的相关政策法规所知甚少。诉讼请求： 1.确认谢同与丛飞于2006年1月10日签订的《房屋买卖合同》无效;2.丛飞返还宅院及该土地使用证，谢同返还丛飞购房款29500元。
二、被告辩称并反诉
丛飞辩称：1.谢同曾就本案纠纷向法院起诉过一次，该案中委托评估机构对涉诉房屋进行评估后，谢同就撤诉了。现在又就同一纠纷重复起诉至法院，是浪费司法资源;2.丛飞认为双方签订的《房屋买卖合同》有效，有双方的签名，且有6名证人签字，其中还有村委会的人员参与，从法律上已经确定了该合同的法律效力，因此合同有效。 3,借名买房的法律效力如何.我国土地管理法规定严禁城镇居民购买宅基地上的房屋，没规定农村居民不能购买，丛飞系农业户口，其购买谢同宅基地上的房屋是有效的，涉诉宅院应归丛飞所有;4.若法院最后认定双方签订的《房屋买卖合同》无效，谢同应给付丛飞45万元的经济补偿。
丛飞反诉称：请求判令：1.谢同与丛飞签订的《房屋买卖合同》有效;2.谢同赔偿丛飞房地产评估费2000元、误工费700元、交通费2100元，合计4800元;3.宅院房屋归丛飞所有。
谢同辩称：不同意丛飞的诉讼请求。评估费的发生不是必要的，就房屋价值双方可以私下协商。谢同同意给付丛飞购房款的利息钱。
三、审理查明
2006年1月10日，谢同作为卖房人、丛飞作为买房人就北京市顺义区宅院签订《房屋买卖合同》。
查明，丛飞及其丈夫户籍为北京市密云县X村农业户口。
庭审中，法院明确告知丛飞如下事项：因涉诉宅院的《房屋买卖合同》已经发生争议,借名买房后难过户怎么办，为了避免损失扩大，在相关争议解决完毕之前，即法院作出判决之前，丛飞不得对涉诉房屋进行装修、改扩建等任何变动，应维持涉诉宅院的现状。
四、法院判决
北京市顺义区人民法院经审理后判决：
1、确认谢同与丛飞院签订的《房屋买卖合同》无效;
2、谢同返还丛飞房屋及附属物现价值53629元;
3、谢同赔偿丛飞信赖利益损失201853元;
4、丛飞将顺义区X宅院、《集体土地建设用地使用证》原件返还给谢同;
五、资深房产律师点评
1、本案争议焦点之一为丛飞是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之《房屋买卖合同》的效力问题。
根据《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，属于农民集体所有;农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，丛飞主张其作为北京市密云县农民，购买涉诉宅院并未违反法律规定。对此，律师认为农村宅基地属于农民集体所有是指特定村集体内的宅基地归本村农民集体所有，不包括其他村的农民，故丛飞之辩解意见实难采信。丛飞不具备购置涉诉宅院的主体资格，其与谢同签订就涉诉宅院签订《房屋买卖合同》不符合法律的相关规定，应当依法认定该《房屋买卖合同》无效。
2、本案争议焦点之二为双方签订之《房屋买卖合同》无效后的财产返还问题。
《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，评估报告尚在有效期内，双方均认可其真实性，故对评估报告予以采信。涉诉宅院虽未被拆迁征用，但双方之房屋买卖交易行为已完成多年，涉诉宅院房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，谢同现主张合同无效要求丛飞退还房屋，其应返还丛飞涉诉宅院房屋及附属物的现价值并对丛飞因合同无效造成的信赖利益损失给予补偿，其数额根据双方过错程度参照评估报告的意见予以确定。
