基本案情：
上诉人上实公司因与被上诉人海景公司、原审被告杭千岛湖公司股权转让纠纷一案，原审法院经审理查明：2005年10月8日，上实公司与千岛湖公司签订了一份《股权转让协议》，约定上实公司将其在海景公司27％的股权以人民币300万元转让给千岛湖公司，转让款于协议签订之后7日内支付。协议签订后，上实公司与千岛湖公司变更了股权登记并经大理市工商局核准。2006年6月28日，千岛湖公司、海景公司共同给上实公司出具《承诺保证函》，载明千岛湖公司保证于同年7月31日前支付拖欠上实公司的300万元股权转让款，为保证该款按时支付，海景公司将其开发的大理春天广场楼盘的专卖店3号、7号商铺作抵押等。2008年6月24日千岛湖公司又向上实公司承诺，因其公司资金周转困难，所欠上实公司股权转让款于同年12月31日前偿还。承诺期限届满之后，上实公司多次催收未果，遂诉至原审法院，请求判令千岛湖公司向上实公司支付款300万元及逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年10月16日起至款项付清之日止），同时由海景公司对前述款项承担相应的担保责任。
原审法院经审理认为：上实公司与千岛湖公司签订的《股权转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行各自义务。上实公司依约变更了股权登记并经大理市工商局核准，已完成相应义务。而千岛湖公司未在约定期限内支付300万元款，违反了合同约定，后其虽又作了两次付款承诺，但仍未履行付款义务，理应承担逾期支付款项的责任，故上实公司要求千岛湖公司支付自2005年10月16日至清偿完毕之日止银行同期贷款利息的诉请应予支持。千岛湖公司与海景公司共同出具的《承诺保证函》实质是抵押担保合同，依照《中华人民共和国担保法》之规定，以城市房地产等建筑物作抵押的应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，双方未依法办理相关的抵押物登记手续，因此该《承诺保证函》无法律效力，抵押担保无效，故上实公司要求海景公司承担担保责任的诉讼请求于法无据，不应予以支持。
上实公司不服提起上诉，二审法院认为，海景公司是否应承担赔偿责任，首先应当分析抵押合同是否成立。本案中，海景公司于2006年6月28日出具了一份《承诺保证函》，原判将该《承诺保证函》认定为抵押担保合同，属于错误认定。事实上，该《承诺保证函》并非债权人上实公司与担保人海景公司就抵押担保达成的合意，而是海景公司的单方行为。海景公司通过《承诺保证函》向上实公司表明了以其在建工程为债务人千岛湖公司按时还款（2006年7月31日前）提供抵押担保的意愿，该意思表示属于合同法意义上的要约，海景公司发出此要约的目的是希望和上实公司订立抵押合同。如果上实公司愿意接受此要约，就应当适时作出相应的承诺，承诺生效时抵押合同方告成立。根据《中华人民共和国担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”之规定，上实公司所作的承诺必须采用书面形式。但从现有证据看，在海景公司出具《承诺保证函》后，上实公司从未以任何形式进行过承诺，其既未在《承诺保证函》上签章认可，也未与海景公司签订书面的抵押担保合同，甚至没有证据能够证明其曾要求过海景公司办理相关抵押登记手续等，双方因而没有建立起抵押担保关系。抵押合同没有成立，何谈抵押权的效力问题，原审认定抵押担保无效属于适用法律错误，对此法院予以纠正。综上所述，判决驳回上诉，维持原判。
律师评析：
本案的焦点问题在于海景公司是否应对上实公司的股权转让款负有担保责任，关键是海景公司与上实公司之间是否存在抵押担保合同、该合同的效力以及抵押权是否成立。千岛湖公司与海景公司共同给上实公司出具《承诺保证函》：为保证款按时支付，海景公司将其开发的大理春天广场楼盘的专卖店3号、7号商铺作抵押等。因此关键在于判断该《承诺保证函》的性质和效力。
该《承诺保证函》是海景公司单方出具的承诺保证，可以看成是海景公司向上实公司发出的以不动产抵押为千岛湖应支付的款做担保的要约，由于上实公司未在上面签字且之后一直未予以承认可以视为未作承诺，又我国物权法第一百八十五条规定了抵押合同应以书面形式订立，由于当事人之间未达成意思表示一致且又不符合相关的形式要求，因此海景公司与上实公司的抵押担保合同不成立不生效。抵押担保合同未生效则自然抵押权不成立且双方也未办理相应的抵押担保手续，故抵押权不成立不生效。
值得注意的是，虽然本案中由于抵押担保合同不成立而抵押权也不成立，但是在实践中往往出现抵押担保合同成立生效而由于未办理抵押登记手续而导致抵押权未设立的情形，而这往往会导致债权人的权益得不到有效保障，因而抵押登记手续是抵押权成立生效的至关重要的条件。
