原告诉称
李某眉向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付违约金61.2万元。
事实和理由：2017年2月20日，原告与被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定被告将北京市海淀区1室房屋出售给原告。涉案房产是学区房，签约时被告告知原告，其妹妹王某华户籍在该房产内，且由于家庭内部矛盾，王某华不同意将户籍迁出。原告考虑王某华是老年人，其子女已经成年，不会导致学区名额被占用，故同意不追究被告的违约责任。后双方依约履行合同。于2017年12月18日完成所有权转移登记手续及房屋交付。
2020年9月，原告打算出售房产，去派出所查询得知，王某华及其子张某文的户籍均登记在涉案房产内，且被告母亲（已故）的户籍信息亦未注销。根据北京市二手房买卖交易惯例，学区房内有户口无法迁出，其挂牌价及成交价要低于同类房产50万-100万不等。因学区名额存在被占用的风险，买受人往往并不愿意购买有年轻人户口无法迁出的学区房。据此，原告多次与被告协商要求将张某文的户口迁出，被告表示其与王某华已没有往来，无法协助迁出户口。
原告认为，被告在签署买卖合同及补充协议时未如实告知涉案房产的户籍登记情况，隐瞒了张某文的户籍信息，由于被告的违约行为导致原告出售涉案房产价格显著低于市场价格，被告应向原告承担违约责任。综上，特诉至法院，望判如所请。
被告辩称
王某青辩称，双方的房屋买卖合同已经履行完毕，我没有违约行为。我是通过中介卖房，核对了房产证和户口本，签订合同前，我已经告知原告是我父母的房子，有张某文和王某华的户口，因为他们没有其他房产，户口迁不出去，原告对此是知情的，而且原告考虑到王某华是老年人，张某文已经成年，不会对其孩子上学产生影响，因此同意不追究违约责任。现又起诉，没有理由。
本院查明
2017年2月20日，王某青（出售方）与李某眉（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某青将位于北京市海淀区01号房屋出售与李某眉，房屋成交价格为6120000元。合同约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。”
同日，双方另行签署《补充协议》，其中第四条约定：“经甲乙双方友好协商同意，标的房屋现有一户口无法迁出，甲乙双方均已知情。乙方认可且不追究违约责任。上述合同签订后，李某眉向王某青支付612万元房款，于2017年12月18日完成所有权转移登记手续。”
王某华、张某文户口于2010年10月13日迁入01号房屋，现尚未迁出。
对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：
一、关于01号房屋出售时房屋内的户口情况。
李某眉主张签约时其仅知道王某华一个人的户口登记在01号房屋，故在签署《补充协议》中约定标的房屋有一户口无法迁出，其知情并同意不追究王某青的违约责任。王某青辩称其在签约时已经向李某眉出示01号房屋的房产证及户口本，并口头告知李某眉王某华和张某文两个人的户口均在01号房屋，李某眉对此知情，王某青并未就此向本院充分举证。
二、关于违约金数额，李某眉主张01号房屋为学区房，现因张某文的户口在01号房屋，影响其出售价格，故要求王某青支付总房款百分之十的违约金共61.2万元。王某青则主张违约金过高，李某眉并未就其主张的房屋出售损失向本院举证。
裁判结果
王某青于本判决生效后七日内支付李某眉违约金100000元。
房产律师点评
本案争议焦点为李某眉在签署《房屋买卖合同》时是否知晓张某文的户口亦在01号房屋。
李某眉与王某青签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。01号房屋为学区房，李某眉购房时考虑子女入学，在签约前对房屋内户口登记情况进行审查，在知晓有王某华一个人的户口不会影响学位之情形下，同意不追究王某青的违约责任,故在《补充协议》中明确约定有“一户口”未迁出。王某青虽辩称已经口头告知李某眉有王某华和张某文两个人的户口但并未就此向法院提交证据，故法院对王某青此该项抗辩意见不予采信。现张某文的户口亦在01号房屋未迁出，故法院对李某眉要求王某青承担张某文的户口无法迁出的违约责任的诉讼请求予以支持。
关于违约金数额，李某眉主张总房款的百分之十，王某青则认为违约金数额过高，且李某眉亦未提交证据证明房屋实际出售损失，故法院认定合同约定的违约金过高，并将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减。
