北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某达向本院提出诉讼请求：1.请求确认赵某坤与张某贤签订的关于北京市朝阳区房屋的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由被告张某贤、赵某丽共同负担。
事实和理由：赵某达、赵某丽为兄妹关系，二人母亲为孙某芝、父亲为赵某涛，继父为赵某坤，张某贤系赵某丽之子。北京市朝阳区房屋（以下简称案涉房屋）系赵某涛名下房屋拆迁款购买，登记在赵某坤名下，并非是孙某芝、赵某坤的夫妻共同财产。
2019年7月4日，孙某芝去世后，案涉房屋应属遗产。案涉房屋未进行遗产继承的情况下，赵某坤与赵某丽并未告知赵某达，即与张某贤签订房屋买卖合同，将案涉房屋过户给张某贤。此行为严重侵害了赵某达的合法权益，赵某达诉至本院。
被告辩称
被告张某贤与赵某丽共同辩称，不同意赵某达的诉讼请求。一、案涉房屋是孙某芝和赵某坤夫妻共同财产。二、案涉房屋虽然是赵某坤以买卖形式过户给了张某贤，但是张某贤未按买卖合同条款支付购房款。双方的意思是赵某坤将案涉房屋赠与给张某贤，由张某贤代为持有，以后作为遗产按照赵某坤遗嘱进行分割。
三、民法典第1153条规定夫妻共同所有财产遗产分割时应该将财产的一半分出为配偶所有，其余的归被继承人所有。案涉房屋在孙某芝去世后，房屋50%的份额是赵某坤所有，另外50%应由赵某坤、赵某达、赵某丽三人按照法定继承规则继承，赵某达只能继承房屋16.7%的份额，无论是买卖还是赠与，赵某坤只是处置了赵某达16.7%的份额，该处分仅就赵某达这部分是无效的。
四、即使案涉买卖合同无效，房屋也应该作为遗产按照赵某坤遗嘱进行分割，赵某达分得16.7%的份额，恢复原状没有现实可能性，赵某达只能主张赔偿损失，张某贤愿意根据赵某达的房产份额对其进行折价赔偿。因此请求法院驳回赵某达的诉讼请求。
法院查明
赵某坤与孙某芝为夫妻关系，二人于1980年10月7日登记结婚。赵某涛系赵某达与赵某丽之父，赵某坤系二人继父。孙某芝于2019年7月4日死亡，赵某坤于2021年2月15日死亡。
2005年，赵某坤（买受人）与北京Y公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市朝阳区房屋。赵某坤取得案涉房屋产权。
2019年11月21日，赵某坤与张某贤签订《房屋买卖合同》，约定赵某坤将案涉房屋出售张某贤，合同约定双方当事人自行交付房屋，房屋成交价格2100000元，合同并未就付款方式、房屋权属及具体情况、房屋交付、违约责任等进行约定。
2019年11月21日，案涉房屋所有权登记至张某贤名下，庭审中，张某贤认可其支付了房屋交易税费，但并未向赵某坤支付案涉房屋房款。
庭审中，赵某丽与张某贤均未举证证明赵某达对案涉房屋买卖知晓且同意转让。赵某达与赵某丽庭审中均认可，其与赵某坤存在抚养与赡养关系。庭审中，赵某达陈述案涉房屋交易价格低于同地点同类房屋市场交易价格的50%，张某贤对此不予认可。
裁判结果
确认赵某坤与被告张某贤就北京市朝阳区房屋的签订的房屋买卖合同无效。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
案涉房屋登记在赵某坤名下，系赵某坤与孙某芝婚姻存续期间取得，孙某芝系赵某达之母，孙某芝去世后，并未就案涉房屋留有遗嘱，赵某达作为孙某芝第一顺位法定继承人，对案涉房屋享有继承权。赵某坤与张某贤，以及张某贤之母赵某丽，在明知赵某达享有继承权的情形下，未经赵某达同意，自行处分案涉房屋，导致赵某达无法通过继承取得案涉房屋的部分所有权；且赵某坤与张某贤签订的合同权利义务不明确，张某贤并未支付房屋交易对价。
法院据此赵某坤与张某贤前述行为，对其民事法律行为内心真实意思进行推定，认定赵某坤与张某贤就房屋买卖合同签订以及转移登记的行为存在相互串通侵害赵某达合法权益的故意，赵某坤与张某贤就案涉房屋签订的房屋买卖合同应属无效。
