北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某豪向本院提出诉讼请求：1.依法确认林某豪与周某峰的房屋买卖合同有效；2.诉讼费用由被告承担。
事实及理由：2003年9月2日，原告于被告父亲手中购买位于北京市平谷区××号房屋。2012年被告父亲去世后，被告诉至法院，想要回房屋，经法院审理告知，被告周某虎撤诉，请法院确认林某豪与周某峰的买卖合同有效，以维护原告的合法权益。
被告辩称
周某虎辩称，1.父亲周某峰与母亲刘某兰共生育三子两女，长子周某新、次子周某达、三子周某虎、姐姐周某霞、小妹周某丽。1984年7月6日，父亲周某峰请同村的吴某贵、陈某旭作为见证人，孙某扬作为代笔人，出具了《分家单》将位于北京市平谷区××号的南宅院正房三间半的房屋及附属设施分给周某虎。此后近20年父亲周某峰及其子女陆续都居住过该房屋。
2003年周某虎因工作需要，迁往县城居住，之后父亲周某峰一直在该房屋居住。2003年9月2日，父亲周某峰在周某虎不知情的情况下，与林某豪签署了《房屋过户使用协议书》将房屋的使用权出售给非本村户籍居民林某豪，事后周某虎曾经多次提出过反对，但基于孝心不愿让父亲周某峰不顺心，之后此事就一直搁置，没有得到解决。
2.父亲周某峰无权处分××号房屋的使用权。周某虎认为早在1984年7月6日分家单出具之时××号房屋就已经归属自已，父亲周某峰在那时就已经失去了对××号房屋的所有权，已经无权对××号房屋的所有权进行处分。对应《房屋过户使用协议书》通篇没有提及房屋的所有权问题，反而在文件名称及正文中均表述为“使用”“管理”等字样，这足以说明双方的交易标的是房屋的使用权，而非所有权。即便《房屋过户使用协议书》交易标的为房屋的使用权，父亲周某峰也无权将全部、永久的使用权出售给林某豪，根据分家单父亲周某峰仅在生前对××号房屋有部分的使用权，如果父亲周某峰想要转让部分的房屋使用权，也应当征得房屋所有权人周某虎的同意，而父亲周某峰却将××号房屋全部、永远的使用权出售给林某豪，这属于无权处分，因此《房屋过户使用协议书》应当归于无效。
3.父亲周某峰无权处分××号房屋的所有权。1984年7月6日分家单出具之时父亲周某峰就已经将××号房屋的所有权转移给了周某虎。如果父亲周某峰在未取得周某虎同意的情况下，将不属于自己的房屋所有权出售给林某豪，该行为在法律上属于无权处分，父亲周某峰不是适格的卖方，因此父亲周某峰与林某豪基于房屋所有权的买卖关系无效。
4.林某豪无权购买××号房屋的所有权。根据1999年实施的《土地管理法》第43条规定（任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。)和《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定（在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。)在2003年9月2日时林某豪的户籍并不在房所属的××村，不是该集体经济组织的成员，因此林某豪根本不具备购买××村宅基地房屋的主体资格，所以父亲周某峰与林某豪之间基于房屋所有权的买卖关系应当归于无效。
5.如果林某豪取得××号房屋的宅基地就违反了“一户只能拥有一处宅基地”的法律规定。根据《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。《房屋过户使用协议书》虽然没有涉及宅基地，但是根据房屋土地一体的实际情况，名为买卖房屋使用权，实为一种变相买卖宅基地的行为，违反法律规定。而且林某豪的丈夫作为××村的村民在本村已经拥有了宅基地，如果林某豪再取得××号房屋的宅基地就违反了一户只能拥有一处宅基地的法律规定。
而周某虎作为北城子村的村民就失去了唯一的宅基地，且日后无法再申请新的宅基地，这对于周某虎来说是很不公平的。请法院驳回林某豪的诉讼请求。
周某虎向本院提出反诉请求：1.确认林某豪与周某峰《房屋过户使用协议书》无效；2.林某豪腾退北京市平谷区××号房屋返还给周某虎；3.本案诉讼费由林某豪负担。
林某豪针对反诉答辩称，不同意周某虎的全部反诉请求。1.林某豪不认可周某虎所述的房屋归其所有的事实。首先，涉案房屋一直是周某峰居住使用，在买房时周某峰保证房屋自己能处分，没有纠纷。其次，房子是2003年买卖的，周某虎在2012年才起诉说房是自己的，起诉前也没找过林某豪说房子的事，在近10年的时间都不提房子的事，且在这段时间涉案房屋一直由林某豪一家居住，周某虎明显知道卖房的事实，自己却不主张权利，明显不符合常理。
2.诉讼时效和除斥期间问题。2012年原告提出的确认合同无效的案件，其意识到案件结果可能对自己不利就提出撤诉，撤诉至今已经8年之久，其并未再提出诉讼，主张周某峰无权处分，涉案房屋归自己所有，所以相关反诉已过诉讼时效和除斥期间。
3.周某虎自己在庭审中承认父亲在世时没找过林某豪说此事，可以证明周某虎早就知道卖房一事，即使房屋真是周某虎的那其实是默许和追认了父亲周某峰的卖房行为。
4.即使涉案房屋真是周某虎的，林某豪购买涉案房屋前该房屋由周某峰一直居住并使用，林某豪支付了合理的对价，并实际取得房屋并居住至今,林某豪也已经善意取得了涉案房屋。周某虎只能要求其父亲周某峰承担赔偿责任。
5.林某豪购房资格问题。首先，林某豪即使买房时户口不在本村，但是其结婚满三年后户口早已迁入。也是村的集体经济组织成员,现已经有使用本村宅基地的资格。其次，一户一宅问题。一户一宅并不是确认合同无效的法定理由，周某虎的反诉毫无依据和理由，希望法院驳回周某虎的全部反诉请求。
法院查明
林某豪与秦某君于2001年11月14日结婚,秦某君为平谷区××村农业户口,林某豪于2005年4月8日户口迁入平谷区××村,农业户口。林某豪、秦某君现均为××村集体组织成员。周某峰系周某虎之父，周某峰于2011年去世。周某峰之妻刘某兰后于周某峰去世，刘某兰的父母先于刘某兰去世。周某峰的其他子女周某新、周某达、周某霞均表示涉案房屋已分家分给周某虎，与自己无关。
1984年7月6日，周某峰的子女分家，周某虎分得涉案房屋。
2003年9月2日，林某豪与周某峰签订《房屋过户使用协议书》，约定...1.买房主林某豪付现金陆迁元交付给卖房主周某峰，由此接管此座房屋院落的管理使用权。2.卖房主周某峰依据此条款将房屋宅院交付给买主林某豪接管使用，永远为止...林某豪表示询问过周某峰是否是房主，周某峰表示自己是房主。
本案中，周某虎表示父亲周某峰在世时，知道周某峰卖房给林某豪的事，但不敢说父亲无权卖房的事,也未找林某豪说过卖房的事.
之前周某虎诉林某豪房屋买卖合同纠纷一案中，周某虎曾诉至法院要求确认林某豪与周某峰之间的房屋买卖合同无效，林某豪限期腾退××号房屋，后周某虎撤回起诉。
裁判结果
一、确认周某峰与林某豪签订的《房屋过户使用协议书》有效；
二、驳回周某虎的全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
周某虎虽提交分家单证明涉案房屋分家分给了自己，其父亲周某峰卖房的行为属于无权处分，但无权处分并非确认合同无效的条件；林某豪对涉案房屋曾分给周某虎一事并不知情，且支付了合理的对价，涉案房屋亦已实际交付林某豪，林某豪系该村集体组织成员，其有权购买位于该村的房屋，本案不存在确认合同无效的法定情形；
周某峰2003年卖房，周某虎对周某峰卖房应属明知，其除了2013年向林某豪主张过权利，后撤诉外并未向林某豪主张过权利。综上，原告要求确认周某峰与林某豪签订的《房屋过户使用协议书》有效，于法有据，法院予以支持。对被告的反诉请求，法院不予支持。
