北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某扬、周某君向本院提出诉讼请求：1.请求法院判定原告陈某扬与被告赵某兰签订的《房屋定购协议》无效，责令赵某兰限期腾退房屋交还给原告，陈某扬退还赵某兰已付房款；2.由赵某兰赔偿因签订协议给原告造成的经济损失，即房屋交付之日起至房屋腾退之日止的房屋租赁费；3.诉讼费由被告负担。
事实与理由：原告陈某扬系北京市xx区xx街道xxx村民，于2010年6月拆迁。2012年2月，依照北京市房山区政府“三定三限三结合”政策，全家7人共分得回迁楼三套。在家人不知情的情况下，将其中位于xxx村回迁楼A室，委托被告W公司顺时分公司出售，于2012年3月6日与被告签订了《房屋定购协议》，协议开始约定总房价75万元，由被告赵某兰分两次支付给原告60万元，余款15万元待房屋产权过户时给付。如违约按房屋总价款的20%支付违约金，协议签订途中，被告突然要改变违约金赔偿比例，把违约金提高到房屋总价的双倍。
因原告陈某扬文化程度极低，且对“三定三限三结合”政策并不了解，错把回迁房取得产权后5年以后才能上市，理解为回迁后政府5年后给予办理产权证，并对国家法律法规一窍不通，就在协议上签了字。就原告陈某扬与被告签订的《房屋定购协议》而言，其过程、协议内容有诸多违法违规之处：
1、被告赵某兰明知原告陈某扬所卖房屋没有产权证，却与其签订了一份买卖没有房产证的房屋的协议。
2、协议附件一《购房承诺书》中，被告赵某兰承诺的是办理过户时会遵守北京市房屋限购政策，其实明知道办理产权证的日期遥遥无期，被告赵某兰在签订协议时根本不具备北京市限购政策下的购房资格，而被告W公司也在明知道被告赵某兰不具备购房资格的情况下，接受被告赵某兰的委托购买二手房，为被告赵某兰规避法律法规提供方便，违反北京市住房限购政策。
3、被告W公司作为房产中介，在接受原告陈某扬委托时，必须核实房屋的产权属性，必然见到了原告陈某扬提供的《回迁楼认购书》，作为房产经纪公司，不可能不懂得“三定三限三结合”的含义，三限其中就有一条是限交易，即在取得房屋产权证以后5年内不能上市交易买卖；三定中定向明确为农村居民点搬迁的农（居）民安置使用，而该公司从业人员明知没有产权证，不能过户的房屋房地产经纪公司不允许代理，且法律规定中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告义务，该公司却既没有劝阻原告陈某扬的出售请求，也没有拒绝原告陈某扬的委托请求，还把该没有产权证不能过户的房源推荐给被告赵某兰。
4、二被告恶意串通，严重侵害了原告的合法权益。
5、协议附件三《共有人同意出售书》为空白，《房屋订购协议》第一条第1项，共有权人处划横线。被告W公司明知道原告陈某扬委托出售的回迁安置房为7人共有，却不要求原告陈某扬通知其他共有人到场签字，明显是对原告陈某扬存在欺诈行为。
6、本案中签订的《房屋定购协议》只是预约合同，不同于《房屋买卖合同》的本约合同，被告赵某兰本无权要求原告交付房屋的使用权，所以应限期腾退房屋交还给原告。
综上所述，鉴于被告在协议签订时，均存在隐瞒欺诈行为，恶意串通等多处违法违规的事实，故诉至法院，请求依法裁决。
被告辩称
赵某兰辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法庭驳回。陈某扬与赵某兰签订的房屋定购协议是双方自愿真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应依照约定继续履行。
W公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告对我们也没有要求，所以我方不承担责任，双方签订的协议是双方自愿的，被告已经取得房屋使用权，也支付了大部分房款，原告提出的三定三限三结合政策，是2012年出的，但没有对房屋交易有限制，在2014年的时候有过政策，但没有明确说这样的房子是不能交易的，我方对原告并没有造成任何损失。
本案涉及的房屋不是经济适用房，原告认定这份合同无效是没有法律依据的，从头到尾不违反法律规定。当时是2012年买的房，我方认为原告已经过了诉讼时效了，现在已经快10年了，法院应予以驳回，而且原告是因为房价在涨所以要求此份房屋定购协议无效，也违背了诚实信用原则。
法院查明
2010年房山区xx街道xxx村民委员会（甲方）与陈某扬（乙方）签订《回迁楼认购书》，经甲乙双方平等自愿友好协商，按照“三定三限三结合”政策，就认购房屋达成如下协议，双方共同遵守，该认购书约定：一、被拆迁人陈某扬，家庭人口共7人，其中农业户口5人，非农业户口2人；乙方应回迁建筑面积为260平方米，……乙方实际应付购买回迁楼房款总计480074元。该认购书还约定了双方其他权利义务。
2012年3月6日，陈某扬（甲方、出卖方）与赵某兰、xx（乙方、买受方）、W公司（丙方、居间方）签订房屋定购协议，该协议约定：甲方房屋位于北京市A室，房屋产权人陈某扬。房屋买卖成交价格为750000元。乙方向甲方支付人民币4000元作为购房定金，定金由甲方同意丙方保管。付款方式为分期付款,乙方分三次向甲方交付房款，每次支付日期及金额：2021年3月8日支付300000元；2012年3月15日支付300000元；剩余150000元于产权过户当日支付，到过户当日，乙方结算清全部房款，于全款到位当日甲乙双方办理权证转移登记手续。
甲、乙、丙三方协商另行约定于2012年3月15日，甲方将房屋交付乙方使用，并结清交付前的一切费用。合同还约定了双方的违约责任及其他权利义务，
同时合同第十二条补充协议约定：甲乙双方协商一致，1.甲乙双方自愿就A室房屋出售达成以下协议，甲方确保该房屋拥有产权、处置权，待办下产权证后，甲乙双方协商产权转移事宜，如在办理产权证之前，甲乙双方任何一方违约；2.该房屋在产权转移前所产生的费用，均由违约方支付；3.届时中介费不退；4.合同的原始件在乙方处质押；5.经甲乙双方协商，双方自愿认可该房屋产权价格按照房价款750000双倍向守约方进行赔偿，房产20%违约金废除。
协议签订后，双方按照协议约定，赵某兰向陈某扬分两次支付了购房款60万元，余15万元未支付。现陈某扬、周某君以卖房时未征得其他家庭成员同意且该房屋定购协议违反国家法律法规的规定为由，将赵某兰、W公司诉至本院。主张该房屋定购协议无效，要求赵某兰腾退涉案房屋交还给原告，原告退还赵某兰购房款，并要求赵某兰赔偿原告的经济损失。
裁判结果
驳回陈某扬、周某君的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方争议的焦点是赵某兰、陈某扬签订的关于A室房屋的《房屋定购协议》是否有效。根据《规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，赵某兰购买的A室房屋与陈某扬家人居住的房屋位于同一小区，且赵某兰已居住十年之久，陈某扬家人应当知情。另，陈某扬主张赵某兰在签订协议时存在欺诈及与W公司恶意串通的行为，因其未提供证据加以佐证，法院对此不予采纳。
关于涉案A室房屋无房产证一项，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的规定，《城市房地产管理法》中“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
综上所述，陈某扬要求判令与赵某兰签订的《房屋定购协议》无效、返还房屋并支付经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
