北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某振向本院提出诉讼请求：1.要求A中介公司向刘某振赔偿房屋贬值损失486000元；2.要求A中介公司向刘某振赔偿违约金450000元。
事实和理由：2017年7月17日，在A中介公司的居间下，刘某振与案外人宋某杰签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定宋某杰购买刘某振名下位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），总价款453.6万元。合同签订后，宋某杰支付定金30000元、购房款2836000元、物业交割保证金20000元。宋某杰因未取得在京购房资格，要求解除合同，并将刘某振、A中介公司诉至法院。
后判决解除涉案合同，刘某振退还全部已付款项，宋某杰向刘某振赔偿违约金100000元。该判决同时认定A中介公司在居间过程中存在过错，但由于与房屋买卖合同并非同一法律关系，权利人可另行主张，2018年底，刘某振委托A中介公司将涉案房屋重新出售，售房款405万元，产生贬值损失。
A中介公司在进行居间服务时未向买卖合同双方明确告知宋某杰不具备购房资格，其对买卖合同无法履行存在过错，故刘某振依据合同主张违约金，违约金数额系根据实际损失数额估算。故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
A中介公司辩称，不同意刘某振的全部诉讼请求。A中介公司在履行中介合同过程中，核实了原买受人宋某杰的购房资质，当时其名下有一套房屋，A中介公司明确告知双方，宋某杰需要通过出售自有房屋才能取得购房资质，原买卖双方均表示知情且同意。双方在明知宋某杰当时不具备购房资质的情况下，仍然签订买卖合同，故二人之间的损失不应当由A中介公司承担。在合同履行过程中，宋某杰因自身原因，不打算继续购买涉案房屋，亦未出售原有房屋，故导致涉案合同无法履行。
自2017年8月，宋某杰向刘某振告知其没有购房资质起，刘某振即明知涉案合同已经无法交易，且在宋某杰和刘某振先后提起诉讼后，双方均认可解除前述全部合同，无论诉讼进行到哪个阶段，无论法院如何认定，最终合同均应予解除。双方亦未办理网签手续，涉案房屋不存在另行出售的障碍。刘某振于2018年11月19日以405万元的价格出售涉案房屋，系其个人自主行为，其向A中介公司主张差额损失，不具有合理性；
法院查明
2017年7月17日，宋某杰作为乙方（买受人）与刘某振作为甲方（出卖人）、A中介公司作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，约定甲、乙双方在丙方的居间服务下就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：1.提供房屋买卖市场行情咨询；2.寻找、提供并发布房源、客源信息；3.引领买受人实地看房；4.协助查看房屋权属证明文件；5.协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6.促成交易双方签署合法有效的买卖合同。乙方向丙方支付居间代理费90720元，并应于本合同签订当日向丙方支付。
合同第三条约定，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。在居间服务中，丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。
2018年3月，宋某杰将刘某振及A中介公司诉至本院，要求解除其与刘某振签订的买卖合同，要求刘某振退还购房款、定金及物业交割保证金，并要求刘某振及A中介公司赔偿损失。刘某振在该案中提起反诉，要求宋某杰返还涉案房屋并支付占有使用费、取暖费，并要求宋某杰及A中介公司赔偿违约金。本院判令：一、宋某杰与刘某振签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》《买卖定金协议书》于该判决生效之日解除；二、刘某振于该判决生效后七日内向宋某杰返还定金3万元、物业交割保证金2万元、购房款283.6万元；三、宋某杰于该判决生效后七日内将涉案房屋交还刘某振；四、驳回宋某杰的其他诉讼请求；五、驳回刘某振的其他反诉请求。
刘某振不服该判决并提起上诉，北京市第X中级人民法院经审理认为，宋某杰自身名下已有一套住房，不符合本市购房资格，其未通过出售名下已有房屋等方式使其自身符合购房资格，其行为已构成违约，应对此承担相应的违约责任。A中介公司作为专业的房屋交易经纪机构，在买卖双方签订合同之时，与双方当事人签订了十余份文件，其明确知晓宋某杰不具备购房资格，仍促成双方签订买卖合同，并未向双方明确告知宋某杰不具备购房资格，以及宋某杰如在合同履行期限届满前，无法取得购房资格的风险，亦未就发生该种情形下双方的解决方案为双方进行合同条款的拟定，对A中介公司的责任，当事人应另行主张。该院结合宋某杰的过错程度以及事后积极协商解决的态度，并考虑刘某振的实际损失，酌情对违约金的数额核减为10万元。
综上，北京市第X中级人民法院判令：一、维持北京市朝阳区人民法院判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销判决第五项；三、宋某杰于该判决生效后七日内向刘某振支付违约金十万元；四、驳回刘某振的其他诉讼请求。
2018年11月19日，经A中介公司居间，刘某振作为出卖人与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：刘某振将涉案房屋出售，房屋总价款405万元。
庭审中，刘某振主张由于A中介公司的过错导致买卖合同无法履行，故A中介公司应向其赔偿经济损失及违约金，据此提交《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《北京增值税普通发票》《收据》等证据佐证。A中介公司称，影响房屋价格的因素是多样的，不能简单地以两次买卖合同的差价作为计算方式。退一步讲，自原案判决生效，刘某振可随时出售涉案房屋，其选择在2018年11月以405万元价格出售涉案房屋，是其自身应该承担的风险，既然原买卖双方自始至终都同意解除合同，刘某振明确知晓将来自己会退还相应的购房款，其应当尽早着手准备退款事宜。
刘某振对此不予认可，称其出售涉案房屋的原因系自身购房需求，在宋某杰支付首付款后，刘某振已将该款项用于了购买其他房屋，没有履行能力退还宋某杰相应款项。因涉案房屋涉及诉讼，刘某振担心如径行将涉案房屋出售或者出租会存在风险，故其没有在诉讼期间处分涉案房屋，而是在二审判决生效后立刻出售了涉案房屋。
裁判结果
一、被告北京A中介公司于本判决生效之日起七日内向原告刘某振赔偿违约金100000元；
二、驳回原告刘某振的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
本案中，根据生效判决查明的事实可知，A中介公司明知宋某杰不具备购房资格，却未向刘某振告知上述情况，亦未向宋某杰告知如其在合同履行期限届满前无法取得购房资格的风险，最终导致买卖合同无法履行，A中介公司在居间合同履行过程中未尽到如实提供与订立合同有关的重要事实的义务，存在过错，应当向委托人承担赔偿责任。
刘某振主张违约金，有合同依据，法院结合合同履行情况、A中介公司的过错程度、刘某振的实际损失等因素，酌情确定A中介公司向刘某振赔偿违约金10万元。因法院在确定违约金数额时已考虑到刘某振的实际损失，故法院仅支持违约金一项，损失一项不再计算。
