北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还位于房山区M室的房屋（房屋价值约28万元）；2.判令被告支付房屋使用费264000元(自2014年9月至2021年1月共计88个月)；3.判令被告承担所有诉讼费用。
事实和理由：原、被告签订的《购房合同协议书》已被法院判决无效，现被告仍占用房屋，故提起诉讼。
被告辩称
刘某莉辩称：1.原告与被告签订的房屋买卖合同被法院确认无效属实，现原告要求返还房屋，被告同意在原告返还购房款、契税、专项维修基金并赔偿房屋差价损失之后返还；2.被告已经向原告支付了购房款，且购房款原告至今没有返还，所以原告无权要求房屋使用费，请法院依法驳回。
综上，被告提起反诉，具体反诉请求如下：1.被反诉人返还反诉人购房款461160元；2.被反诉人返还反诉人支付的契税费用2811.6元、专项维修基金10352元；3.被反诉人支付给反诉人造成的房价损失1503640元；4.鉴定费用、诉讼费由被反诉人承担。
周某杰对刘某莉的反诉答辩如下：被告所述的购房款、契税、公共维修基金同意返还；当时被告不具有购买经济适用房的资格，被告支付的购房款只能买20多平米的商品房，该20多平米的商品房今日的价值减去被告的成本才是被告的损失，因此被告要求的房价损失不同意支付；本诉诉费的负担由法院判决；反诉诉费和鉴定费是被告自己要求的，应该被告自己负担。综上，不同意被告的反诉请求。
法院查明
1.周某杰与刘某莉曾于2014年9月签订了《购房合同协议书》并按约定履行完毕，后刘某莉对案涉房屋（经济适用房位于北京市房山区M室的房屋）进行了装修并一直居住至今；2.周某杰于2018年间提起诉讼，要求确认上述《购房合同协议书》无效并返还房屋，经本院审理，判决支持了周某杰确认合同无效的诉讼请求，该判决已生效；3.现周某杰再次提起诉讼要求刘某莉返还房屋，刘某莉亦提起反诉要求周某杰返还对价并赔偿损失，审理中，刘某莉申请对案涉房屋的现值进行鉴定评估，结论为1964800元；4.刘某莉为购房已经支付的费用包括购房款461160元、契税2811.6元、专项维修基金10352元。
裁判结果
一、刘某莉于本判决生效后十五日内将位于房山区M室的房屋返还给周某杰；
二、周某杰于本判决生效后十五日内退还刘某莉购房款461160元、契税2811.6元、专项维修基金10352元，并赔偿刘某莉房屋差价损失751820元，共计1226143.6元；
三、驳回周某杰的其他诉讼请求；
四、驳回刘某莉的其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中：1.周某杰与刘某莉签订的《购房合同协议书》已被法院确认无效，该无效行为引起的后果应当由双方共同承担，结合本案的具体情况，周某杰应当向刘某莉退还相应的已付款项并赔偿相应损失，刘某莉应向周某杰返还案涉房屋；2.周某杰同意退还购房款、契税和专项维修基金，法院不持异议；
3.关于周某杰主张的房屋使用费，缺乏相应的法律依据，法院不予支持；4.就刘某莉主张的房价损失，因双方对案涉房屋的买与卖均有过错，法院酌定双方各负50%责任，对应的增值部分751820元应当由周某杰向刘某莉支付；5.对周某杰提出的增值价款的计算方法，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳；对刘某莉的过高要求，法院不予支持。
