北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉请：
刘某涛、李某珍请求：确认二原告对海淀区某小区1201房屋的三分之二所有权。
基本事实：
1、刘某涛与李某珍系夫妻，刘某明为二人之子。刘某明与李某珍原系夫妻，2014年结婚，2017年，刘某明起诉离婚，法院审理查明涉诉房屋于2015年登记在刘某明名下单独所有，性质为限价商品房。
2、预售合同买受人为刘某明，限价商品房购买资格审核备案通知单核定人为刘某明，经各级住房部门审核准予备案，家庭人口三人，姓名：刘某明、刘某涛、李某珍，配售两居室。2012年11月签订购房合同，总房价款为622537元，其中49万元以刘某明名义贷款，首付款由刘某明支付，2013年入住，该案中刘某明主张房屋属于其婚前财产。
3、李某珍主张属于夫妻共同财产，提交2014年其与刘某明签订的合作买房合同约定：“双方共同出资购买涉诉房屋，价值65万元；男方出资十五万首付，女方出资五万用于收房，并一次性还贷十万，贷款四十万，双方共同偿还；房产证登记在男方名下，但为双方共有，任何一方不能擅自处分”。该案二人均认可李某珍后支付11万元偿还贷款，2014年1月之后贷款共同偿还，现尚有贷款未还完，现由李某珍居住。该案法院判决离婚，对房屋所有权及折价款未作出处理。
4、本案中，刘某涛、李某珍提交2012年刘某明与刘某涛、李某珍签订的共同购买房屋合同书约定：三方于2012年出资购买涉诉房屋，房款总价622537元。父母出首付款共计132537元，由刘某明支付贷款。三方各享有1／3份额。三方共同负责房屋管理、维护、出租、出卖等事宜，任何一方不得擅自出租、出卖房产。
刘某涛、李某珍另提交海淀区政策类住房申请家庭初审公示，内容为：申请人为刘某明，之父刘某涛，之母李某珍。刘某涛、李某珍据此主张与刘某明共同申请、共同购买涉诉房屋，首付款由二人支付，三方约定产权各三分之一，对刘某明与李某珍所签合资购房协议不知情。刘某明对此无异议。
<!--[if !supportLists]-->二、<!--[endif]-->被告辩称：
不同意原告二人的全部诉请。二人将我方列为被告是错误的，因目前房屋的产权人登记是刘某明单独所有，但鉴于我与刘某明之间离婚诉讼，未对房屋所有权进行分割，我方始终认为房屋的产权应当属于我与刘某明婚姻关系存续期间的共同财产。
二原告提交的共同购买房屋合同书系刘某明与二原告三人新签，且刘某涛二人未提交支付首付款的证据，刘某涛二人对其与刘某明所签协议知情。
<!--[if !supportLists]-->三、<!--[endif]-->法院判决
依照物权法第三十三条之规定，判决：驳回刘某涛、李某珍全部诉讼请求。
<!--[if !supportLists]-->四、<!--[endif]-->房产律师靳双权分析：
1、涉诉房屋性质为限价房。限价商品住房是由政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的扶贫商品住房。供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭，申请人须具有本市户口，申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准，申请家庭成员之间应具有法定的赡养关系。
2、本案中，刘某明系房屋申请人，刘某涛夫妇作为家庭成员，参与了申请限价房的行为，但非房屋申请人，家庭成员身份不能作为直接取得物权的依据，应以登记为准，涉案房屋由刘某明签订购房合同，登记在刘某明名下，应归刘某明所有。刘某涛、李某珍以与刘某明存在共同购房协议、实际支付首付款、与刘某明共同申请购房，申请确认二人在涉诉房屋中所占权利份额，虽刘某明对原告出具的共同购买房屋合同书不持异议，但刘某明与刘某涛、李某珍之间的协议仅约束其三人，未经登记不产生物权变动效力；在李某珍对涉诉房屋亦享有一定权益的情况下，刘某涛、李某珍要求确认享有所有权的诉请难以支持。
