北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称：
赵某华诉请：
要求被告将位于北京市丰台区某小区某号房屋过户至原告名下并交付给原告。
事实：被告与原告的儿子曾是夫妻，于2020年协议离婚。2012年底，原告准备在京购房，被告有购房资格，且被告与原告儿子正准备结婚，故原、被告协商，原告借被告名购买房产，房款、税费等由原告承担。房屋暂交由被告和原告儿子使用。原告将100万元购房款转入儿子账户，让儿子与被告寻找房源。2013年选定涉诉房屋，价款245万元。原告又给儿子转账160万元。加上2012年底的，合计260万元，购买了涉诉房屋。
2013年3月，儿子将尾款支付给卖方，卖方将房屋过户至被告名下。2013年6月，被告与儿子结婚，涉诉房屋交给他们使用。原告给儿子转钱装修。2020年6月，被告与儿子协议离婚，并擅自处置了这套房产，原告认为原告已经具备了北京购房资质，双方系借名关系，故要求被告将涉诉房屋过户并交付给原告。被告拒绝。原告借被告之名购买涉诉房屋，系各方的真实意思表示。被告以“假离婚”之名，诱导我儿子签署离婚协议，并试图通过离婚的手段将涉诉房屋变成她的个人财产，现被告已将“假离婚”做实成了“真离婚”，原告再无必要将涉诉房屋交给被告使用，故要求被告将房屋过户并交还给原告。
<!--[if !supportLists]-->二、<!--[endif]-->被告周某馨辩称，
不同意原告诉讼请求。原告、被告和原告儿子之间从来没有书面或者口头上达成过借名买房协议，原告诉讼请求没有事实依据，案涉房屋是原告因为被告和儿子结婚赠与给我们二人的，且涉案房屋在二人离婚的时候已经进行了处分，将涉案房屋所有权归属被告。
<!--[if !supportLists]-->三、<!--[endif]-->原告的儿子述称，
同意原告诉讼请求。涉案房屋准备买的时候我和我母亲都没有资格买房，因为被告有北京户口，当时一直在强调这个房子是买来给我们住的，并没有说是送给我们。
四、法院认定事实：
2013年3月，被告周某馨与卖房人签订买卖合同，约定被告以245万元的价格购买涉案房屋。房屋现登记在原告名下。儿子称上述合同中“周某馨”签字系其代签，不是周某馨本人签的。周某馨称上述合同中签字是本人签字，但表示拒绝申请笔迹鉴定。周某馨认可涉案房屋的购房款及税费全部是由赵某华承担的，即赵某华先转到儿子账上，儿子再进行支付。但周某馨称其也承担了部分装修款。赵某华主张其当时没有购房资格，借周某馨的名购买房屋，相关事宜均由儿子办理，相关买房材料均在儿子手中，但房屋实际权属应属于其本人。
儿子认可赵某华的主张。周某馨不认可，称三方从未达成借名买房协议，房屋系赵某华赠与给被告及原告儿子二人的婚房，而其和原告儿子在离婚协议中对此房产进行了处分，主张该房产所有权应属于被告。周某馨就此提交了离婚协议为证。儿子对此协议真实性认可，但主张当时因疫情怕负债导致双方财产受损，其和周某馨二人进行“假离婚”，而关于离婚协议的效力问题已经提起诉讼。赵某华主张离婚协议中并没有其对周某馨和儿子进行赠与的意思表示。
四、法院判决：
依照民法典第179条、民事诉讼法第64条规定，判决：
周某馨于本判决生效后30日内协助将位于涉案房屋过户登记到赵某华名下并交付给赵某华。
<!--[if !supportLists]-->四、<!--[endif]-->房产律师靳双权分析：
借名买房是指：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求出名人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。对于有书面借名买房协议的，协议内容不违反法律、法律强制性规定并不违背公序良俗的情况下，应认定为合法有效，各方应按协议约定履行各自的义务。实践中，借名买房通常发生在亲属或者有信任基础的朋友之间，没有签订书面协议的不在少数。
本案中，赵某华主张以周某馨名义购买涉案房屋，涉案房屋登记在周某馨名下，主张双方之间系借名买房关系，故要求周某馨协助其将房屋过户至己方名下，周某馨则予以否认。双方之间并没有签订书面协议，应当从事件的外在表现来推定双方是否存在口头的借名买房合同：
<!--[if !supportLists]-->1、<!--[endif]-->从购房款的支付来看，双方一致认可购房款全部由赵某华支付，且原告提供了转账凭证予以证明。
<!--[if !supportLists]-->2、<!--[endif]-->从购买房手续的持有来看，购房事宜由赵某华委托儿子办理，相关购房款票据、税票、房产证原件等材料均由儿子保管。并未给被告保管。被告声称合同上的签字是本人所签，但其未申请进行笔记鉴定，视为认可不是其本人所签。
<!--[if !supportLists]-->3、<!--[endif]-->从借名买房的合理性来看，赵某华在购买涉案房屋时不具有购房资格，而被告恰好有购房资格，并且与原告的儿子准备结婚，赵某华用被告的名下买房存在一定的合理性。据此可认定涉诉房屋虽登记在周某馨名下，但实际财产权属应属于赵某华。
<!--[if !supportLists]-->4、<!--[endif]-->周某馨主张赵某华将涉案房屋赠与给其和儿子二人，但其仅提交了其和儿子的离婚协议为证，但其中内容不涉及赵某华的意思表示，根据民事诉讼法的相关规定，对于赠与合同，法律采取排除合理怀疑的举证规则，即：被告主张房屋是赠与给其二人的，必须提供充分的证据让人百分百相信就是赠与，任何的合理怀疑都能排除，只有达到这样的证据标准，法院才能认定赠与合同成立。这种证明责任是民事案件中最高标准的证明责任，实践中大部分案件的证明标准是高度盖然性，即让法院觉得极有可能就算完成了举证责任。本案中，被告输就输在了举证标准上了，原告赢也赢的很惊险。
所以最终法院判决周某馨协助将涉案房屋过户给原告，并交付该房屋。
另：实践中，父母出资给儿子准备婚房的情况非常普遍，并不是都像本案一样认定为借名买房，也有大量认定为父母对儿子的赠与或父母对儿子儿媳的赠与。有的儿子为了尽快离婚，愿意将房屋再给妻子，这种情况父母很难通过法律途径追回，所以父，母在给子女买房时，为了避免出现巨大损失，还是要事先讲清楚并签订书面协议，办理公证。
