北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告梁某杰、赵某君共同向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间房屋买卖协议有效；2．确认位于北京市顺义区一号宅院内房屋归二原告所有。诉讼中，原告梁某杰、赵某君明确其诉讼请求为：确认原告与被告就位于北京市顺义区一号宅院达成的房屋买卖协议有效。
事实与理由：二原告为夫妻关系。2002年7月17日，被告出具凭证一份，载明：被告自愿将M村南四间房产权以肆千元转让给弟弟梁某杰，今收4000元，并将其集体土地建设用地使用证交予原告。后村委会在集体土地建设用地使用证上的“同意变更为梁某杰使用”处盖章，并给梁某杰下发了土地使用权变更登记表，宅基地登记卡，载明户主姓名为梁某杰。
后二原告将上述四间旧房拆除，陆续新建两间厢房、三间南房及二层房屋，并在涉诉宅基地共同居住生活至今。但被告一再阻挠原告对涉诉房屋进行使用、修缮，已经严重影响了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
被告梁某涛辩称：不同意原告的诉讼请求，原告梁某杰的证据涉嫌造假，被告也没有见过原告的证据。M村委会也没有权利将被告的宅院确认给原告，被告和宋某英也没有在场，也没有经过村委会的审批同意。
法院查明
梁某杰与赵某君系夫妻关系，二人于2003年12月31日登记结婚，赵某君其于2004年将户口迁入涉诉M村，现为涉诉M村集体经济组织成员，梁某杰于20世纪80年将户口转为居民户口。梁某涛和梁某杰系亲兄弟，均居住于北京市顺义区M村。涉诉宅院位于北京市顺义区一号，该宅院的集体土地建设用地使用证登记在梁某涛名下，涉诉宅院内现有北正房为二层建筑，其中一层房屋四间、二层为彩钢顶，为一大通间，北正房南侧为锅炉房一间，宅院西南侧有厕所一间。现该宅院由梁某杰、赵某君及家人居住使用，该集体土地建设用地使用证现由梁某杰持有。
梁某杰、赵某君主张就涉诉宅院系梁某杰于2002年7月17日从梁某涛处购得，为了支持其主张，其提交以下证据材料：
1．凭证，该凭证载明：“我自愿将M村南四间房产权以肆千元转让给弟弟梁某杰。今收4000元，特此为证。当事人：梁某涛。2002年7月17日”。梁某杰、赵某君提交该凭证证明双方就买卖涉诉房屋达成了一致意见。梁某涛不认可该证据的真实性和证明目的，并称签名不是本人所签。
2．集体土地建设用地使用证、土地使用权变更登记表、宅基地登记卡，证明涉诉交易经过相关部门同意，同意使用权变更。在集体土地建设用地使用证变更记事一页载明同意变更为梁某杰使用并加盖了涉诉M村委会的公章。梁某涛认可集体土地建设用地使用证的真实性，对土地使用权变更登记表、宅基地登记卡的真实性不认可，不认可证明目的。
3．证明、赵某君户口本、梁某杰与赵某君的结婚证，该《证明》由北京市顺义区×××镇M村村民委员会于2021年12月15日出具，该《证明》载明：梁某杰，籍贯北京市顺义区×××镇，其父母为×××镇M村村民，其妻子赵某君，是我村村民。梁某杰常年居住生活于我村，其生活基础也在我村，系我村集体经济组织成员。梁某涛认可结婚照和户口本的真实性，不认可证明的真实性，对证明目的不认可。
4．2003年2月23日由北京市顺义区×××镇M村村民委员会出具的证明、梁某贤的证明和牛某的证明，证明涉诉宅基地上的房屋由梁某杰、赵某君出资所建。梁某涛对该组证据的真实性和证明目的均不认可。
梁某涛辩解称涉诉宅院系梁某杰借住，并非梁某杰主张的买卖关系，为了支持其辩解意见，其提交集体土地建设用地使用证、户口本、结婚证、门牌号、宅基地登记卡、土地使用权变更登记表、收据、宅基地使用证（临时），证明涉诉宅院是梁某涛的，梁某杰、赵某君提交的凭证不是梁某涛所签。梁某杰、赵某君对该证据的真实性认可，但不认可其证明目的，并称土地使用权变更登记表反而证明村委会已经同意将涉诉宅院的使用权变更为梁某杰。
2006年2月，梁某涛、宋某英以腾退房屋纠纷为由将梁某杰、赵某君、梁某昊诉至本院，要求梁某杰、赵某君、梁某昊立即从梁某涛、宋某英所有的房屋中搬出，并带走所属其所有的衣物，将房屋腾退。梁某杰辩称其已经购买了涉诉宅院，并提交2002年7月17日的凭证，2002年7月19日的赠予文书、2003年3月3日的申请书予以佐证。2002年7月19日的赠予文书载明：今有梁某涛自愿将位于M村南宅基地和房屋的使用权、所有权无偿赠予弟弟梁某杰永久拥有。其中包括正房四间以及原有基础设施。此赠予永久有效此。特立此文书为证。赠予人：梁某涛。被赠予人：梁某杰。村委会意见：加盖涉诉M村委会公章。
镇政府有关部门批示。2002年7月19日。申请书载明：“镇土地管理部门及村委会：我自愿将M村南旧宅房屋四间的所有权及土地使用权无偿赠予弟弟梁某杰长期拥有。希望村委会和上级有关部门批准。此。礼。申请人：梁某涛。2003．3．3。”在该案2006年3月14日的庭审中，梁某涛主张涉诉宅院的北正房为其出资所建。
诉讼中，梁某涛申请对梁某杰提交的凭证、赠予文书和申请书中“梁某涛”的签名笔迹进行鉴定。鉴定结论为：文书物证材料“凭证”“赠予文书”和“申请书”上的“梁某涛”签名笔迹与梁某涛书写的笔迹样本材料为同一个人书写。该鉴定书作出后，梁某涛、宋某英于2006年7月10日撤回起诉，本院于同日口头裁定准许其撤回起诉。
2006年7月12日，梁某涛、宋某英再次以腾退房屋纠纷为由将梁某杰、赵某君诉至本院，要求梁某杰、赵某君将涉诉宅院腾退。梁某杰辩称其已经购买了涉诉宅院，并提交2002年7月17日的凭证，2002年7月19日的赠予文书、2003年3月3日的申请书予以佐证。在该案2006年8月24日的庭审中，梁某涛主张涉诉宅院北正房为梁某涛、宋某英出资所建。梁某涛、宋某英与梁某杰确认涉诉宅院内北正房于2002年9月开始翻建。
该案诉讼中，梁某涛、宋某英对2002年7月19日的赠予文书上赠予人“梁某涛”签名字迹处指纹、2003年3月3日的申请书上申请人“梁某涛”签名字迹处的指纹进行司法鉴定。鉴定结论为：赠予文书和申请书上“梁某涛”签名字迹处指纹印是梁某涛左手食指指纹印。该鉴定结论作出，梁某涛和梁某杰均对该鉴定书均没有意见，梁某涛和宋某英于2006年9月25日申请撤回对梁某杰、赵某君的起诉，本院于同日口头裁定准许梁某涛、宋某英撤回起诉。
庭审中，梁某杰、赵某君主张其于2002年开始占有使用涉诉宅院，涉诉宅院内现有北正房，其中一层为2002年出资所建，二层则为2012年8月所建、均由梁某杰、赵某君出资所建。梁某涛则称梁某杰自1999年开始借住在涉诉宅院内，涉诉北正房的一层为梁某杰与崔某5出资所建，二层具体的修建时间并不清楚。梁某涛称涉诉宅院为出借给梁某杰使用，因亲情原因并未向梁某杰主张相应的费用。
另，梁某涛主张涉诉宅院的集体土地建设用地使用证由梁某杰持有的原因是梁某杰偷走的，对此梁某杰不予认可。
裁判结果
原告梁某杰与被告梁某涛就位于北京市顺义区一号宅院内房屋所达成的房屋买卖协议有效。
房产律师靳双权点评
法律规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”。由此可见，是否签订书面合同并非判断当事人之间是否形成合同法律关系的绝对标准，应当结合当事人实施行为时的意思表示以及纠纷发生后当事人对相关事实的认知等因素进行综合判断。
本案中，梁某涛不认可梁某杰、赵某君提交的凭证，虽然该凭证中当事人签名有瑕疵，但根据之前案件中笔迹鉴定结果和指纹鉴定结果，法院依法认定2002年7月17日的凭证、2002年7月19日的赠予文书和2003年3月3日的申请书中的“梁某涛”均系梁某涛本人所写，故法院对梁某杰、赵某君提交的凭证的真实性予以确认，另梁某涛主张涉宅院的集体土地建设用地使用证由梁某杰保管系因为梁某杰盗取的意见，因梁某涛未提交相应的证据，且梁某杰、赵某君不予认可，故对梁某涛的该项意见，法院不予采信。
本案中，法院根据梁某杰、赵某君提交的凭证，结合梁某杰、赵某君一家人占有该宅院已持续长达二十年左右、涉诉宅院集体土地建设用地使用证由梁某杰占有以及涉诉M村委会于2003年3月4日在该集体土地建设用地使用证变更记事一页载明同意变更为梁某杰使用并加盖了涉诉M村委会的公章的事实，另外虽然2006年梁某涛、宋某英两次以腾退房屋为由起诉梁某杰、赵某君要求腾退涉诉宅院，但在两次鉴定结论作出后梁某涛、宋某英均撤回起诉，综上，虽然就涉诉宅院梁某杰与梁某涛未签署书面的农村房屋买卖合同关系，但梁某杰、赵某君提交的证据与客观事实之间能够相互印证，可以认定梁某杰与梁某涛就涉诉宅院存在房屋买卖合同关系。
农村房屋买卖合同纠纷涉及农村宅基地使用权的转让问题，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二部分第（十）方面“加强村镇建设用地的管理”中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发【2007】71号）中亦指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分第（二）方面第4条规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。
从上述规定不难看出，认定农村房屋买卖合同无效的根本原因在于该买卖行为可能导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他成员的社会保障效果和社会福利水平。本案中，虽然梁某杰已于20世纪八十年代将户口转为居民户口性质，但在2003年12月31日其与赵某君登记结婚后，赵某君于2004年将户口迁入涉诉的M村，成为涉诉M村集体经济组织成员，现涉诉宅院也是由梁某杰、赵某君及其家人使用，故梁某杰与梁某涛的买卖行为并没有导致涉诉宅基地流转出M村集体经济组织，未侵害M村不特定多数集体经济组织成员的利益，当属有效。
综上，梁某涛与梁某杰就涉诉宅院已经达成房屋买卖协议且已履行多年，双方之间的买卖协议并没有导致涉诉宅基地流转出M村集体经济组织，未侵害M村不特定多数集体经济组织成员的利益，属于合法有效的合同，故对梁某杰、赵某君要求确认梁某杰与梁某涛就位于北京市顺义区一号宅院达成的房屋买卖协议有效的诉讼请求，法院予以支持。
