北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某阳向本院提出诉讼请求：判令刘某君将位于北京市西城区××房屋（以下简称案涉房屋）变更登记至林某杰、张某欣名下。
事实和理由：2013年，为满足君林某杰毕业后在北京市生活居住需求，陈某阳（系林某杰小姨）有意为林某杰购买北京房产。当时北京市商品房存在限购政策，林某杰尚未毕业，还不具有购房资格，需要以亲戚朋友的名义购房。考虑到刘某君是林某杰的表姐，双方从小一起长大，关系十分亲密，刘某君当时虽有购房资格，但因经济原因并不打算在北京买房。与刘某君沟通后，各方商定，由陈某阳实际出资，以刘某君名义购房，房产实际归林某杰所有。
2013年7月，陈某阳委托房产中介寻找合适房源，看了几套房后，最终敲定了案涉房屋。2013年8月18日，陈某阳带着刘某君的身份证复印件，与卖方秦某航签订了《存量房屋买卖合同》，该合同刘某君处签字由陈某阳代签，刘某君全程没有参与选房、签合同。为购买案涉房屋，陈某阳依卖方指示，共计支付首付款362.8万元，并实际承担了税费等共计483929.66元。
购房时，根据各方商定，以刘某君名义向银行申请了190万元贷款。还贷资金均是林某杰、张某欣、陈某阳方安排，其中在房屋出租期间，陈某阳要求租户直接将租金汇入还贷账户，在租金不足以清偿贷款时，则由陈某阳、林某杰父母向还贷账户汇款。2018年7月，考虑到贷款利率过高，陈某阳分3次向还贷账户汇款1689000元，提前清偿剩余全部贷款。自2013年购房后，至2014年期间，该房屋系由林某杰自住，之后，林某杰、张某欣、陈某阳将案涉房屋出租，租金直接用于支付贷款。2018年7月贷款还清后，租金一直由陈某阳收取。
2020年12月，因林某杰与张某欣即将结婚，案涉房屋将作为二人婚房使用，林某杰向租户支付违约金后提前收回房子。此后，林某杰、张某欣重新装修案涉房屋。2021年3月，林某杰与张某欣登记结婚。目前，林某杰与张某欣实际居住在案涉房屋，该房产为其夫妻在北京唯一居住用房。林某杰、张某欣、陈某阳具备北京市购房资格后，曾多次催促刘某君将案涉房屋变更登记至张某欣名下，但刘某君推脱过户，最后彻底拒绝沟通。
被告辩称
刘某君辩称，不同意陈某阳的诉讼请求。双方对于保全担保费用的支付没有约定；陈某阳与刘某君存在借名合同关系，相关的权利义务应由陈某阳来行使，要求过户至林某杰、张某欣名下缺乏依据。
林某杰、张某欣述称，同意陈某阳的意见，案涉房屋由张某欣和林某杰作为婚房使用，希望法院将案涉房屋过户至张某欣和林某杰名下。
法院查明
2013年8月18日，刘某君（买受人）与案外人秦某航（出卖人）就案涉房屋签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，显示成交价格为3195000元。
2013年9月17日，案涉房屋登记在刘某君名下。
2018年6月25日，陈某阳代刘某君就案涉房屋与案外人孙某涵签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日。
2018年10月18日，刘某君与陈某阳微信联系，刘某君询问：小姨，您能把购房合同给我寄来吗，我要取公积金。陈某阳语音回复，大意为我去找找。
2018年10月24日，刘某君与陈某阳微信联系，刘某君询问合同是否找到，陈某阳回复：房本还是在抵押地么？刘某君回复：房本在我这，您上次寄给我要去办解押。次日，双方再次联系，刘某君向陈某阳提供地址，陈某阳表示将邮寄给她。
2020年12月，林某杰与案外人孙某涵沟通解除租赁合同事宜，并于2020年12月15日向孙某涵转账13500元。
2021年3月18日，林某杰与张某欣登记结婚。
2021年11月9日，陈某丹（林某杰母亲）向刘某鹏（刘某君父亲）发送短信，询问是否购买房屋事宜。
一、庭审中，关于借名关系，刘某君、陈某阳均认可双方存在借名合同关系。陈某阳系为林某杰购置案涉房屋，系借用刘某君名义给林某杰买房，具备条件时过户至林某杰名下。就此，刘某君不予认可，主张权利人应为陈某阳所有。
二、庭审中，关于借名款项支付，刘某君认可案涉房屋系陈某阳借名登记在其名下，发生在刘某君结婚前，刘某君并未就房屋购买出资、也未进行还贷。陈某阳表示首付款系其出资，大部分款项系陈某阳出资，一小部分由林某杰父母出资。
三、庭审中，陈某阳、刘某君均表示案涉房屋的贷款已还清，除本案查封外，案涉房屋无抵押、查封。
四、庭审中，陈某阳陈述己方没有北京购房资质。如房屋过户，陈某阳表示同意承担过户产生的税费。
裁判结果
一、本判决生效后三十日内，刘某君协助陈某阳将北京市西城区××房屋转移登记至林某杰、张某欣名下；
二、驳回陈某阳的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：陈某阳与刘某君是否有将房屋转移至他人名下的约定；陈某阳是否有权请求将房屋转移至林某杰、张某欣名下。
关于焦点一，陈某阳与刘某君并无将房屋转移至他人名下的约定。陈某阳与刘某君均认可存在借名合同约定，但关于具体的约定内容，双方陈述不一致。双方就借名的约定并无书面协议，现刘某君认可合同权利应归陈某阳享有，但陈某阳表示双方约定可将房屋转移至他人名下，故陈某阳对此负有举证责任。结合陈某阳提供的证据，无法证明陈某阳与刘某君形成借名约定时双方形成可将房屋转移至他人的合意。另外，刘某君自述借名时其尚未结婚，刘某君并未就案涉房屋进行出资，且陈某阳与刘某君之间的借名，故此，法院不依职权追加刘某君之配偶参与本案诉讼。
关于焦点二，陈某阳有权将房屋转移至林某杰、张某欣名下。陈某阳不具有北京市购房资格，与刘某君达成借名约定，虽违背限购政策，应予以批评，但不因此导致双方借名合同无效。陈某阳是实际购房人，对房屋进行了出资，应享有房屋实际权益，刘某君仅系以自己名义替陈某阳代持房产，不享有房屋实际权益。现未增加刘某君负担的情况下，陈某阳请求将房屋转移登记至林某杰、张某欣名下，既有利于尽快结束房屋借名登记状态，使出名人从单方义务中解脱出来，也符合诚实信用原则。故此，应支持陈某阳要求将案涉房屋过户至林某杰、张某欣名下的诉讼请求。
同时，陈某阳与刘某君并未约定如何将房屋办理，在有疑问时刘某君提出异议，并非不合理。考虑到刘某君与陈某阳形成借名约定时并未就此向陈某阳收取费用，陈某阳申请保全的相关费用，不宜由刘某君负担。
综上所述，陈某阳的诉讼请求部分成立。
