北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某娟向本院提出诉讼请求：1.陈某刚将位于A室交付给杨某娟占有使用；2.陈某刚将《定向安置房买卖合同》项下全部利益（自2019年5月起至今）归杨某娟所有；3.陈某刚给付杨某娟财产损失；4.陈某刚给付违约金81万元；5.陈某刚承担本案诉讼费。
事实和理由：2016年11月11日，杨某娟与陈某刚签订《房屋买卖协议》，约定，陈某刚将位于A室房屋卖给杨某娟，总价为270万元，并约定于2019年5月31日交房。2016年11月12日杨某娟已将购房款270万元支付给陈某刚，现陈某刚未按双方合同约定交付房屋，故诉至法院。
被告辩称
陈某刚辩称，不同意杨某娟的诉讼请求，陈某刚与杨某娟之间系借款关系，陈某刚在杨某娟处借钱，用房子作抵押，钱一直没还上，对于财产损失和违约金也不认可。
周某萍述称，周某萍与陈某刚系夫妻，因婚后感情不和，于2016年6月开始分居，分居时涉案房屋并未交房，也未办理房屋登记，此后房屋一直由陈某刚占有使用，该房屋系周某萍与陈某刚婚姻关系存续期间因拆迁获得的财产，应属夫妻共同财产。陈某刚在未经周某萍同意下，私自处分房屋，系无权处分，杨某娟与周某萍之间亦不存在合同关系，故不同意杨某娟的诉讼请求。
法院查明
2016年11月11日，甲方陈某刚与乙方杨某娟签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将位于A室房屋卖给乙方，建总房款为270万元，乙方在2019年5月31日前交房。本协议生效之日起三日内乙方支付甲方本协议约定总房款。……本协议签署后，该房屋有关的所有相关凭证原件包括但不限于开发商出具的收款收据、选房凭证、各种税费凭证，交由乙方。甲方应当在开发商通知交房之日起二日内告知乙方并配合乙方在开发商规定期限内完成验房、入住，并将全部钥匙及与房屋有关的全部原价交付乙方。
甲方应当在国家政策允许办理过户登记时起，一个月内将房屋产权证过户到乙方名下。过户手续由乙方负责办理，但甲方应当无偿提供过户时所需各种证件及复印件，并积极协助乙方办理，乙方承担过户过程中产生的一切合理费用。自本协议签订后，甲方不再对该房屋享有实际所有权和使用权，房屋的所有权、使用权自签订协议时起即转移到乙方名下。甲方不得对该房屋进行处置、转让、设置抵押或者担保，不得就该房屋提出任何权利主张，涉及到房屋的任何事宜必须经过乙方同意。
自本协议甲乙方签署后，甲方将本协议约定与房屋有关所有的操作事宜的决定权交付乙方处理，甲方与该房屋再无任何关系，甲方不得将该房屋出卖、出租、经营、设立抵押等，房屋所有处置等权利全由乙方决定，相关所得收益归乙方所有。因甲方原因导致乙方未能在本协议约定期限内入住以及过户的，每迟延一日按本协议约定总房款的1%支付违约金。
甲方明确表示或以行为表明不履行合同的，甲方同意在支付上述违约金的同时，另向乙方支付总房款30%的违约金，且按照房屋市场价值返还乙方购房款，并承担由此给乙方造成的全部损失。甲方保证本协议经全体亲属及利害关系人同意后签订，该房屋再无其他利害关系人，不存在任何人主张权利等情况出现，不得以未经利害关系人同意等事项否定本协议的效力。若甲方违反该条规定，应向乙方支付总房款30%的违约金且承担由此给乙方造成的全部损失。
2016年11月11日，杨某娟与陈某刚签订人民调解协议书，达成如下协议：1.杨某娟和陈某刚自愿签订正式的房屋买卖协议，且与本协议同时签字；2.本协议与房屋买卖协议自签字之日起生效；3.双方就此事不再主张任何权利。协议下方加盖北京市XX镇人民调解委员会公章。2016年11月12日，杨某娟向陈某刚转账270万元。
另，2015年12月13日，出卖人北京XX有限公司与高某就涉案A室房屋签订定向安置房买卖合同。2016年1月13日，A室房屋产权人变更为陈某刚。陈某刚与周某萍于1998年10月7日登记结婚，高某系周某萍之母。庭审中，周某萍表示其与陈某刚分居多年，不知道涉案房屋已被出售的情况。周某萍、陈某刚均未向法庭提供证据。杨某娟称没有见过周某萍。现A室房屋空置无人居住。
裁判结果
驳回杨某娟的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。因此杨某娟与陈某刚签订的《房屋买卖协议》有效。
本案争议房屋系因拆迁所得，拆迁利益涉及原有房屋及宅基地补偿，所选安置房屋应为家庭共同财产，涉及本案第三人利益，《房屋买卖协议》中陈某刚处分房屋及相关财产权益的行为应为无权处分，致使标的物相应权利不能转移，但不影响合同效力。对于杨某娟要求陈某刚交付争议房屋、赔偿损失并给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。杨某娟可另行主张相应权利。
