北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某舟向本院提出诉讼请求：判令秦某刚、林某辉向刘某舟支付违约金20万元。
事实与理由：2021年8月31日，秦某刚代理林某辉与刘某舟签订《房屋转让协议》，协议约定林某辉将其位于北京市大兴区一号的房屋转让给刘某舟，总价款185万元，刘某舟于2021年8月31日前支付定金50万元，再于2021年9月10日前支付剩余房款135万元。同时约定，如林某辉违约，应当向刘某舟双倍返还定金，如刘某舟违约，已付定金作为违约金不予退还。
当天，秦某刚给刘某舟出具了50万元定金的收据。2021年9月1日，秦某刚给刘某舟打电话说林某辉不卖房了，刘某舟经查询，秦某刚称林某辉已经将房屋出售但没有告知秦某刚。刘某舟住在天津，为了在北京买房，出售了其在天津的住房，秦某刚、林某辉的违约造成刘某舟产生巨大的经济损失，为了维护自身权益，提起诉讼。
被告辩称
秦某刚辩称，秦某刚是房产的销售人员，林某辉的房屋是x地产折抵给林某辉的工程款，林某辉着急变现，帮助林某辉积极找客户卖房子，刘某舟通过中介人员表示有意向购买，2021年8月31日签订了《房屋转让协议》，约定当天交齐定金50万元，刘某舟以着急回家为由，表示晚上回家保证转定金，并强烈要求出具收据，出于对刘某舟的信任，秦某刚签写了收据，但是当天刘某舟并未转账。
9月1日，刘某舟转账20万元，秦某刚与林某辉沟通了转账情况和付款周期，林某辉表示不同意刘某舟的付款方式，并且表明要求秦某刚将20万元退还刘某舟，但刘某舟未予提供银行卡号无法将房款退回。9月2日，刘某舟报警并给出银行卡号，秦某刚将20万元房款返还给刘某舟。秦某刚不是房屋的产权人，也不是合同相对人，合同对于秦某刚不具有约束力，秦某刚不应承担违约责任。《房屋转让协议》没有定金的约定，刘某舟支付的费用自己备注为购房款，刘某舟支付的20万元并非定金，合同亦无违约金条款，刘某舟的诉讼请求没有法律及合同依据。
刘某舟明知秦某刚不是产权人，仍然在《房屋转让协议》上签字，明知有风险的情况下仍然签字应当由刘某舟自行承担相关风险及责任。
林某辉辩称，林某辉2021年6月与x地产协商，用涉案房屋折抵x地产欠付林某辉的工程款，当时办理相关折抵手续的经手人是秦某刚，林某辉联系了几个朋友帮忙联系有意向买房子的客户，但没有委托任何人代办卖房手续。林某辉对2021年8月31日秦某刚与刘某舟签订房屋转让协议一事并不知情，直到2021年9月1日，秦某刚才给林某辉打电话，林某辉明确表示房屋不能出售，并要求秦某刚将房款退还刘某舟。林某辉对合同签订一事完全不知情，林某辉也没有收取刘某舟的房款，刘某舟无权要求林某辉支付违约金。
法院查明
2021年8月31日，秦某刚代理林某辉作为甲方与刘某舟作为乙方签订《房屋转让协议》，约定乙方购买甲方位于一号的房屋，商品房总房款为185万元，甲乙双方约定分期付款，乙方于2021年8月31日之前支付房款五十万（含定金/元）；乙方于2021年9月10日之前支付剩余房款135万元；甲方在乙方支付定金之日起，且乙方按本协议约定的时间、方式付款的前提下，将该商品房另行出售给非乙方指定的第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金；乙方未按照约定时间支付剩余房款，乙方已付定金作为违约金，不予返还，甲方有权将该商品房另行出售第三方。
同日，秦某刚出具收据，今收到刘某舟金额50万元，该笔款项作为其购置一号房屋的第一笔购房款，截止目前已交定金五十万元。但当日因手机无法完成转账，刘某舟并未支付上述款项。2021年9月1日上午，刘某舟通过手机银行向秦某刚转账20万元，刘某舟在转账时留有附言：用于买一号房款。刘某舟称当日因银行有转账限额，故仅转账20万元，秦某刚亦表示曾同意刘某舟分三天支付50万元。
2021年9月1日晚，秦某刚告知刘某舟林某辉不同意出售房屋。2021年9月2日，刘某舟因认为秦某刚涉嫌诈骗报警，秦某刚于2021年9月2日将刘某舟支付的20万元返还给刘某舟。
庭审中，刘某舟表示其支付的20万元系定金，现因二被告违约，故要求二被告双返定金，应再向刘某舟返还20万元。另，林某辉未出具过书面授权委托书，林某辉表示其仅口头向x地产的工作人员高某表示过帮其寻找买家。刘某舟表示其签订合同时秦某刚表示受林某辉委托，秦某刚向其出示了林某辉用涉案房屋折抵工程款的合同，其有理由相信秦某刚有代理权。
裁判结果
驳回原告刘某舟的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
关于涉案《房屋转让合同》是否对林某辉发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或就其受到的损害请求行为赔偿。相对人知道或应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自过错承担责任。
本案中，并无证据证明林某辉曾委托秦某刚签订《房屋转让合同》，林某辉知晓《房屋转让合同》后明确表示拒绝追认，且作为相对人的刘某舟在未看到授权委托书的情况下即签订上述合同，不足以认定刘某舟有理由相信秦某刚具有代理权，故上述《房屋转让合同》对林某辉不应发生效力，刘某舟诉请林某辉承担赔偿责任，法院不予支持。
关于刘某舟主张的双返定金的诉讼请求，当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实施交付定金时成立。本案中，《房屋转让合同》中并未约定定金的数额，虽然秦某刚曾出具50万元定金的收条，但秦某刚出具收条时并未收到该款项，次日，刘某舟给秦某刚转账20万元时其自行备注为购房款，法院难以认定刘某舟、秦某刚对于该笔款项为定金性质达成一致意见，故刘某舟要求秦某刚双返定金法院不予支持。
另外，《房屋转让协议》中并未约定出卖人在不履行合同义务时的违约金数额，且秦某刚在合同签订的次日即明确告知刘某舟不再履行合同，并随即将已收取的购房款返还给刘某舟，亦无证据证明刘某舟所受损失，故法院对于刘某舟提出的诉讼请求，不予支持。
