北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告腾退占用的位于北京市西城区一号房屋，将房屋返还给原告；2、请求判令二被告向原告支付房屋占用费；3、请求判令由二被告承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：原告在北京购买住房，在得知被告张某文因拆迁取得位于北京市西城区一号房屋（以下简称：涉案房屋）的购房指标后，双方于2012年9月9日签订了《购房协议》，约定被告张某文收取购房指标转让费20万元，将购房指标转让给原告，由原告直接向商品房开发商支付全部购房款，并约定被告张某文无条件配合办理过户。
原告向商品房开发商全额支付购房款和其他相关费用后，开发商于2013年9月29日办理了涉案房屋的交接（但未办理房屋产权过户手续）。为此，被告张某文直接将涉案房屋交付给原告，且原告向被告张某文支付了全额购房指标转让费20万元。在开发商通知可以办理涉案房屋产权证后，被告张某文违约，拒绝办理房屋过户，且被告秦某英代表被告张某文违法将涉案房屋强占。
原告通过诉讼，法院的生效判决判定被告张某文配合原告办理涉案房屋的产权过户手续。目前，原告已经于2021年10月26日获得涉案房屋产权证，但被告拒不腾退涉案房屋，且由被告秦某英继续占用涉案房屋。另外，原告于2013年9月29日接收房屋，装修后购置家具和生活用品并一直居住。2019年8月15日，被告在原告出差在外，涉案房屋无人的情况下，强占了涉案房屋，同时将原告在涉案房屋内的家具和物品占用。
原告开始在2012年间买房的时候，签订的合同是原告的母亲宋某霞代理原告齐某桦买房，但是原告的母亲宋某霞签字时签的代表人是齐某涛，当时齐某涛本人也知道齐某涛是代表齐某桦买的涉案房屋。
另外，张某文、秦某英确实就在涉案房屋内居住。张某文说秦某英把涉案房屋出租出去了不是事实。
为维护原告的合法权益不受侵害，特提起诉讼，望判如所请。
被告辩称
被告张某文辩称，不同意原告的诉讼请求。被告张某文并没有实际占用涉案房屋。2013年的时候，张某文将涉案房屋的出租管理权交给了秦某英代为管理，秦某英代理张某文和承租人签了3年期间的租赁合同，但是张某文每次都在出租合同上签字，张某文每次都知道秦某英将涉案房屋租出去的这个事情。原告经常到涉案房屋内闹去，因为那个人受不了，要求解除合同，所以张某文和那个人解除了租赁合同。
2021年5月30日，被告张某文又将涉案房屋以合租的形式出租给了周某立。承租人周某立的租赁期间是2021年5月30日至2026年5月31日。这也都是秦某英代理张某文与这承租人签订的租赁合同，但是每次张某文也都是在这些租赁合同上签字。根据买卖不破租赁的法律规定，我们租赁合同是有效的，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
涉案房屋是被告张某文原住址拆迁，张某文从开发商处获得的房屋产权。被告张某文与开发商签订了拆迁安置补偿协议。在2015年，张某文取得了涉案房屋的产权证。原告起诉书写的是对的，在2012年9月9日，原告之母宋某霞代理齐某涛与被告张某文签订了涉案房屋的房屋买卖合同。该合同里约定2013年9月29日房子下来，就交付给原告，购房款原告也都给了被告张某文，都给齐了。
原告在获得房子后，不按时缴纳物业费、水电费，因为房子的产权人是张某文，相关部门找张某文收费。后来，张某文就将购房人齐某涛诉至法院，要求解除合同。齐某涛是原告齐某桦父亲哥哥的孩子。当时是以齐某涛的名义从被告张某文手中购买的涉案房屋，购房款是齐某涛给张某文的。钱给齐了之后，张某文就将涉案房屋出售给了齐某涛。2019年6月份，北京市第二中级人民法院判决解除了张某文和齐某涛的房屋买卖合同。所以张某文于2019年8月份的时候，将涉案房屋收回。
张某文将涉案房屋收回后，就将房屋出租给了他人，直到现在。后来，齐某桦以第三人的身份，要求法院确认涉案房屋属于她购买的，此说法得到了法院的支持。最终，法院生效判决确定，齐某桦为实际购买涉案房屋的人。张某文是在2021年10月收到了这份法院的生效判决，原告也是依据这份判决，取得了产权证。被告张某文收到这份判决书之后申请再审，被法院驳回。其后，张某文在2022年3月22日，又申请审判监督程序，现在审判监督被相关部门受理了，正在进行审理之中。
被告张某文现在居住在北京市朝阳区A号。张某文从2021年10月26日到现在，从来没有在涉案房屋里住过，涉案房屋里也没有张某文的物品。张某文也不知道秦某英是否在涉案房屋内居住，也不知道涉案房屋里是否有秦某英的物品。目前，秦某英代张某文和周某立、签订的房屋租赁合同还在继续履行之中。
被告张某文不同意腾房，因为现在涉案房屋正在出租当中。张某文也不同意给原告钱，因为原告要的占用费数额没有依据，对此，请法院依法判决。
法院查明
宋某霞系齐某鹏之妻，赵某芬系齐某刚（已去世）之妻，齐某鹏系齐某刚之兄。本案原告齐某桦系齐某鹏与宋某霞之女，齐某涛系齐某刚与赵某芬之子。
2012年购买定向房申请表中被征收人为秦某英，购房人为张某文，选择房源地点为西城区一号。
2012年9月9日，张某文向秦某英出具委托书，内容为：因工作繁忙，无法去办理出售位于西城区一号（涉案房屋）之房产。特委托秦某英全权办理出售签约买卖合同之手续，本人承担相关法律责任。
2012年9月9日，齐某涛向宋某霞出具委托书，内容为：因工作繁忙，无法办理购买位于西城区一号房产一事，特委托宋某霞全权办理签约买卖事宜，本人承担全部法律责任。
2012年9月9日，秦某英作为张某文的委托代理人、宋某霞作为齐某涛的委托代理人，分别签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《购房协议》。其中，《北京市存量房屋买卖合同》的内容有：出卖人：张某文，买受人：齐某涛。第一条房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为北京市西城区一号……。
2013年9月8日，北京W公司作为出卖人，张某文作为买受人，双方签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：张某文购买出卖人位于北京市西城区一号房屋，付款方式为一次性付款。
2016年7月，齐某桦将齐某涛诉至法院，要求确认双方就北京市西城区一号房屋存在委托关系。2016年11月21日，法院就该案作出判决，确认齐某桦与齐某涛就北京市西城区一号房屋存在委托合同关系。该判决双方均未上诉。
2017年4月6日，涉案房屋所有权登记于张某文名下，房屋登记地址为：北京市西城区一号。其后，张某文起诉齐某涛、第三人齐某桦房屋买卖合同纠纷一案。该案中，张某文向一审法院起诉请求：1.判令解除张某文与齐某涛双方于2012年9月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《购房协议》及《补充协议》；2.本案诉讼费由被告承担。该案在审理过程中，齐某桦作为第三人向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认齐某桦系北京市西城区一号房屋的实际购房人，并判令张某文配合将该房屋过户至齐某桦名下；2.判令张某文将北京市西城区一号房屋交付给齐某桦；3.诉讼费用由张某文承担。北京市西城区人民法院于2019年做出民事判决。
张某文不服，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院后做出民事判决。判决生效后，齐某桦向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2019年12月24日作出民事裁定，指令北京市第二中级人民法院对本案进行再审。北京市第二中级人民法院将本案发回北京市西城区人民法院重审。本案重审后，北京市西城区人民法院于2021年6月判决，齐某桦不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院依法组成合议庭对该案进行了审理。并于2021年9月终结，作出判决：
一、撤销北京市西城区人民法院民事判决；
二、本判决生效之日起七日内，张某文协助齐某桦办理北京市西城区一号房屋的所有权过户手续；
三、驳回张某文的诉讼请求；
四、驳回齐某桦的其他诉讼请求。
其后，齐某桦根据上述生效判决，于2021年10月25日取得了涉案房屋的产权证书。
另查，本案在审理过程中，被告张某文明确表示，从2021年10月26日至今，自己从未在涉案房屋居住，涉案房屋中也没有张某文自己的物品。原告未提供证据证明在2021年10月25日，原告取得了涉案房屋的产权证书后，被告张某文居住在涉案房屋或在涉案房屋中存放自己的物品。被告张某文并表示，自己于2021年4月10日、2021年5月20日，将涉案房屋租赁给了周某立，目前，租赁合同正在履行之中。
庭审中，被告张某文提供了与上述承租人签订的两份关于涉案房屋的租赁合同，经查看，该两份租赁合同，均系张某文委托秦某英与承租人签订，张某文表示，确系自己委托秦某英与承租人签订的两份租赁合同。本院就此询问原告，是否申请追加承租人为本案共同被告或第三人共同腾房？原告表示，只要求本案被告张某文、秦某英腾房并支付房屋使用费，不申请追加三个承租人为共同被告或第三人。
对于房屋使用费的标准，原告表示涉案房屋附近每月的房屋租金7000元左右，折算下来，每日230元。被告张某文不同意支付该款。本院就此询问原告，对于房屋使用费，原告是否申请评估鉴定。原告表示，不申请评估鉴定，对于具体数额请法院酌情判决。
由于被告秦某英因下落不明，经询，张某文表示，自己不知道秦某英的居住情况，也不知道秦某英的其他情况。
裁判结果
被告张某文按照每月六千元的标准，向原告齐某桦支付自2021年10月26日起至被告张某文将北京市西城区一号房屋交给原告齐某桦收回之日期间的房屋占用费（在本判决生效日之前期间每个月（含判决生效日的当月）的房屋占用费，被告张某文在本判决生效之日起七日内向原告齐某桦支付；其后期间每月的房屋占用费，被告张某文在每月的一日前，向原告齐某桦支付）。
驳回原告齐某桦的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
2021年10月25日，原告取得了涉案房屋的产权证书。故此时起，原告为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
由于被告张某文将涉案房屋出租并获取利益，故对原告要求被告张某文自2021年10月26日起至实际腾退涉案房屋时止，向原告支付房屋占用费的诉讼请求，法院予以支持。关于房屋占用费的具体标准，由于原告不申请评估鉴定，对此，法院根据涉案房屋的位置、面积，酌情予以判定，对原告的过高要求，因没有依据，不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
由于张某文明确表示自己未占用涉案房屋，房屋中亦无自己的物品；对于实际居住使用涉案房屋的承租人，经法院提示，原告表示不申请追加为本案的当事人。由于原告没有证据证明被告张某文实际占用了涉案房屋，原告要求被告张某文腾退占用的涉案房屋，并将房屋返还给原告的诉讼请求，涉及其他主体，而原告又不同意追加该其他主体做为本案当事人，故对原告的该诉讼请求，法院不予支持。需要说明的是，由于原告没有证据证明被告张某文本人正在实际占用涉案房屋，对于涉案房屋的腾退问题，原告作为产权人，可根据情况和条件，向实际占用涉案房屋的实际使用人（承租人）及被告张某文同时主张。
庭审中，原告未提供其取得涉案房屋的产权证书后，被告秦某英实际占用了涉案房屋，故对原告要求被告秦某英腾退、返还涉案房屋，并支付房屋占用费的诉讼请求，因证据不足，不予支持。
