北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某芳向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理位于北京市门头沟区A号（以下简称A号）房屋的权属转移登记手续，将A号房屋转移登记至原告名下。
事实和理由：原告吴某芳系刘某芬和吴某鹏之女。生父、生母分别于1999年，2021年去世。原告之母刘某芬与被告秦某君于2000年登记结婚，二人婚后无子女。2012年，原告与刘某芬、秦某君协商一致达成借名买房的约定。原告借用两位老人的名义申请并出资购买了A号房屋。此后，原告与母亲、被告共同居住在上述房屋内，并由原告承担A号房屋使用所涉的一切费用。
现该房屋取得房屋权属证书已满五年，可自由转让，原告与被告协商变更A号所有权变更登记手续未果，故诉至法院。
被告辩称
被告秦某君辩称，我不同意原告的诉讼请求，不存在原告所谓的借名买房。理由如下：1、根据相关法律规定，房屋所有权证书是权利人享有房屋所有权的证明，A号房屋登记在秦某君和刘某芬名下，二人拥有A号房屋的产权是毋庸置疑的；2、秦某君原有拆迁款21．95万元、房补6万等款项，刘某芬母女本身家境不好，刘某芬与秦某君结婚后，刘某芬母女办理另外的一套二居室的继承手续时，秦某君替她俩交购房款三万元，吴某芳曾在刚毕业时在昌平区购买房屋，当时说好的是共同买房，秦某君也出资了，后来房屋出售所得款项也都是由吴某芳管理，后来继续用于购买房屋；
原告所述由其本人出资购买案涉房屋并不属实，原告交纳购房款和各项费用并不代表购房款来源于原告自身，也不代表是吴某芳一人买房，秦某君家本来是一个整体，因为刘某芬和秦某君身体都不好，行为能力有限，因此两个人的所有钱都是由吴某芳掌管的；秦某君作为刘某芬的配偶仍然在世，原告想将整套房产过户到其名下，没有相关法律依据。
法院查明
秦某君与刘某芬于2000年登记结婚，吴某芳系刘某芬与前夫所生之女。刘某芬于2021年死亡。
2010年4月29日，住房保障管理部门向秦某君、刘某芬出具《限价商品住房购买资格审核备案通知单》，告知其根据北京市限价商品住房管理规定，经审核，秦某君家庭符合北京市申请购买限价商品住房条件，准予备案。其上载明“你家庭申请人口2人，姓名：秦某君、刘某芬，家庭特殊情况老龄，配售一套一居室限价商品住房。”2013年3月14日，北京市门头沟区住房保障办公室出具《门头沟区限价商品住房摇号结果及选房通知单》，通知秦某君于2013年3月21日上午选房，并交纳定金五万元。
2013年3月21日，选定商品房后，吴某芳名下招商银行账户向北京Y公司转账支付50000元。2013年7月15日，秦某君、刘某芬与北京Y公司签订《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》，约定由秦某君、刘某芬购买位于门头沟区A号房屋（即本案诉争房屋），合同总价款为534865元。
同日，吴某芳名下账户向北京Y公司转账支付购房款60000元、424865元。交房后，刘某芬一直在该房屋居住直至其死亡，秦某君一直在该房屋居住直至其被认定为限制民事行为能力人，吴某芳有时在该房屋居住。
2014年4月14日，北京市规划和国土资源管理委员会向秦某君、刘某芬发放不动产权证书，证书显示A号为刘某芬、秦某君共同共有，性质为限价商品住房。
吴某芳主张，A号房屋系其借秦某君、刘某芬之名购买，由吴某芳实际看房、选房，购房款、税费、装修费均由其支付，实际使用过程中，其支付过水、电、取暖费。为证明该主张，吴某芳向本院提交：
1、吴某芳对门头沟B号房屋的所有权证书、2012年12月16日吴某芳与案外人陈某玲就B号房屋签订的《房屋买卖居间合同》，证明吴某芳为购买A号房屋，将其名下B号房屋出售获得118万元，该款项系A号房屋购房款来源；
2、A号房屋的购房合同、购房款转账支付凭证、税费发票、入住通知书、装修通知、取暖费收据、水电燃气支付凭证、居住证明、生活照片、业主群截屏，证明吴某芳实际支付了购房款、税费以及后续部分水、电、燃气、取暖费等费用，吴某芳在A号所属小区的业主群中，并在A号房屋中实际居住生活；
3、吴某芳的外甥女、吴某芳的表弟分别出具的书面证人证言，两份证人证言主要载明曾听到过秦某君、刘某芬与别人聊天时明确表示A号房屋由吴某芳夫妇实际出资，等满五年后就会过户给吴某芳。
经质证，秦某君不认可上述证据的证据目的，认为B号房屋与本案没有关系，秦某君的钱款由吴某芳保管，转账支付A号房屋购房款系由吴某芳代办；吴某芳支付水电费及装修房屋的钱款来源于秦某君；生活照并不能表示吴某芳在A号房屋居住；两位证人均与吴某芳存在亲属关系，其证言不可信。对于购房款、税费以及水电费等支出的钱款实际来源于秦某君的主张，秦某君并未提供证据予以证明。
庭审中，经询问，双方均认可A号房屋的购房合同、所有权证书、税费收据等均由吴某芳掌握保管。
裁判结果
驳回吴某芳的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，吴某芳主张其与秦某君、刘某芬之间存在借名买房关系，从购房款、税费出资来看，A号房屋的购房款均由吴某芳名下银行账户转账支付，秦某君虽然主张相关款项实际为其所有，但未提供证据予以证明；从房屋实际使用情况看，A号房屋由吴某芳装修，由秦某君、刘某芬一直居住生活，吴某芳曾在A号房屋居住，吴某芳亦支付过实际使用过程中产生的水、电、燃气、取暖等费用；
从相关文件保管情况看，A号房屋的相关合同、所有权证书、收据和发票均由吴某芳管理，考虑到双方的身份关系，并结合上述情况可以认定，吴某芳与刘某芬、秦某君之间存在借名买房的合意并实际履行，双方形成了借名购房的法律关系。
关于该借名买房合同的效力。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
《北京市限价商品住房管理办法》明确规定，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特定性。购买此房必须符合相应的规定，取得相应的资格。购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向有关部门申请回购，回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。
本案中，吴某芳借用秦某君、刘某芬名义购买A号房屋，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保证政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益，双方之间的借名约定应属无效。虽然A号房屋现已满足上市交易条件，但因双方之间的借名约定损害了社会公共利益，自始无效，因此A号房屋应认定为系刘某芬与秦某君的共同财产，对于吴某芳要求秦某君协助其将a号房屋转移登记至吴某芳名下的诉讼请求，法院不予支持。
