北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
齐某辉向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2006年签订的《房屋买卖契约》、于2010年签订的《关于2006年<房屋买卖契约>的补充协议》、于2011年签订的《补充协议》、于2020年签订的《房屋买卖合同书》无效；2.诉讼费用由被告承担。
事实及理由：一、原告出生于当地农村家庭，在当地依法有宅基地一处及地上房屋六间。1946年原告出生于北京市平谷区xxx村一农村家庭。经分家析产原告在当地获得宅基地一处及其地上房层六间。截至2010年9月19日，上述宅基地及其房屋等，经北京市平谷区人民法院、北京市第二中级人民法院一、二审判决，已经确认坐落于当地xxx院内的北房六间归原告所有。
二、原告曾将涉案宅基地及其房屋出售给被告，并签订有相关合同。2006年，原告与被告签订《房屋买卖契约》（下称原来契约)，将上述的涉案宅基地及其房屋作价20万元出售给被告。2010年3月8日，原告与被告签订《关于2006年（房屋买卖契约)的补充协议》，对原来契约内容进行了变更，并同意共同雇佣一个建筑队同时翻建房屋，所需资金由原告出资18万元，其余款项由被告出资，原告退还被告10万元与原来契约中的20万元购房款抵销。此后，原告已经将上述10万元款项退还被告。
2011年，原告与被告签订《补充协议》，对原来契约及其补充协议等再次进行了变更，并同意涉案六间房原告、被告各享有50%产权（含宅基地土地使用权），即：西边三间归原告，东边三间归被告。2020年，原告与被告签订《房屋买卖合同书》，因原来契约及其补充协议的合同目的无法实现，其客观情况有新的变化，就涉案宅基地及其房屋的权属等重新签订合同，进行了约定，将其东边三间房的宅基地归被告使用，西边三间房的宅基地归原告使用。上述房屋价款、宅基地使用权转让费为10万元（已经付清、互不相欠），并约定，以原告名义办理手续。
三、合同依法无效，涉案纠纷应予妥善处理并积极止损。(一)涉案合同涉及农村宅基地买卖，依法应属无效。根据法律规定，农民集体所有土地的使用权不得转让。涉案合同应当属于无效合同。(二)原告是善意的，纠纷发生并非其一人造成，恳请被告积极止损，共同通过法律途径解决问题。上述合同签订后，虽经多次补充、变更，但至今未依约得到全部履行。
被告辩称
赵某君辩称，2006年，齐某辉因购房缺乏资金，将xxx卖与赵某君，双方签订《房屋买卖契约》。《房屋买卖契约》得到村委会的同意和确认，赵某君向村委会交纳了宅基地有偿使用费1000元及翻房押金500元整。村委会给赵某君出具了收据。2009年左右，赵某君将xxx号房产拆除欲翻建，因齐某辉房产权属争议，齐某亮阻止，多次报案，未能解决，赵某君一直未能建成房。
因齐某辉反悔，2010年3月8日赵某君与齐某辉签订《关于2006年<房屋买卖契约>的补充协议》，约定，双方各使用一半的宅基地及如何建房事宜。因前述两份协议目的无法实现，2011年，就xxx房产的处分问题，赵某君与齐某辉夫妇签订《补充协议》。2020年，因客观实际情况又发生变化，双方又签订《房屋买卖合同书》，约定了对于在宅基地上建房及收益归属的相关事宜。2020年10月13日，本案当事人欲再次建房，为了得到了案外当事人齐某亮的同意，赵某君、齐某辉与齐某亮签订《协议书》，为了建房，赵某君给付齐某亮5万元，齐某亮同意赵某君建房。为了照顾齐某辉，赵某君同意齐某辉先建房，赵某君后建。
2020年《房屋买卖合同》是2006年《房屋买卖契约》等合同目的无法实现而达成的解决问题的一致意见，是对案涉房产建设、出资、拆迁权益归属的约定，是过程协议，不违反法律、法规的规定，是有效协议。
二、齐某辉一直在外工作多年，已非xxx集体经济组织成员，其于2006年将案涉房产出售给赵某君，因其自身资格问题，齐某辉无资格要求返还案涉房产。
请求法院查清事实，判决驳回齐某辉的全部诉讼请求，维护赵某君合法权益。
法院查明
1969年，齐某辉通过分家分得坐落于北京市平谷区xxx北房3间。1981年，齐某鹏、齐某刚及齐某辉兄弟三人协议：齐某刚将其所有的坐落于北京市平谷区xxx北房3间赠与齐某鹏，同时，齐某鹏又将齐某刚赠与的该3间房赠与齐某辉，由齐某辉支援齐某鹏当年建房。
2006年，齐某辉与赵某君签订《房屋买卖契约》，约定以20万元的价格出售坐落于北京市平谷区xxx的6间房屋。2010年3月8日，双方签订关于2006年《房屋买卖契约》的补充协议，对签订契约的内容进行了变更。2011年，因之前签订的契约及补充协议目的无法实现，双方再次签订补充协议对内容进行变更。2020年，双方以客观实际情况发生变化为由签订《房屋买卖合同书》，就坐落于北京市平谷区xxx房屋的权属、房屋价款、双方的权利义务、宅基地使用权转让费及交付期限等内容进行了重新约定。
经查，齐某辉于2010年3月将齐某鹏之继次子齐某亮诉至本院请求确认坐落于北京市平谷区xxx6间房屋归齐某辉所有，本院于判决坐落于北京市平谷区xxx内的6间房屋归齐某辉所有。判决后，齐某亮不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
另查明，赵某君为非农业家庭户，户籍地址为北京市平谷区xxx，其非北京市平谷区xxx集体经济组织成员。
裁判结果
确认齐某辉与赵某君于2006年签订的《房屋买卖契约》、于2010年签订的《关于2006年<房屋买卖契约>的补充协议》、于2011年签订的《补充协议》、于2020年签订的《房屋买卖合同书》无效。
房产律师靳双权点评
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，齐某辉将其所有的坐落于北京市平谷区xxx的6间房屋出售给非本集体经济组织成员的赵某君，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故齐某辉与赵某君就此签订的《房屋买卖契约》及一系列协议、《房屋买卖合同书》均应属无效。综上，齐某辉的诉讼请求于法有据，法院予以支持。
