北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告宋某鹏向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告将北京市顺义区×××房屋交付原告；2.请求人民法院判令本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：刘某涵与孙某扬（已故）系夫妻关系，刘某涵系孙某涛之母，孙某扬系孙某涛之父，齐某玲系孙某涛之妻，孙某莉系孙某涛与齐某玲之女，孙某杰系孙某涛与齐某玲之子。2009年7月，孙某扬、刘某涵、孙某涛、齐某玲、孙某莉、孙某杰全家所居住的北京市顺义区××××××宅院因政府拆迁，孙某扬全家获得补偿楼房4套，经孙某扬全家协商决定将4套楼房中的两套出售。
2010年1月8日，孙某扬、刘某涵、孙某涛、齐某玲、孙某莉、孙某杰与原告签订《房屋买卖协议》，约定将拆迁所得的一套80平米房屋（每平米单价6500元、总房价52万元）出售给原告。上述《房屋买卖协议》经北京市顺义区人民法院、北京市第三中级人民法院确认为有效协议，故原告根据《房屋买卖协议》及法院判决，请求人民法院判令被告向原告交付房屋。
被告辩称
被告刘某涵、齐某玲、孙某莉、孙某杰共同辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，该房屋属于共同财产，而买卖合同就只有孙某涛一人签字，其他人均不是本人签字，事后该合同亦未经过其他共有权人的同意，虽该合同经法院认定有效，但在其他共有人同意之前，该合同不能继续履行；第二，涉案房屋由被告家庭共同居住，且其并无其他房屋；第三，双方的买卖合同并没有约定房屋的交付时间，因此原告要求交付房屋无合同依据。
被告孙某涛辩称：同刘某涵、齐某玲、孙某莉、孙某杰答辩意见。
法院查明
孙某扬与刘某涵系夫妻关系，孙某涛为二人之子。孙某涛与齐某玲为夫妻关系，孙某莉为二人之女，孙某杰为二人之子。
宋某鹏与五被告签订《房屋买卖协议》，内容为：“买房人：宋某鹏。卖房人：孙某扬、刘某涵、孙某涛、齐某玲、孙某莉、孙某杰。因卖房人于2009年7月28日拆迁望泉寺房产获补偿四套楼房。又因卖房人急于用钱，现将其中一套楼房80㎡（以实际平方米为准）卖与宋某鹏。现经双方协议，达成如下协议：一、卖房人自愿将其拆迁获补80㎡楼房一套卖与宋某鹏，房价52万元。二、付款办法：本协议签字之日付30万元。余款待上述楼房交钥匙时付清，多退少补。三、因上述楼房系拆迁房，当时不能办理过户手续，待卖房人取得相关手续后，三日内办理过户手续。过户费用由买房人负担。
四、违约责任：1.违约金为顺义区楼房时价的三倍。双方均不得反悔，任何一方反悔应向守约方支付违约金。2.卖房人拒绝办理过户手续应视为违约。五、待双方上述楼房办理过户手续后，本协议失效。买房人：宋某鹏。2010年1月8日。卖房人：孙某扬、孙某涛、齐某玲、刘某涵。2010年1月7日。
就该《房屋买卖协议》的效力问题，宋某鹏诉至本院，本院依法作出判决书，判决确认原告宋某鹏与被告刘某涵、孙某涛、齐某玲、孙某莉、孙某杰之间的《房屋买卖协议》有效，并认为“应认定《房屋买卖协议》经过双方当事人商议，孙某涛的家庭成员对于《房屋买卖协议》应当知晓，本院对五被告主张的孙某涛擅自处分他人财产不予采信”。五被告不服该判决依法上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院依法作出判决驳回上诉，维持原判。上述二判决书确认该《房屋买卖协议》指向的房屋为五被告的回迁安置房屋中面积大约为80㎡的一套，即北京市顺义区×××（定向安置协议上记载实测面积82.63㎡）。
庭审中，宋某鹏向本院明确诉讼请求，系基于上述生效判决书确认该《房屋买卖协议》有效，要求继续履行合同交付涉诉房屋，不要求办理产权过户登记。
庭审中，齐某玲申请对《房屋买卖协议》中“齐某玲”签字是否为本人书写进行鉴定，本院不予准许。
关于房款支付情况。在之前卷宗中，宋某鹏主张已支付房款包括以下证据：1.银行凭单，载明：2014年1月22日存入孙某涛账户5000元，2014年11月3日存入孙某涛账户10000元，2018年11月22日存入孙某涛账户3000元。2.收条，载明：“今收到人民币30万元整（叁拾万元整）（交款人宋某鹏）。收款人：孙某涛。
2010年1月8日”，“今收到宋某鹏交来买孙某涛房款110000元整（壹拾贰万元整）。收款人：孙某涛。2012年1月13日”，“今收到宋某鹏房款10000元整（壹万元整）。收款人：孙某涛。2012年12月9日”，“今收到宋某鹏预售楼款（20000元）大写（贰万元整）。收款人：孙某涛。2015年8月9日”，“今收到宋某鹏现金人民币50000元整，大写（伍万元整）。收款人：孙某涛。2015年8月18日”。以上共计508000元。孙某涛认可除2015年8月9日的收条外，其他收条都是其本人所写，部分收条载明的“房款”是应宋某鹏要求所写，但不申请就2015年8月9日收条的笔迹进行鉴定。双方均同意如本案涉及房屋尾款问题，请本院依法核算后直接在判决主文中体现。
关于北京市顺义区×××房屋当前的占有控制情况。庭审中，五被告陈述由其家庭成员共同占有居住。在卷宗中，五被告亦表示已选购4套回迁安置房屋，孙某涛认可四套房屋家庭内部成员未进行分割。
裁判结果
被告孙某涛、刘某涵、齐某玲、孙某莉、孙某杰于本判决生效之日起30日内腾退顺义区×××房屋并交付原告宋某鹏；
原告宋某鹏在接收顺义区×××房屋当天向被告孙某涛、刘某涵、齐某玲、孙某莉、孙某杰支付购房尾款29095元。
房产律师靳双权点评
双方签订的《房屋买卖协议》经之前判决书确认合法有效。依法成立的合同对合同当事人各方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就五被告抗辩孙某涛无权代表其他被告签订《房屋买卖协议》，故无法继续履行合同，法院认为，判决书已认定“应认定《房屋买卖协议》经过双方当事人商议，孙某涛的家庭成员对于《房屋买卖协议》应当知晓，法院对五被告主张的孙某涛擅自处分他人财产不予采信”，亦予以维持，因上述生效文书未认定孙某涛系无权处分行为，故法院对五被告的该项抗辩意见不予采纳。
本案中，双方签订房屋买卖合同，其主要权利义务就是支付房款和交付房屋、转移房屋所有权，宋某鹏的诉求即要求五被告继续履行该合同，交付涉诉房屋，属于非金钱债务的履行。根据五被告自述，涉诉房屋顺义区×××当前的实际控制占有人即为五被告，结合其选购4套回迁安置房屋的事实，法院认为，该《房屋买卖协议》继续履行不存在现实困难的，双方应当依约继续履行合同，五被告应当向宋某鹏交付房屋。
根据《房屋买卖协议》约定，涉诉房屋总价款以实际平方米×6500元为准，即82.63×6500=537095（元）；付款办法为本协议签字之日付30万元，余款待上述楼房交钥匙时付清，多退少补。现根据之前卷宗的相关证据可知，宋某鹏已支付孙某涛508000元，孙某涛抗辩不是房款系借款但未向法院提交相关证据，故法院不予采纳，综上，法院依法核算房款金额后，认定宋某鹏未向五被告支付的房屋尾款为29095元。
