北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某君、赵某英向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决双方于2020年10月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效；2、请求判令路某鹏归还我方关于案涉房屋的《安置房定购合同》原件。
事实和理由：2020年10月27日，我方因为急需用钱向路某鹏借款15万元，双方签订了《借款合同》，合同约定借款15万元，我方将海淀区Z号为上述借款提供抵押担保，抵押房产面积86.22平米。我方为顺利借款，同意将房屋用作该笔借款的担保并基于借钱的急迫心理同路某鹏签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议。
合同约定由我方出售给路某鹏海淀区Z号拆迁房一套，房屋成交价格185万，定金15万元。上述两份合同签订后，路某鹏将15万元借款转给我方，我方将《苏家坨镇宅基地房屋被拆迁人安置房定购合同》等原件一并交付给路某鹏，用作借款的抵押担保。在借款合同约定还款期限前，我方找到路某鹏想将借款和利息归还，路某鹏却称双方为房屋买卖关系而非借款关系，要求我方双倍返还定金。我方认为，双方之间只是借款关系，并无房屋买卖的意图，签订房屋买卖合同仅是对借款合同的担保，房屋买卖并非双方的真实意思。
被告辩称
路某鹏辩称，第一、双方并不认识，仅因为购买房屋经北京D公司介绍认识，我方购买陈某君、赵某英房屋，双方之间并不存在任何借贷关系。
第二、双方借贷关系不存在，因为陈某君、赵某英并没有实际向我进行借款。
第三、陈某君、赵某英提交的借款合同并非各方真实意思表示所签署的，陈某君、赵某英以借款合同提起诉讼，属于逃避责任的行为。
路某鹏另提出反诉，反诉请求：1、请求法院依法解除双方于2020年10月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求法院判令陈某君、赵某英双倍返还反诉我已支付购房定金30万。
陈某君、赵某英对路某鹏的反诉辩称，一、双方签订房屋买卖合同真实目的是担保民间借贷合同的履行，并无买卖房屋的意思表示，双方签订的房屋买卖合同无效。双方以房屋买卖合同作为借款担保的意思表示明确。双方并无房屋买卖的合意，签订房屋买卖合同系双方的虚假意思表示。二、案涉房屋并未取得产权证书，依法不得转让，双方签订的房屋买卖合同应属无效。综上，我方认为对方提出的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回对方的诉讼请求。
法院查明
2012年9月11日，陈某君（乙方）与北京m公司（甲方）签订《安置房定购合同》，购买Z号房屋，路某鹏持有上述《安置房定购合同》原件并当庭出示。
2020年10月27日，陈某君、赵某英（出卖人）与路某鹏（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋坐落于海淀区Z号，房屋成交价格185万元，定金15万元；上述《北京市存量房屋买卖合同》对逾期交房、逾期付款、逾期过户、逾期迁出户口的违约责任进行了约定，但未约定付款期限和交房时间。路某鹏称因为当时陈某君的父母及孩子都居住在诉争房屋，当时陈某君说要先去租房然后腾房，时间不确定，所以双方口头约定给陈某君几个月的时间腾房，一手交房一手交钱。陈某君、赵某英对此不予认可，称双方是借款关系，上述约定不符合买房人买房的正常情况。
2020年10月27日，路某鹏（甲方、出借人）与陈某君、赵某英（乙方、借款人）签订《借款合同》，约定借款金额15万元，借款期限2020年10月27日至2020年11月26日；乙方将其拥有的一套坐落于北京市海淀区Z号房屋为上述借款提供抵押担保，本合同借款采用固定利率，借款利率为年息15%，以乙方本合同抵押担保的标的的房屋不动产权证书下发之日起30个工作日一次性支付甲方本金及利息；如乙方将本合同抵押担保标的的房屋过户给甲方，本借款合同自动解除，本借款合同约定的利息乙方无需支付，甲方出借的全部借款作为购买乙方的购房款，乙方无需退还甲方。2020年10月27日，陈某君书写《定金及房款交付确认函》，载明收到路某鹏交付的购房定金15万元。
庭审中，路某鹏主张双方实为房屋买卖合同关系，并提交《同意出售及继承履约承诺书》、《售房人陈述》、《关于如实陈述交易信息的声明》、微信聊天记录、录像光盘佐证。……；录像光盘内容为陈某君的爷爷奶奶认可房屋出售事宜并签署《同意出售及继承履约承诺书》的情况。
陈某君对《同意出售及继承履约承诺书》、《售房人陈述》、《关于如实陈述交易信息的声明》、录像光盘真实性认可，证明目的不予认可，对微信聊天记录不予认可。陈某君、赵某英称之前不认识路某鹏，最开始是陈某君想要出售房屋，并通过中介找到路某鹏，但在双方交易过程中，路某鹏同意借给陈某君款项，并要求用房屋作为担保。路某鹏对陈某君、赵某英上述主张不予认可，称之前不认识陈某君、赵某英，后经房屋中介介绍向陈某君、赵某英购买房屋；合同签订的时间是2020年，因受疫情影响，整个市场的房价是下滑的，后因房价上涨，陈某君、赵某英不想继续履约，就想在不承担违约责任的情况下解除合同，路某鹏不同意；
路某鹏之前不认识陈某君、赵某英，没有向陈某君、赵某英借款的理由，路某鹏需求的是房屋，在自身买房尚且资金不充足的情况下不可能将借款给陈某君、赵某英。
2021年，陈某君、赵某英以房屋买卖合同纠纷为由将路某鹏诉至本院，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并返还《安置房定购合同》，事实理由中解除合同理由为路某鹏未按照合同约定履行付款义务。陈某君、赵某英称其从始至终认为15万属于借款，路某鹏基于其优势地位让其签订了借款合同和买卖合同，陈某君、赵某英想要还款，所以才在之前起诉要求解除。
庭审中陈某君、赵某英称诉争房屋未办理房屋产权证，且房屋性质不确定，违反行政法规及法律强制性规定的合同无效；且存在以合法形式掩盖非法目的的行为，路某鹏以房屋买卖合同来掩盖其高额的借款利息的行为无效。路某鹏对陈某君、赵某英上述主张不予认可，称诉争合同合法有效，诉争房屋虽未办理产权证书，但权属清晰，具备买卖的条件，双方进行房屋买卖意思表示真实。
裁判结果
一、陈某君、赵某英与路某鹏于2020年10月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；
二、陈某君、赵某英于本判决生效后10日内双倍返还路某鹏购房定金30万元；
三、路某鹏于本判决生效后10日内将《苏家坨镇宅基地房屋被拆迁人安置房定购合同》返还给陈某君、赵某英；
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为陈某君、赵某英与路某鹏之间真实的合同关系情况。根据庭审查明的情况，《借款合同》约定“如乙方将本合同抵押担保标的的房屋过户给甲方，本借款合同自动解除，本借款合同约定的利息乙方无需支付，甲方出借的全部借款作为购买乙方的购房款，乙方无需退还甲方”，如《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为双方虚假意思表示，则上述约定明显不符合标的额为15万元的借款合同关系的应有内容。
其次，陈某君、赵某英之前与路某鹏并不相识，双方不具备借款合同关系的基本信任基础，在房屋交易过程中双方协商订立借款合同关系亦不符合常理。
再次，陈某君为《安置房定购合同》的买受人，陈某君、赵某英在离异的情况下，共同签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，陈某君的直系长辈亲属签写《同意出售及继承履约承诺书》，均符合回迁安置房交易的一般交易特征，而从借款合同关系的角度则无法进行合理解释。
最后，路某鹏向陈某君支付15万元后，陈某君签写《定金及房款交付确认函》，载明收到路某鹏交付的购房定金15万元。综合上述情况，法院认定陈某君、赵某英与路某鹏之间为房屋买卖合同关系而非借款合同关系。现陈某君、赵某英明确表示拒绝履行房屋买卖合同，路某鹏要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求陈某君、赵某英双倍返还购房定金30万元，具备事实及法律依据，法院予以支持。
因诉争房屋为回迁安置房，房屋性质尚未确定，陈某君、赵某英要求确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，依据不足，法院不予支持。因《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已解除，陈某君、赵某英要求路某鹏返还《房屋被拆迁人安置房定购合同》，具备事实及法律依据，法院予以支持。
