北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告孙某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告周某涵之间关于北京市顺义区A号房屋的借名买房合同有效；2.诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告与被告吴某系夫妻关系，被告周某涵是被告吴某亲姐姐吴某芬的女儿。因原告及被告吴某名下在北京均有房屋，依据北京的限购政策无法再购买住宅。被告吴某姐姐的女儿名下没有房子，于是被告吴某找到了其姐姐吴某芬和其女儿周某涵商议，借用周某涵的名义购房，待原告或吴某有购房资格时周某涵再协助将房屋办理过户给原告。
吴某芬及其女儿周某涵同意后，原告选好房屋用周某涵的身份证与开发商办理了所有的购房手续，房屋的全部购房款均是由原告及被告吴某用夫妻共同财产交纳。房屋的税费及物业、供暖费一直是由原告交纳，房屋一直也是由原告掌控管理并使用。现原告在北京市东城区人民法院起诉吴某离婚纠纷一案，被告吴某否认系用周某涵名义借名买房。无奈，原告起诉到贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告吴某辩称：吴某和孙某与周某涵之间没有借名买房的事实，我方认为案由和事实理由都不正确，将吴某列为被告主体有问题。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告周某涵辩称：答辩人周某涵从未与被答辩人孙某签订过借名买房合同，孙某所诉的房屋为答辩人所有并已办理《不动产权证书》。基于双方从未签订过被答辩人所诉的合同，其诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回被答辩人孙某的诉讼请求。
法院查明
原告孙某与被告吴某系夫妻关系，被告周某涵系被告吴某之姐吴某芬之女。2011年10月15日，周某涵（买受人）与北京B公司（出卖人，以下简称：B公司）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称：预售合同）。房屋总价款为人民币7600000元。2016年2月23日，涉诉房屋取得不动产权证书，登记为周某涵单独所有。涉诉房屋分别于2016年3月26日与2016年9月18日设立抵押登记。周某涵称，涉诉房屋原不动产权证丢失。2017年12月22日，周某涵补办不动产权证书，登记为周某涵单独所有。
另，孙某与吴某之间的离婚诉讼，尚在北京市东城区人民法院审理中。
原、被告双方对以下事实存在争议：
一、实际购买人及购买原因。原告主张：1.当时其与吴某看好涉诉房屋有投资潜力，因其本人与吴某名下在北京均有房屋，依据北京的限购政策无法再购买住宅；2.吴某之姐吴某芬名下有房，并且是离婚，不具备购房的资格；3.吴某芬之女周某涵名下没有房子，于是吴某找到其姐吴某芬和其女儿周某涵商议，借用周某涵的名义购房，待孙某或吴某有购房资格时周某涵再协助将房屋办理过户给原告。被告周某涵主张：1.当时觉得这是个机会就想买这个房子；2.涉诉房屋是其从吴某处借钱购买。
庭审中，原告提交2016年2月22日吴某与赵某杰的短信记录，证明吴某借用周某涵名义买房。被告吴某对其真实性不认可，被告周某涵对其真实性不认可，称房子是她的，在未经其同意的情况下其他人的行为不认可。
原告提交其与吴某芬的通话记录，以证明吴某芬认可原告与吴某因客观原因无法购房，故借周某涵之名买房。被告吴某对其真实性不认可，称周某涵是完全民事行为人，其他人没有权利可以证明她的权利；被告周某涵对其真实性不认可，称吴某芬不是本案的当事人，如果此证据作为证人证言应当由证人出庭作证，不是简单的录音。
二、房款及相关税费的缴纳情况。
（一）关于涉诉房屋价款的缴纳情况。原告主张：原告支付涉诉房屋全款760万元，购房款一部分是由H公司支付，一部分是用原告的银行卡刷卡支付。被告周某涵主张：房款是先付了20万元定金，是我方向H公司借的支票支付，后又向H公司借了两笔支票，每笔都是76万元，共172万元。后又向原告和吴某借款588万元，588万元是原告和吴某分两次刷卡支付的。
根据原告提出的调取证据申请，本院出具调查令由原告前往B公司调取涉诉房屋购房时的转账凭证、收据、刷卡记录及交纳相关费用等手续。调取的材料表明，2011年10月5日，苏某灏（孙某之友）向B公司转账20万元；2011年10月15日，吴某通过北京银行卡向B公司转账132万元；2012年3月22日，北京H公司（以下简称“H公司”）通过北京银行支票4509向B公司转账76万元，吴某对该支票签章；2012年9月24日，H公司通过北京银行支票0738向B公司转账76万元，吴某对该支票签章；2013年9月18日，H公司通过银行支票向B公司转账4888350.55元，吴某对该支票签章，当日，B公司出具正式收据，金额为4560000。
（二）关于涉诉房屋相关费用的缴纳情况。根据本院调取的证据表明，2013年9月18日，H公司通过银行支票向B公司转账4888350.55元。同日，B公司共出具五张正式收据：分别为4560000元收据，面积差价59771元收据，房屋契税229793.13元收据，房屋专项维修资金38266元收据，房屋实测出图费520.42元收据，上述五张收据的交款方式均为中信支票01403460。其中，房屋契税、房屋专项维修资金、房屋实测出图费收据均写有“孙某代”。另，2013年9月17日，B公司开具购房款发票7659771元，该发票亦写有“孙某代”。
对于上述调取材料，吴某称：对于材料的真实性认可，房屋契税、专项维修资金是原告代周某涵办理，说明涉诉房屋的实际产权人就是周某涵。周某涵称：原告代其领取收据，且明确注明是原告代，说明其本人为实际产权人。
四、预售合同、房屋产权证、不动产登记薄的情况。
（一）关于预售合同中周某涵的通讯地址和联系方式。原告主张：购房合同中买受人周某涵的通讯地址为北京市朝阳区某小区，该房屋登记在原告名下，是由原告和吴某共同居住，联系电话也系原告的电话，可以证明原告与周某涵之间存在借名买房关系。被告周某涵主张：即便购房合同中注明的地址和电话是原告的，也仅仅是因为吴某和原告借钱给周某涵，二人作为债权人的一种监督。
（二）关于房屋产权证书补办的情况。庭审中，原告提交涉诉房屋房产证原件，被告周某涵提交新房产证。被告周某涵主张：因原房产证办下来之后就由其持有，但后来找不到房产证，故申请挂失办理新的房产证。原告主张：房产证原件一直在原告处。新房产证于2017年12月22日发放，其在东城区法院提起离婚的案件是2017年11月6日第一次开庭，从而证明产权证是原告和吴某离婚诉讼期间周某涵通过遗失股证的方式挂失产权，从而证明周某涵在帮助吴某转移夫妻共同财产。
（三）关于不动产登记薄中涉诉房屋的抵押情况。被告周某涵不动产登记薄表明，涉诉房屋曾于2016年3月26日和2016年9月18日分别设立抵押登记，于2017年10月10日和2017年10月17日分别注销抵押。根据原告提出的调取证据申请，本院出具调查令由原告前往顺义区不动产登记中心调取涉诉房屋两次抵押登记的相关情况，调查材料表明：2016年3月22日，周某涵（抵押人）与北京Y公司（抵押权人，以下简称：Y公司）签订《主债务及不动产抵押合同》，主债权金额为人民币1600万元，履行期限为6个月，债务人为H公司。2016年9月13日，周某涵（抵押人）与Y公司（抵押权人）签订《主债权及不动产最高额抵押合同》，最高债权金额为人民币2000万元，债权确定期间为2016年9月1日至2018年9月1日，债务人为北京M公司（以下简称：M公司）。
被告吴某称：2016年3月22日不动产抵押合同的债务人是H公司，此时H公司的法定代表人为周某涵之母吴某芬，吴某已不是该公司的股东；另外一份抵押合同的债务人是M公司，该份合同与本案无关。被告周某涵称：两次抵押发生时，吴某已不是H公司的股东，第二次抵押的债务人也不是H公司，两次抵押与吴某没有关系。原告称：M公司是与吴某多年有往来的公司，借款的收款方是北京M公司，周某涵没有证据证明与M公司有任何来往。
五、涉诉房屋的交接和居住使用情况。
2013年9月28日，吴某代周某涵办理涉诉房屋交接手续。2015年8月6日，周某涵（出租人）与金某东（承租人）签订房屋租赁合同和补充协议，将涉诉房屋出租于金某东，租期为2015年8月5日至2018年8月4日，租金标准为每月23000元，收款人为孙某。
原告主张：孙某将涉诉房屋租给他人使用并由其收取租金，涉诉房屋实际由孙某控制和使用。被告吴某主张：房屋租赁合同证明房屋的产权人是周某涵，由周某涵管理和使用，孙某收取租金是周某涵向吴某还款。被告周某涵主张：房屋租赁合同系其本人在行使房屋的管理权利，房屋的租金是付给孙某冲抵借款，周某涵给原告的款项共1054000元。
2018年1月31日，周某涵与金某东签订《补充协议》，双方约定:双方于2017年11月口头约定将原合同租金增至每日24000元，现租金继续按照每月23000元履行，支付方式由按季度变为按月支付，租金收款人由孙某变更为周某涵。
原告主张：在本案第一次开庭后，被告周某涵找到租户曾女士要求变更租赁合同，每月少收1000元，租金每月交纳，收取账户变更到周某涵名下，间接证明在此之前与租户联系和收取房屋租金均由原告办理，被告周某涵称用租金偿还借款，现借款还未还清的情况下变更原应给付原告的租金合同，足以证明二被告主要目的是转移财产。被告吴某、周某涵对原告主张不予认可。
六、关于借款问题。
关于被告周某涵是否借款买房，双方争议较大。庭审中，被告吴某提交两份借款合同，分别是2013年吴某借给孙某之兄孙某强和孙某之嫂高某用于投资移民，借款金额分别为50万美元，借款期限分别为10年和20年，月利息为0.15%。以此证明吴某资金庞大，家庭成员相互借款是很正常的。另外提交吴某房产资产清单，证明吴某国内外房产价值过亿，借给亲人不会影响吴某夫妇生活。原告对此不认可。
原告称：1.周某涵出生于1988年，在2011年购房到2013年交房，周某涵不到25岁且未婚，周某涵母亲名下有住房，其母亲只是人民教师，760万元不是小数额，即使借款也不会借给无偿还能力的人，是违背常理的；2.如果原告与周某涵之间是借钱买房，那借款也应由原告或吴某转账到周某涵名下，由周某涵和其母亲去看房和商议买房，但实际情况是整个房屋的购买和款项支付均是原告及H公司直接将钱支付给开发商，足以证明是借名买房；3.周某涵至今未向H公司和原告偿还任何款项，760万的大额款项在银行每个月的利息都比房屋租金高，被告所述的租金折抵还款违背常理。4.吴某所述的借款，其与周某涵之间没有借款协议，按照常年应约定借款金额和还款日期等信息。
被告吴某称：1.吴某是周某涵舅舅，舅舅给周某涵几百万是合乎情理的；2.原告的家人在吴某的公司打工，是没有任何经济能力的，为了移民美国，原告不惜贷款700多万借给两个哥哥，还赠与两个哥哥一套房产，都是直系亲属，借给谁几百万都是正常的；3.第三方支付的行为是符合规定的，不一定要求H公司将钱打到周某涵名下才能证明是借钱买房；
被告周某涵称：1.2011年周某涵比较年轻，但符合我国公民买房的条件，原告以年轻为由就不能买房是没有道理的；2.截止到2018年2月，已经还给原告和吴某105.4万元，2018年2月份之后，将该房屋的收款方式变更为自己收取，充分体现了对房屋的管理；3.吴某与原告经济实力雄厚，借给双方亲属符合常理，当时吴某借钱给孙某强是用于投资移民，因为投资移民的手续非常严格，所以要求有借款合同。
裁判结果
确认原告孙某、被告吴某与被告周某涵之间关于涉诉的北京市顺义区A号房屋的借名买房合同关系有效。
房产律师靳双权点评
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
具体在本案中，本案的争议焦点为认定借名买房还是借钱买房，即孙某、吴某借周某涵之名买房还是周某涵借孙某、吴某之钱买房。由于双方并没有借名买房的书面约定，亦没有借钱买房的书面约定，庭审中双方各执一词。因此，法院将根据双方提交的证据探究是否存在借名买房或借钱买房的口头约定。法院认为可以从以下几个方面判断：1.购房是否有合理理由及经济条件；2.购房过程；3.购房资金的来源是否合理；4.原房产证的持有情况；5.涉诉房屋的使用情况。
一、关于是否存在借钱买房的约定。
1.周某涵是否有购房的合理理由及经济条件。周某涵在购房时仅21岁，当时还是在校大学生，没有收入，其主张购房的理由是觉得这是个机会。被告主张不能因为周某涵年轻就不能买房。现今在校大学生无论是自住还是投资买房已很普遍，但作为一个理性的经济人，在购房时要考虑自身的经济条件和承受能力，购房时周某涵没有收入，且其家庭为普通家庭，760万的购房款已远超出其家庭的承受能力，故周某涵购房非理性经济人的选择。
2.周某涵能否还原购房过程。周某涵称：买房之前和孙某、吴某一起去看过房屋，涉诉房屋从签订合同到办理产权证都是其亲自办理的。但其无法详细描述购房过程，购买价值760万的房产，依常理来看，一般人都会记得购房经过或者有印象，但周某涵无法还原其购房过程，故不能排除其虚假陈述的合理怀疑。
3.周某涵的购房资金来源是否合理。周某涵称购房款760万元是其向H公司借款172万元，向吴某、孙某借款588万元。庭审中吴某提交其房产清单证明其资产实力，提交两份借款合同，分别是2013年吴某借给孙某之兄孙某强和孙某之嫂高某用于投资移民，借款金额分别为50万美元，以此证明吴某、孙某直系亲属之间借款几百万是十分正常的，符合常理的。
按照当时的汇率，50万美元相当于300多万人民币，吴某与孙某强、高某之间的借款均有书面借款合同，明确约定了借款金额、期限、利息、还款方式、违约责任等条款。借款300多万尚且有书面合同，现周某涵借款588万元只是口头约定，显然是违背吴某的借款习惯和常理的。周某涵主张2013年的两笔借款是用于投资移民，因为投资移民的手续非常严格，所以要求有书面借款合同。对此，周某涵并未提交证据证明投资移民需要借款合同来证明资金来源，对于周某涵的抗辩法院不予采信。
4.周某涵是否持有原房产证。周某涵主张其房产证是由其亲自办理并一直持有，但后来找不到房产证，故申请挂失办理新的房产证。孙某主张原房产证一直由其本人持有，并在庭审中提交原房产证。法院认为，周某涵主张原房产证一直由其持有，但后来丢失，但为何丢失的房产证会在孙某处，对此周某涵并未给出合理解释，不能排除周某涵没有原房产证的合理怀疑，故法院对于周某涵的主张不予采信。
5.涉诉房屋的居住使用情况。
吴某于2013年9月代周某涵办理涉诉房屋交接手续。2015年8月，周某涵与金某东签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租于金某东。在涉诉房屋租赁期间，具体租赁事宜都是孙某与金某东直接联系，房屋租金于每季度汇至孙某账户。周某涵主张让孙某收取房租是其向孙某和吴某偿还借款，已向孙某还款1054000元。首先，2013年吴某借给孙某强、高某50万美元的月利息为0.15%，借款期限分别为10年和20年。如果周某涵借款760万元还是按照月利息0.15%来看，则每年的利息为136800元。现涉诉房屋年租金为276000元，除去利息还清760万元大约需要50年，这显然是不符合常理的。
其次，2018年1月，周某涵与金某东签订《补充协议》，约定以后租金直接汇至周某涵账户。周某涵主张租金汇至孙某处是偿还借款，但在借款尚未还清的情况下停止向孙某还款，这也是违背常理的。第三，周某涵主张已还款1054000元。涉诉房屋租赁期限为2015年8月5日至2018年8月4日，金某东向孙某支付租金至2018年2月底，即第三年度的前两个季度，按照租赁合同计算房租总额应约为690000元，显然与周某涵主张的1054000元矛盾。综上，对于周某涵主张的租金偿还借款，法院不予认可。
二、关于是否存在借名买房的约定。
1.孙某、吴某是否有购房的合理理由及经济条件。
孙某、吴某购房的原因是看好涉诉房屋有投资潜力。借名买房是因为孙某与吴某名下在北京均有房屋，依据北京的限购政策无法再购买住宅。经法院核实，2011年2月15日，《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，即京政办发[2011]8号文，其中第十条规定：“继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，……对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”
孙某称其看房时间为2011年8月。涉诉房屋合同签订日期为2011年10日，故孙某、吴某确有借名买房的合理理由。另外，2016年2月22日，吴某在与赵某杰的短信记录中也承认是借周某涵之名买房。结合孙某与吴某芬的通话记录和购房合同中孙某的通讯地址和电话可以进一步佐证借名买房的事实。
此外，根据吴某提供的房产清单可以得知吴某夫妇在国内外有多处房产，结合吴某向孙某强、高某分别借款50万元等情况，表明吴某夫妇确有购房的经济实力。
2.孙某能否还原购房过程。孙某能详细描述其从看房、抽奖、选房、交费完整过程，并且购房发票、房屋契税、房屋专项维修资金、房屋实测出图费收据均由孙某代签。房屋交接是由吴某代办。
3.购房资金来源是否合理。根据法院调查的材料表明，购房资金主要来源于H公司和吴某。在支付购房款时，吴某系H公司的法定代表人和股东。可以证明，吴某夫妇完全有能力购买涉诉房屋。
4.孙某是否持有原房产证。孙某主张原房产证一直由其本人持有，并在庭审中提交原房产证。鉴于周某涵主张其房产证丢失并补办，未能合理解释房产证在孙某处，法院结合孙某从选房到购房办理相关手续等情况，认定原房产证系孙某持有。
5.涉诉房屋的居住使用情况。周某涵主张涉诉房屋一直由其管理和使用，但孙某与金某东的微信记录和通话记录证明涉诉房屋一直由孙某管理和使用。
由此，在案证据已经可以证明孙某、吴某与周某涵存有借名买房的合同关系，购房主体为吴某、孙某夫妇。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，原告的诉讼请求具有充足的事实证据，法院予以支持。
