北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某辉向本院提出诉讼请求：1、赵某浩和林某芳为赵某辉办理北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）产权过户手续；2、诉讼费用由赵某浩承担。
事实和理由：赵某辉与赵某浩系父子关系。赵某辉于2007年3月将自己位于石景山区的房屋出售后，购买了一号房屋。由于款项不够，便申请以贷款按揭方式进行购房。在申请贷款时，由于赵某辉超龄不符合银行办理贷款的条件，于是便以儿子赵某浩的名义进行贷款购房。首付款及贷款均由赵某辉偿还完毕，且赵某辉一直居住在一号房屋。赵某辉多次催促赵某浩和林某芳办理房屋过户，但一直推脱不予办理，故提起诉讼。
被告辩称
赵某浩辩称，房子确实是赵某辉出资购买的。赵某浩和林某芳没工作，都是赵某辉出资帮助其生活。赵某辉所述事实理由属实，同意诉讼请求。
林某芳述称，不同意赵某辉的诉讼请求。双方不存在房屋买卖关系。起诉书所述与事实不符。赵某辉石景山的房屋是2007年6月份出售，涉案房屋于2007年3月购买。房本没写林某芳的名字是因为林某芳没带身份证，咨询见证律师的意见，登记在婚姻关系存续期间一人名下的财产也是夫妻共同财产，所以林某芳没有坚持加名。购房手续和银行贷款是赵某浩和林某芳参与办理的。购房款的支付不认可赵某辉的陈述。按购房合同约定，首付款70万元，剩余160万元按揭支付。
2007年4月2日，银行批贷，至此购房款支付完毕。故赵某辉支付的款项不是购房款而是银行还款。赵某辉支付的款项实质上是赵某浩的分红款，赵某辉和赵某浩在一个公司，是A公司。在支付第一笔时，A公司向B公司借款500万元，其中50万元转入赵某辉个人账户，涉案房屋的买卖在此次借款之后。故首付款时借款，是公司资金，虽然是从赵某辉的账户支出，但不属于赵某辉的财产，属于赵某浩的财产，是赵某浩的分红款。C公司转让D公司30.14%的股份，转让款510万元。转让时赵某辉和赵某浩都是股东，C公司整体转让1000万元。
还银行贷款期间，赵某浩成立三家公司，X公司、北京Z公司、北京Y公司，说明赵某浩在还贷期间有收入来源。
法院查明
赵某辉系赵某浩之父。赵某浩与林某芳于2003年12月16日登记结婚，于2016年11月22日经北京市第一中级人民法院调解离婚。
2007年3月20日，赵某浩(买受人)与北京Q公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由赵某浩购买一号房屋，实测建筑面积共254.95平方米，房屋总价款为2334705元。出卖人应当在2007年6月20日前向买受人交付该商品房。买受人须于2007年3月20日前向出卖人交付首期购房款734705元，并向银行按揭贷款160万元。签订合同同时，赵某辉支付了首期购房款。同日，赵某浩、林某芳作为借款人向中国银行申请贷款，后获得批贷。后，赵某浩、林某芳及二人之女和赵某辉夫妇共同居住于房屋内。2009年2月27日，一号房屋登记至赵某浩名下。
另查，2017年2月，林某芳在本院起诉赵某浩所有权确认纠纷一案，要求确认一号房屋为夫妻共同财产并依法分割。目前，该案尚在审理之中。
庭审中，赵某辉主张一号房屋系其借赵某浩之名购买，为此提交如下证据：
1.赵某辉银行账号交易明细，拟证明赵某辉支付购房款及按揭款的事实；
2.赵某辉给赵某浩汇款180万元的汇款凭据，拟证明按揭款均由赵某辉支付；
3.赵某浩银行账号交易明细，拟证明赵某辉汇款支付按揭款的事实；
4.居住证明，拟证明赵某辉接收并居住房屋的事实；
5.协议一份，拟证明赵某辉、吴某英与赵某浩于2007年3月28日已经约定首付按揭及利息的情况，并约定夫妇离世后，房屋由赵某浩继承；
6.说明一份，拟证明A公司出具说明，自2003年6月成立至2011年3月20日期间，公司从未收到赵某浩的资本金，其资本金由赵某辉代缴，赵某浩的股份由赵某辉代持，2010年12月8日公司给赵某浩汇的80万元，是赵某辉从公司借款由财务汇出的，不是赵某浩的股份分红款；
7.北京市石景山区人民法院民事判决书及北京市第一中级人民法院民事调解书，拟证明法院已经对本案事实及股份问题进行论证，民事调解书中，赵某浩及林某芳并未对赵某辉付款事实予以否认，北京市第一中级人民法院也没有对该事实改判或撤销。
赵某浩对上述证据的质证意见为：均予以认可。
林某芳对上述证据的质证意见为：
1.真实性认可，对证明目的不认可，首付款虽由赵某辉支出，但属于赵某浩应当应得的分红，款项来源于原被告所在的公司，转账看不见交易对手；
2.由法庭确认真实性，80万元是从公司转账给被告。100万元，发生在C公司转让期间，转让款为1000万元，晚于2007年4月2日，从性质上跟购房款无关；
3.无法核实真实性，由法院核实真实性；
4.真实性不认可，没有经办人，与客观事实不符，房屋主要由赵某浩和林某芳居住，赵某辉工作在贵州；
5.不认可；
6.在其他案件中是赵某浩提交的证据，从来都不认可，从印章新旧来看证据形成较晚，工商登记显示赵某浩是股东，赵某浩有实际收入，公司向赵某浩汇的80并没有说明借款人是谁。
7.石景山法院判决书真实性认可，不认可证明目的，未生效。一中院是否认了一审的事实，而不是认可了一审的事实。
庭审中，赵某浩提交了北京市石景山区人民法院法庭审理笔录，拟证明赵某浩与林某芳分居5年，由此印证林某芳长期未居住在一号房屋。
赵某辉、林某芳对上述笔录的真实性均予以认可。在上述笔录中，赵某浩称，一号房屋为婚姻关系存续期间赵某辉出资购买，赠与赵某浩个人，为赵某浩个人所有。
庭审中，林某芳提交如下证据：
1.银行个人住房借款申请表、银行提款申请审批表、股东证明，拟证明林某芳在申请表上签字，赵某浩经林某芳同意与其共同办理了贷款手续，银行已经批贷，A公司出具证明，赵某浩为该公司股东，占40%，上年度分红120万元；
2.注册资本实收情况明细表，拟证明公司成立时赵某浩是股东，占20%股份；
3.关于申请变更注册资本和实收资本（股本）的报告，拟证明赵某浩2009年5月28日还占10%的股份；
4.还款清单，拟证明A公司向B公司的借款明细，显示借款在购房前不到一个月的时间，应该是公司的款，则属于赵某浩的分红款；
5.股权转让协议，拟证明A公司将持有的C公司的股份以510万元转出，赵某浩当时还是股东，属于分红款；
6.转让协议、开庭笔录，拟证明赵某辉、赵某浩将所有股份转出，转让款1000万元，赵某浩有收入；
7.三个公司的工商登记资料，拟证明赵某浩在还贷期间注册成立三家公司，陆续投入资金130万元，赵某辉转给赵某浩的钱，有可能用于公司经营，而不是还房贷。
赵某辉对上述证据的质证意见为：
1.说明林某芳明确知道并同意以赵某浩名义办理贷款，股东证明内容是虚假的，为了办理贷款而出具；
2.真实性认可，关联性不认可，没有赵某浩的出资验资记录证明；
3.真实性认可，关联性不认可，没有赵某浩出资100万元的证明，与本案无关；
4.赵某辉的公司对外借款，不存在分红款，都对外借款了，何来分红款；
5.和6.与本案无关，未显示转让金为1000万元。即使有也是2011年3月20日，本案中房款结清为2011年1月5日；
7.与本案无关。
赵某浩对上述证据的质证意见为：真实性均认可，同意赵某辉的质证意见。
裁判结果
驳回赵某辉的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。法院应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。
本案中，当事人的争议焦点为：赵某辉与赵某浩、林某芳之间是否存在借名买房关系。法院从以下几方面予以考量。第一，赵某浩在北京市石景山区人民法院法庭审理笔录称“一号房屋为婚姻关系存续期间赵某辉出资购买，赠与赵某浩个人，为赵某浩个人所有”，该陈述与其在本案中认可赵某辉与赵某浩存在借名买房关系明显相悖。
第二、一号房屋于赵某浩与林某芳婚姻关系存续期间登记至赵某浩名下，赵某辉、吴某英与赵某浩于2007年3月28日签订的协议，无林某芳签字，对林某芳不具有约束力。
第三、经当事人在北京市石景山区人民法院开庭笔录和民事判决书确认，一号房屋由全家人共同居住。上述事实均无法证实双方存在借名买房关系。现赵某辉仅以其对一号房屋存在出资为由称双方存在借名买房关系并以此要求赵某浩和林某芳协助其办理一号房屋产权过户手续，依据不足，法院不予支持。
