北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文向一审法院起诉请求：1．依法分割B号房屋、A号房屋，张某文分得房屋2／3的份额；2．判令林某给付张某文拆迁补偿款25656.4元；3．判令林某给付张某文A号房屋租金1.36万元；4．判令林某返还张某文B号房屋使用费19.2万元。
张某文上诉请求：撤销一审判决，改判支持张某文在一审的全部诉讼请求。
事实和理由：一、位于北京市门头沟区A号房屋（以下简称A号房屋），于2015年3月30日交付之日起至今，一直由林某出租并收取租金，张某文的主张是合情合理的。
二、张某文不应该再给付林某A号房屋差额面积房款16519元。吴某将位于北京市门头沟区B号房屋（以下简称B号房屋）装修费1万元及补交安置房屋差额安置面积房款后的38484.6元退给了林某，该款项的三分之二应归张某文，数额远远超过16519元。
三、吴某给付林某的28.8万元的房屋使用费，其中的三分之二即19.2万元应当属于张某文，与吴某无关。一审法院既然认定林某所取得的拆迁利益，是基于张某文与吴某婚前张某文原有的位于北京市门头沟区一号院（以下简称一号院）的房屋，且分割的比例也是按照2011年1月7日张某文与林某协商的比例确定的，一审法院不应该作出与认定事实相矛盾的判决。
被告辩称
林某辩称，不同意张某文的上诉请求。双方争议房屋应全部归林某所有，相关拆迁利益也应归林某所有。一审法院判决没有法律依据。即便按照一审确定的分割份额，张某文上诉主张的计算方式也不对。19.2万元是夫妻共同财产。
吴某辩称，同意林某的意见。
林某上诉请求：撤销一审判决，改判一审判决第一项、第二项结果中认定的B号房屋及A号房屋上三分之二的相关权利也应归林某所有，并驳回张某文的全部诉讼请求。
事实和理由：一、关于西房的权属问题，首先，一号院内的西房3间虽系张某文与吴某婚前所建，但自2000年起张某文与吴某便一起共同生活，并于2005年双方领取结婚证至2010年房屋被拆迁时双方共同生活已10年之久，在此过程中该房的占有、使用、维护、管理均系双方共同行为，双方于2009年共同出资对该房进行了翻、扩建，将原房房顶全部拆除，加盖了二层，并对一层重新装修，因此拆迁时西房三间已非张某文之前所建三间原房，吴某对此房有较大贡献，应为夫妻共同财产，应有吴某的份额。
其次，从拆迁方案来看，在拆迁中多出的安置房屋面积中的20平方米及大于应安置面积而购买的19.88平方米亦应为夫妻共同财产。
二、关于2011年1月7日张某文与林某签订《协议书》如何认定问题，《协议书》与之前另一《析产协议》是两个完全独立的协议，双方之间无因果关系及关联性。一审法院将《协议书》中第一条与第二条完全割裂开来，并将第二条内容适用于另一协议《析产协议》是完全错误的，且没有任何法律依据。1.该协议系张某文提出与打印的，应系其真实意思表示。2.协议内容分为二条，系一个整体，只有先履行了第一条才有第二条的履行问题。
3.协议内容在无特别约定情况下不能任意扩大解释，双方在本协议中未指明包括适用于先前的《析产协议》的拆迁利益。4.林某在张某文没有先行履行第一条义务的情况下无需履行其后第二条的义务。5.一审法院强行将该协议割裂开来不符合一般常识。
吴某辩称，同意林某的意见。
张某文辩称，不同意林某的上诉请求。
法院查明
张某文与吴某于2005年12月26日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。张某文与前妻生育之子张某灏与二人共同居住生活，吴某与前夫生育之子林某未与二人共同居住生活。因感情不和，张某文先后于2019年、2020年起诉要求与吴某离婚。在第二次起诉离婚未获支持后，张某文提出上诉，北京市第一中级人民法院准许双方离婚，未对夫妻共同财产进行处理。
一号院是张某杰、张某文、张某明、张某坤共同生活的院落，张某文居住在西侧小院落，吴某与张某文结婚后共同居住在该院落。张某文居住的院落内有北房、西房、东房及棚建的房屋，其中北房、西房及东房均为张某文与吴某结婚前建设的房屋，二人婚后于2009年3月出资棚建了院落并加盖了西房及东房的二层。
根据《北京市门头沟区门城地区个人建房许可证》记载，张某杰于1994年5月24日申请在一号院内西侧新建房屋6间、99平方米，街道办事处、区规划管理局均同意新建房屋，街道办事处的审核意见为“同意新建东房三间、西房三间”双方当事人一致认可，上述许可证中管理部门同意新建的东房和西房即为张某文居住院落的东房及西房所在位置。
一号院所在地块被列入拆迁范围，拆迁奖励期内，张某文、林某、张某灏签订《析产协议》，载明：“一号院，产权人张某文院内共有房屋15间，现自愿将该院房屋析产如下：东房3间，面积45.2平方米，归儿子张某灏所有；西房3间，面积45.2平方米，归儿子林某所有；其余房屋面积共计182.65平方米，归张某文本人所有。当事人对上述行为均无异议，由此产生任何家庭纠纷与区拆迁办，拆迁公司、评估公司无关，当事人自愿自行解决。”协议下方有三人的签名并捺有手印，未标注日期。
2010年12月9日，林某就上述西房与拆迁单位签订拆迁协议，载明：被拆迁房屋建筑面积45.2平方米，应安置面积=被拆除房屋建筑面积×1.33＋20平方米，即80.12平方米，实际选择一套一居室、一套二居室安置房屋，总建筑面积共100平方米；实际安置面积大于应安置面积19.88平方米，暂按标准层每平方米4500元计算，应补交差额安置面积房款89460元；房屋重置成新价及附属物补偿价为31685元；各项奖励补助费141041元；林某可取得扣除应缴房款后的拆迁补偿款83266元。该笔拆迁补偿款发放后，实际由张某文管理和支配。
2011年1月7日，张某文与林某签订《协议书》，载明：“现有张某文与林某经过友好协商，特签订如下协议：1．现有张某文在门头沟区1号进行拆迁，同意给林某房屋面积七点五平方米并分户。林某得到房屋一套，拆迁奖励费及租房费若干。2．经过拆迁林某所得到的房屋产权和奖励费及租房费，林某拥有房产和总费用的三分之一，其余归张某文所有。此协议自签字日期生效。特此证明。”协议下方有二人的签名、日期并捺有手印。
拆迁单位向林某补发了自2012年12月至2015年5月的周转费12000元，该款项已发放至林某的银行账户。
林某选定B号及A号房屋作为安置房，其中B号房屋建筑面积61.93平方米，A号房屋建筑面积45.45平方米，需要补交差额面积房款35181.4元。B号房屋于2013年1月交付使用后一直由张某文、吴某使用。张某文交纳了差额面积房款，并负担了B号房屋的装修费用。
关于A号房屋的租金问题，林某仅认可，其将A号房屋按照1700元／月的标准出租了一年并收取租金。张某文坚持认为A号房屋自交付之日一直处于出租状态，但本案中仅要求分割上述一年的租金。
林某、吴某陈述，在与张某文离婚后，吴某给付林某B号房屋使用费28.8万元，并将扣除B号房屋装修费1万元及补交安置房屋差额安置面积房款后的38484.6元退给林某，上述款项系自吴某管理的夫妻共同财产中支付。经询问，张某文对吴某给付林某上述款项的数额无异议，但认为其中三分之二属于其本人，要求林某履行返还义务。
本案审理中，双方当事人对于以下问题存在争议：
1.关于西房的权属问题
张某文主张，林某所签拆迁协议中的西房于1994年建设，当时是以其父亲张某杰的名义审批，实际由其出资建设，其与张某杰一致同意房屋归张某文所有；2009年3月，其与吴某出资找施工队加盖了东房和西房的二层，工程款共计2.3万元，但是因工程质量存在问题，其没有给齐款项；根据拆迁政策可知，认定房屋面积仅以一层面积为准，东西房为张某文的婚前个人财产，即使加盖了二层也不影响房屋权属，吴某仅在房屋重置成新价方面有贡献，东西房加盖二层支出不足2.3万元。
张某文提交其与张某杰于1994年5月1日签订的《建房契约》、社区居委会于2010年3月13日出具的证明、之前案卷材料中当事人达成的调解书以及现场勘查图证明西房属于其婚前个人财产；提交（案卷材料，证明其加盖东西房二层花费不足2.3万元。《建房契约》载明：“张某杰继承祖遗产房屋四间与宅基。其长子张某文离婚后抚养一名五岁男孩，只有一间住房。
张某文准备再婚，鉴于家庭住房困难，急需建新房。经父子商议，立约如下：1．根据区房管局规定，张某文在院内建房需以其父张某杰名义建设，故父子为及时建房解决住房困难，同意张某文以其父张某杰的名义在本院西边建房六间，99平方米。2．建房资金、材料等均由张某文本人筹措，所建房屋产权归张某文个人所有。3．新建东屋以现住中间北屋西柱中线为界，往西建房不得逾界，4．为有利团结，避免家庭产权纠纷，空口无凭，立字为据。此契约壹式两份，各执壹份。”下方有立约人的签名，并有见证人、代书人签名。社区居委会的证明载明“1994年张某文以其父张某杰的名义在一号院内西边建房6间（西房3间，东房3间）建房资金、材料等均由张某文筹措，所建房屋产权归张某文个人所有（建房契约）为证，后又于2009年自行出资加盖第二层（西房3间、东房3间），特此证明。”
根据之前案卷中的相关材料，张某杰与张某文、张某坤、张某明同住一院，四家房屋自西向东形成一排，依次是张某文、张某杰、张某明、张某坤，张某文居住的小院落中西房、东房在当时既已存在。根据之前的庭审笔录，张某文提交了4张由签收施工款的收据，金额共计2.3万元，张玉林仅认可其中3张收据由其书写。
林某、吴某认可西房在吴某与张某文结婚前即已存在，但提出西房是以张某杰的名义审批，《建房契约》不清楚其真实性，之前案件认定的事实不能直接适用于本案，不能证明西房是属于张某文的财产；吴某婚后对西房进行了维护，西房的二层也是在吴某与张某文婚后所建，当时拆除了东西房的屋顶后加盖二层，同时将一层的墙体进行了修复，吴某对此有较大贡献，且西房在拆迁时按照置换公式计算确定安置房屋面积时奖励的20平方米也应含有吴某的利益，吴某已将其利益赠与林某。
2.关于《协议书》的理解问题
张某文提出，西房属于张某文的个人财产，其让林某就西房订立拆迁协议是为了多取得拆迁补偿利益，而且确实也使用了林某的名义，所以才与林某约定所取得的拆迁补偿利益林某可占三分之一，张某文占三分之二；《协议书》中的第一条实际上是想在原来林某拆迁协议基础上再多加7.5平方米被拆迁房屋，争取再多拿一套安置房，但实际上没有实现，因此这一条已经作废了，并不是说林某除原来的拆迁协议外，再单独签一份拆迁协议；《协议书》第二条与第一条没有直接关联关系，不管第一条是否实现，第二条都作为林某所得拆迁补偿利益分割的标准，包括安置房屋和拆迁补偿款。
林某、吴某提出，拆迁前分户的目的是为了多取得拆迁补偿利益，在已经签订拆迁协议的情况下，张某文又提出与林某签订《协议书》的要求，协议内容全部由张某文拟定，林某只是在《协议书》上签名，并不清楚张某文如何操作以及是否能够实现；签订《协议书》时说的是张某文从其面积中再给林某7.5平方米，再多得一套房，我们的理解是由林某再签订一份拆迁协议，所得房屋及补偿款林某得三分之一，张某文得三分之二，但林某仅签订了一份拆迁协议，并没有再另签拆迁协议，因此就无法履行《协议书》的第二条；《协议书》的两条是互相联系的整体，只有在第一条实现的情况下才谈得到履行第二条，现第一条未实现，第二条亦不能履行。
法院认为，本案的争议焦点为西房的权属及《协议书》如何理解更贴合实际。
关于西房权属问题。西房系以张某杰的名义经审批后建设，林某与吴某不认可西房归属于张某文，但主张吴某基于对房屋的修缮及加盖二层而对房屋享有权利，上述主张本身即存在矛盾冲突之处。结合《建房契约》、某街道社区居委会出具的证明、之前案件审理中的现场勘查图及庭审记录可知，张某杰与张某文在西房建设前即已对房屋权属协商一致，西房应为张某文的个人财产。吴某与张某文于2009年3月出资加盖西房二层的行为，并非出于居住使用的需要，且加盖二层未使得西房所占用土地面积增加，因此西房仍应视为张某文的个人财产。
关于《协议书》如何理解的问题。张某文与林某均认可分户拆迁是为了取得更多拆迁补偿利益，亦认可签订《协议书》最初是想要在林某原有拆迁补偿利益的基础上多获得一套安置房屋，但对《协议书》第二条与第一条是否具有关联性存在争议。对于《协议书》内容的理解，应从西房归属、协议人身份关系、《协议书》的签订背景以及公平合理角度等方面进行分析。西房归属于张某文，其有权就西房与拆迁单位订立拆迁协议并取得相应利益，但该利益与分户拆迁相比，仍有所差距。
在双方均认可分户是为了多取得拆迁补偿利益的情况下，如直接认定林某所签拆迁协议对应的拆迁补偿利益全部归属于林某，直接结果即为张某文拆迁补偿利益的减少，会出现利益分配上的不公平。林某未与张某文、吴某共同生活，张某文与林某未形成具有抚养关系的继父子关系，在西房归属于张某文的情况下，其无任何条件的同意西房及基于西房拆迁取得的利益完全归属于林某的可能性较低，且林某拆迁协议中的补偿款自发放后就由张某文支配，B号房屋也一直由张某文、吴某使用，直至张某文与吴某离婚，吴某才以支付B号房屋使用费的名义给付林某28.8万元，并给了林某扣除装修款及补交差额面积房款后的拆迁补偿款，这显然与林某主张的拆迁补偿利益本就归属于其的事实不相符。
基于上述理由，法院认定，《协议书》的两个条款不具备直接关联性。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林某基于拆迁所获拆迁补偿利益应由张某文取得三分之二，林某取得三分之一。
需要指出，西房虽归属于张某文，但除基于面积置换取得的安置房屋外，房屋重置成新价及附属物补偿价、搬家补助费、提前搬家奖励费、工程配合奖、电话移机费、有线电视移机费、空调移机费、热水器移机费、宽带费、周转费以及补发的周转费均为张某文与吴某共同所有，其中西房的房屋重置成新价及附属物补偿价中既包含张某文婚前西房的补偿也包括西房二层的补偿。
财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。在张某文与林某达成《协议书》以及吴某明确表示自己基于拆迁取得的利益赠与林某的情况下，张某文仅能取得自己应得的拆迁补偿款，同时负担安置房屋差额面积房款的2／3。在负担差额面积房款后，如张某文应得拆迁补偿款尚有剩余，林某应负担返还义务，如有不足，张某文应给付林某相应差额面积房款。
B号房屋的相关权利归张某文与林某共同享有，在张某文、吴某占有使用B号房屋的情况，二人仅需支付三分之一的使用费，根据吴某给付林某的使用费金额，林某应返还张某文、吴某192000元，因张某文与吴某已经离婚，故林某应分别返还二人上述占有使用费一半的金额。
裁判结果
一、位于北京市门头沟区B号房屋的相关权利归张某文与林某共同享有，其中张某文享有三分之二的份额，林某享有三分之一的份额；二、位于北京市门头沟区A号房屋的相关权利归张某文与林某共同享有，其中张某文享有三分之二的份额，林某享有三分之一的份额；三、张某文于本判决生效之日起七日内给付林某差额面积房款16519元；四、林某于本判决生效之日起七日内返还张某文房屋使用费96000元，给付张某文租金13600元，返还吴某房屋使用费96000元；五、驳回张某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
法院关于西房应视为张某文的个人财产的分析认定正确，根据本案查明的事实，张某文、吴某婚后未与林某共同生活，张某文与林某之间未形成具有抚养关系的继父子关系。被拆迁的西房本归属于张某文，林某对该房没有相关权利，各方均认可签订《析产协议》将西房分户给林某是为了取得更多拆迁补偿利益。因此，将《协议书》第二条认定为林某基于西房拆迁所获拆迁补偿利益应由张某文取得三分之二、林某取得三分之一更符合实际情况。
且从拆迁补偿过程看，西房拆迁补偿款发放后由张某文支配，拆迁所得B号房屋由张某文、吴某占有使用至二人离婚，可以印证各方真实意思表示为西房拆迁利益的三分之二归张某文、三分之一归林某。法院对张某文、林某分别对B号房屋、A号房屋享有所有权份额的认定正确。林某关于B号房屋、A号房屋应全部归其所有的主张不能成立，法院不予支持。
因张某文享有B号房屋、A号房屋三分之二的所有权份额，则其应当承担相应份额的安置房屋差额面积房款。法院对B号房屋、A号房屋的差额面积房款整体予以核算后得出的数额及处理结果并无不当，关于张某文提出的吴某在离婚后将扣除B号房屋装修费1万元及补交安置房屋差额安置面积房款后的38484.6元从夫妻共同财产中支取退给林某的问题，可另行解决。
关于吴某向林某支付B号房屋使用费28.8万元，因B号房屋的相关权利归张某文与林某按份共有，张某文、吴某占有使用B号房屋应向林某支付相应份额的使用费，法院考虑到张某文与吴某已经离婚，判决林某应返还张某文、吴某各96000元并无不当，张某文、吴某对此如有争议亦可另行解决。
同理，张某文应对A号房屋对外出租一年的收益享有三分之二的权利，法院对A号房屋租金的处理结果正确，法院予以确认。张某文主张林某长期出租A号房屋，但未提交相应证据，法院不予采信。
