(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
本案聚焦于北京市顺义区的一起商品房买卖纠纷，核心围绕一套房屋的产权交易与后续办证事宜，涉及购房人林宇轩、开发商盛达公司以及居间方明辉公司三方主体，各方法律关系错综复杂，矛盾冲突较为突出。
2018 年，林宇轩出于自住或投资目的，通过明辉公司的居间服务，参与到此次房屋交易中。房屋最初由苏悦于 2012 年从盛达公司认购，苏悦支付 1000 万元购房款，但一直未办理产权。林宇轩与盛达公司、苏悦于 2018 年 9 月 14 日签订三方协议，约定苏悦以 1750 万元将房屋转让给林宇轩，林宇轩同意按 1000 万元签署正式购房合同并办理产权，房款支付方式详细明确，一部分支付给苏悦，一部分支付给盛达公司。同时，林宇轩与盛达公司签订《x 认购书》，与苏悦签订补充协议，约定缴纳 80 万元签约更名费用，以便办理房本时直接将名字变更为自己。林宇轩依约履行义务，向苏悦和盛达公司支付了共计 1830 万元款项，并投入约 500 万元对房屋进行装修。
然而，交易过程中矛盾逐渐显现。房屋本身存在抵押情况，虽林宇轩称 2017 年 6 月 9 日抵押已还清，但盛达公司后续却称房屋仍有抵押，这使得产权办理受阻。盛达公司和明辉公司未按照约定履行签署合同、办理网签和房产证等义务，尽管盛达公司在 2019 年 12 月 17 日签订承诺书，明确办理时间和违约金标准，却依旧未履行承诺。在违约金计算基数上，林宇轩主张按 1830 万元计算，盛达公司则认为应按 1750 万元计算，双方存在争议。此外，明辉公司虽作为居间方，却在协助办理房本义务上与林宇轩产生分歧，明辉公司称其持有的确认书中无协助办理房本内容，而林宇轩坚称确认书约定明辉公司有协助义务。加之盛达公司对苏悦购房款支付情况陈述前后矛盾，以及房屋在 2018 年 8 月 16 日被抵押登记且已被法院司法查封，这些因素共同导致纠纷升级，各方矛盾难以调和。
二、案件详情
（一）原告主张
原告林宇轩向法院提出多项诉讼请求：确认其与盛达公司于 2018 年签订的《x 认购书》合法有效；判令盛达公司和明辉公司共同协助办理房屋产权证；要求盛达公司支付违约金 219,600 元，并支付自 2020 年 8 月 11 日起至房屋产权证办理完成之日止的违约金，计算方式是以 1830 万元为基数，按照每月 2% 的标准计算；同时要求二被告承担本案诉讼费用。
林宇轩称，2018 年 9 月 10 日，其与明辉公司签订居间合同确认书，约定由明辉公司提供房屋买卖相关服务，包括促成其与开发商盛达公司签订合同并协助办理房本，其先后支付代理费用共计 23.3 万元。2018 年 9 月 14 日，林宇轩与盛达公司、苏悦签订房屋买卖三方协议书，约定房屋原由苏悦 2012 年以 1000 万元购买，现以 1750 万元转让给林宇轩，林宇轩同意按 1000 万元签署《北京市商品房买卖合同》并办理产权，房款支付方式明确。同日，林宇轩与苏悦签署补充协议，约定缴纳房屋认购签约更名费用 80 万元，苏悦收到房款及费用后配合办理产权手续。也是同日，林宇轩与盛达公司签署《x 认购书》，合同总价 1000 万元，苏悦在销售负责人处签字。此后，林宇轩依约向苏悦和盛达公司支付了全部款项共计 1830 万元，并对房屋进行装修，支出约 500 万元。然而，盛达公司和明辉公司未履行签署合同、办理网签和房产证等义务，虽盛达公司于 2019 年 12 月 17 日签订承诺书约定办理时间和违约金标准，但至今仍未履行。
（二）被告抗辩
被告盛达公司认可《x 认购书》合法有效，同意配合办理房产证，但称房屋存在抵押，具备条件时才配合。同时认为违约金约定过高，希望法院调整。被告明辉公司表示确认书与其无关，办理房屋产权证是盛达公司的合同义务，自己仅为居间方，已完成全部居间义务，无权协助办理一手房本。
（三）法院查明事实
法院查明，2018 年 9 月 10 日，林宇轩与明辉公司签订《确认书》，约定综合信息服务费及协助办理房本等内容，林宇轩依约支付代理费。2018 年 9 月 14 日，苏悦、林宇轩、盛达公司签订《一号房屋买卖三方协议》，明确房屋转让价格、付款方式和签约更名等事项。同日，苏悦与林宇轩签订补充协议，约定更名费用和产权手续配合事宜。林宇轩与盛达公司签订《x 认购书》，盛达公司出具收款收据。苏悦出具多份收条，确认收到购房款和更名费用。2019
年 12 月 17 日，盛达公司出具《承诺书》，约定办理网签和过户时间及违约金标准。
林宇轩主张按 1830 万元计算违约金，盛达公司则认为违约金过高，应按 1750 万元计算。关于签约更名费 80 万元，林宇轩称是为办理房本直接更名所交，盛达公司在首次庭审时认可收到相关款项并同意支付违约金。涉诉房屋由林宇轩实际居住，但至今未办理产权证。明辉公司称其持有的确认书中无协助办理房本内容。涉诉房屋于 2018 年 8 月 16 日设立抵押登记，抵押权人为某银行，且已被法院司法查封。盛达公司对苏悦购房款支付情况陈述前后不一，先是称未收到苏悦支付的购房款，后又表示苏悦收到钱后转给了公司。
三、裁判结果
原告林宇轩与被告北京盛达公司于 2018 年 9 月 14 日签订的《x 认购书》合法有效；
被告北京盛达公司于本判决生效之日起七日内支付原告林宇轩 2020 年 2 月 11 日至 2020 年 8 月 10 日违约金 219,600 元，并以 1830 万元为基数，按照日万分之一的标准支付原告林宇轩自 2020 年 8 月 11 日起至房屋产权证办理完成之日止的违约金（上述两部分违约金总额以 366 万元为限）；
驳回原告林宇轩的其他诉讼请求。
四、法律分析
（一）合同效力认定
林宇轩与盛达公司签署的《x 认购书》，明确约定了认购房屋的基本情况和付款方式等关键内容，且加盖盛达公司公章，体现双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《民法典》相关规定，应属合法有效。
（二）房屋产权证办理分析
根据查明事实，涉诉房屋已设立抵押登记并被法院依法查封。依据房地产相关法律法规，在房屋存在抵押和查封的情况下，无法办理产权过户手续。林宇轩要求盛达公司和明辉公司协助办理房产证的请求，因客观条件限制，不符合法律规定和实际操作要求，法院不予支持。
（三）违约金计算依据
盛达公司在《承诺书》中对违约金有明确承诺，对于 2020 年 2 月 11 日至 2020 年 8 月 10 日的违约金，林宇轩要求按约定标准以 1830 万元为基数计算，法院予以支持。对于 2020 年 8 月 10 日之后的违约金，虽承诺书约定每月 2% 的标准，但该标准过高，盛达公司也提出异议。法院依据《民法典》关于违约金调整的规定，综合考虑林宇轩已实际占有使用房屋、实际损失等因素，酌情调整为以 1830 万元为基数，按日万分之一的标准支付，且违约金总额以 366 万元为限，体现公平合理原则。
五、办案心得
（一）重视合同条款审查
在处理商品房买卖纠纷时，律师务必仔细审查合同条款。本案中，《x 认购书》《三方协议》《承诺书》等合同条款是确定各方权利义务的关键。律师应指导当事人在签订合同时，明确合同关键条款，如房屋基本信息、付款方式、产权办理时间和违约责任等，避免模糊不清引发纠纷。
（二）强化证据收集与整理
证据是案件胜诉的关键。本案中，林宇轩提供的合同、收条、承诺书等证据，有力支撑其主张。律师要引导当事人全面收集证据，确保证据的真实性、合法性和关联性，形成完整证据链。同时，对于对方提出的证据和观点，要进行深入分析和反驳，维护当事人合法权益。
（三）准确把握法律适用
准确适用法律是解决纠纷的核心。本案涉及《民法典》合同编以及房地产相关法律法规。律师需深入研究法律条文，结合案件事实准确适用法律。在违约金调整、合同效力认定等问题上，要运用法律解释和推理方法，为当事人提供合理法律解决方案，维护法律公平正义。
