(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在当今社会，房产不仅是重要的生活资料，更是家庭财富传承的关键载体。对于军管央产房这类特殊性质的房产，其产权的变更与继承往往受到严格的政策限制，也因此容易引发家庭内部的矛盾与纠纷。本案就发生在这样的背景下，李建国与王秀兰夫妇育有四名子女，家庭关系原本和谐，但随着房产问题的出现，矛盾逐渐凸显。李建国、张敏均为某单位职工，单位分配的两套房屋
—— 丰台区 Y 号房屋和 B 号房屋，因涉及出资、工龄使用以及家庭协议等多方面因素，使得房屋的产权归属变得错综复杂。在李建国和王秀兰先后去世后，子女们对于这两套房屋的产权归属产生了严重分歧，最终诉诸法院，成为了一起典型的因军管央产房产权和继承问题引发的家庭纠纷案件。
二、案件详情
（一）原告主张
原告张敏、李强向法院提出两项诉讼请求。其一，请求依法判令北京市丰台区 Y 号房屋归李强、张敏所有，并要求李华将该房屋返还；其二，判令北京市丰台区 B 号房屋由李强继承 51.75% 的份额，李丽继承 16.08%，李华继承 16.08%，李刚继承 16.08% 的份额，且由李强居住使用。原告陈述，李建国与王秀兰育有长女李丽、长子李华、次子李强、三子李刚，李建国于 2007 年去世，王秀兰于 2020 年去世。张敏曾是李强的妻子，二人于 1984 年结婚，2020 年离婚。某单位分配给李建国的 Y 号房屋，实际由李强、张敏出资购买；而分配给张敏的 B 号房，实则由李建国夫妇出资。2006 年 8 月 4 日，李建国夫妇与四名子女及张敏召开家庭会议，全体成员一致同意 Y 号房屋产权归李强、张敏，B 号房在李建国夫妇百年后由四名子女共同继承。但后来发现，由于房屋系军管央产房，无法实现产权变更，为维护自身利益，原告无奈起诉至法院。
（二）被告抗辩
被告李丽、李华、李刚则有不同的说法。他们辩称，分房时原告提出与父母换房居住，父母出于对原告一家三口居住条件的考虑，同时自身经济条件有限，无法购买大房子，便同意了这一请求。Y 号房屋于 2000 年 10 月交付后，父母与原告之子共同居住至 2001 年 6 月。B 号房于 2001 年 3 月交付，房屋的装修和家居购置均由父母出资完成，此后父母一直居住在 B 号房直至母亲去世。2003 年，原告与父母及李华夫妇产生矛盾，原告为避免房屋日后产生争议，起草了《李强出资购买宿舍楼的情况》，家人签字认可了其出资。2005 年父亲病重，为防止子女因房屋产生矛盾，要求换回房屋居住，却遭到原告一家拒绝。经亲戚调解，2006 年 8 月双方共同签订《家庭协议书》，原告承诺只要自己仍居住 Y 号房屋，父母就可以在 B 号房居住至去世，父母百年后该房屋由其他继承人继承并居住。被告认为该协议属于附条件赠与，在原告继续居住 Y 号房屋的前提下，原告无权主张李华返还 B 号房屋，因此不同意原告的诉讼请求。
（三）法院查明事实
法院经过深入调查，查明了案件的详细事实。李建国、王秀兰婚后育有四名子女，分别是长子李华、次子李强、三子李刚和女儿李丽。李强与张敏原是夫妻，于 2020 年 7 月 29 日通过民政局协议离婚。2007 年 8 月 5 日李建国去世，2020 年 4 月 10 日王秀兰去世。2003 年 8 月 10 日，李建国与某单位签订《房屋买卖合同》，以 59,170 元的价格购买了 Y 号房；2004 年 10 月 20 日，张敏与某单位签订《房屋买卖合同》，以 27,045 元的价格购买了 B 号房。2006 年 8 月 4 日，李建国、王秀兰、张敏、李强、李华、李丽、李刚共同签订家庭协议书，明确了 Y 号房屋因李强、张敏垫付房款而同意其长期居住并拥有产权，B 号房由李建国夫妇购买且在二老去世后由四子女共同继承，同时强调了子孙申请居住房屋的相关条件。2021 年 2 月 4 日，法院曾立案受理李丽、李刚、李华与李强、张敏的法定继承纠纷一案，因房屋无法上市交易，无法进行市场价值评估，后李丽等人撤诉，且该案笔录及证据作为本案定案依据。2022 年 7 月 18 日，法院向某单位调查得知，单位仅认可产权证，不认可职工之间私自换房。当事人均认可 B 号房屋由李建国、王秀兰出资并使用了张敏、李强的工龄，Y 号房屋由李强、张敏出资并使用了李建国、王秀兰的工龄，且 B 号房屋登记在张敏名下，Y 号房屋登记在李建国名下。
三、裁判结果
法院经过审理，作出如下裁判：
位于北京市丰台区 B
号房屋由张敏、李强、李刚、李华、李丽按份共有，其中李强享有 41.2775%、张敏享有 32.555%、李刚享有 8.7225%、李华享有 8.7225%、李丽享有 8.7225%；
位于北京市丰台区 Y
号房屋由张敏、李强、李刚、李华、李丽按份共有，其中李强享有 37.2775%、张敏享有 24.555%、李华享有 12.7225%、李刚享有 12.7225%、李丽享有 12.7225%；
驳回原告李强、张敏的其他诉讼请求。
四、案件分析
（一）不动产物权与继承法律适用
根据我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，原则上经依法登记才发生效力，未经登记则不发生效力，但法律另有规定的除外。在遗产继承方面，第一顺序继承人包括配偶、子女、父母。本案中，案涉房屋属于军管央产房，其产权变更需经单位同意并在央产房管理部门办理登记。由于单位明确表示不认可职工之间的私下换房行为，因此当事人无法按照家庭协议书的约定对房屋进行过户登记，这是案件处理的重要法律背景。
（二）家庭协议的效力剖析
家庭协议在本案中具有重要地位，但需区分其物权效力和债权效力。从债权效力看，李建国、王秀兰、李强、张敏、李丽、李华、李刚已就 B 号房和 Y 号房屋的归属达成约定，即 Y 号房屋归李强、张敏，B 号房屋在李建国夫妇去世后由四子女继承。然而，因单位不同意私自换房，房屋无法办理产权过户登记，所以该协议无法产生物权效力。在此情况下，法院只能依据法律规定对相关房屋进行析产继承。
（三）房屋析产继承的考量因素
在对房屋进行析产继承时，面临诸多困难。首先，由于房屋无法上市交易，评估公司无法确定其价值，使得通过评估房屋价值进行析产继承的方式不可行。其次，李强、张敏提出的按平米折算房屋份额的方式，因每平米房屋价值受楼层、朝向等因素影响差异较大，在无法明确每平米价值的情况下，容易产生较大误差，也不宜采用。此外，B 号房屋和 Y 号房屋在购买时使用了工龄，而工龄折价的前提是房屋价值明确，在房屋价值无法评估的情况下，工龄所对应的财产价值也无法析出。最终，法院参考相关解答提供的工龄换算公式，酌定了 B 号房屋和 Y 号房屋工龄所占产权比例，在此基础上对房屋产权份额进行了合理分配。
（四）房屋居住权的判定
关于 Y 号房屋和 B 号房屋的居住问题，由于房屋中存在李建国、王秀兰的财产权利，二老去世后这些财产利益由继承人继承。在工龄财产价值无法析出的情况下，房屋只能按份共有。因此，原告要求对这两套房屋享有排他性居住权的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。
五、办案心得
（一）深入理解特殊房产政策
在处理涉及军管央产房等特殊房产的纠纷时，律师必须深入理解相关政策法规。军管央产房的产权管理政策与普通房产不同，其产权变更受到严格限制。律师要准确把握这些政策，为当事人提供清晰的法律指引，避免当事人因对政策的误解而产生不必要的损失和纠纷。例如，在本案中，单位对职工私自换房的态度直接影响了家庭协议的履行和房屋产权的变更，律师应及时向当事人解释这一政策规定，帮助当事人调整诉讼策略。
（二）重视家庭协议的审查与运用
家庭协议是解决家庭内部房产纠纷的重要依据，但在审查时要全面细致。不仅要关注协议的内容是否明确、合法，还要考虑其在实际履行中的可行性。在本案中，家庭协议虽然体现了当事人的真实意愿，但由于政策限制无法产生物权效力。律师在处理此类案件时，要善于分析协议的效力层次，在债权效力和物权效力之间找到平衡点，为当事人争取最大的合法权益。同时，要引导当事人在签订家庭协议时，充分考虑各种因素，确保协议的合法性和可操作性。
（三）灵活运用法律解决复杂问题
面对房屋价值无法评估、工龄价值难以析出等复杂问题，律师要灵活运用法律规定和相关解答，寻找合理的解决方案。在本案中，法院参考工龄换算公式酌定房屋产权比例，为解决纠纷提供了可行的思路。律师在办案过程中，要不断学习和研究法律规定，积累实践经验，以便在遇到类似复杂问题时，能够迅速找到合适的法律依据和解决方法，维护当事人的合法权益。
