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一、案件背景
本案发生在北京市顺义区，核心围绕一套商品房的买卖展开，涉及购房人、开发商与抵押权人三方，纠纷焦点集中在房屋产权过户、抵押登记以及延期办证违约金等问题。
2017 年，原告李明、王丽这对当时的夫妻，出于改善居住条件或投资等目的，决定购置房产。他们选中了由被告北京盛达公司开发的顺义区一号房屋。双方于 2017 年 8 月 28 日签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定房屋总价款为 5000001 元，原告需一次性付款，并应在 2017 年 9 月 1 日前支付全部价款；被告北京盛达公司则需在同日交付商品房，且应办理不动产转移登记备案手续，协助原告取得不动产权证书。
然而，该房屋在 2016 年 9 月 29 日就已被北京盛达公司抵押给被告万通公司，抵押登记日期即为当日，债务履行期限为 2016 年 5 月 27 日至 2018 年 5 月 26 日。虽然万通公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，但这一抵押情况仍为后续纠纷埋下隐患。
原告在 2017 年 3 月 22 日便陆续向相关方支付款项，最终于 2017 年 3 月 27 日支付完全部购房款，还缴纳了房屋契税及维修基金。但被告北京盛达公司却未能按合同约定完成不动产转移登记备案手续，也未缴纳其应承担的税款，致使原告无法在合同约定的商品房交付之日起 720 日内取得不动产权证书。
从矛盾点来看，原告已履行了主要合同义务，支付了全部购房款，理应按时获得房屋产权证书。但被告北京盛达公司未履行合同义务，构成违约，这是原告与北京盛达公司之间的主要矛盾。而对于被告万通公司，虽然其同意抵押房屋销售，但抵押登记的存在阻碍了原告获得完整产权，原告明确表示不同意带抵押办理过户手续，这又形成了原告与万通公司之间的矛盾。此外，万通公司对原告提交的支付房款等证据关联性存疑，认为原告向世纪公司支付房款而非盛达公司，这进一步加剧了各方之间的争议。
二、案件详情
（一）原告主张
原告李明、王丽向法院提出诉讼请求，要求被告万通公司注销位于顺义区一号房屋的抵押登记；被告北京盛达公司协助将该房屋所有权转移登记至原告名下；被告北京盛达公司支付延期办理房屋所有权证违约金，直至实际取得房屋所有权证书之日止；并要求二被告承担本案诉讼费。
原告称，2017 年 8 月 28 日与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买顺义区一号房屋，购房款共计 5000001 元。2017 年 3 月 22 日已支付全部购房款及房屋契税、维修基金，被告于 2017 年 9 月 1 日交付商品房。根据合同约定，被告应办理不动产转移登记备案手续，但被告未完成，且未缴纳应由其承担的税款，导致原告未能在合同约定时间内取得不动产权证书。同时，依据合同，因被告原因导致原告未能在商品房交付之日起 720 日内取得不动产权证书的，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，直至实际取得房屋所有权证书之日止。
（二）被告抗辩
被告盛达公司未参加庭审，也未提交书面答辩意见。被告万通公司辩称，本案应适用《民法典》相关规定，同意带抵押过户；未办理过户手续是盛达公司的原因，因此万通公司不应承担诉讼费用。
（三）法院查明事实
法院查明，李明与王丽原为夫妻，2012 年 2 月 3 日登记结婚，2020 年 8 月 13 日离婚。2017 年 8 月 28 日，盛达公司与李明、王丽签订《商品房现房买卖合同》，约定购买顺义区一号商品房，总价款 5000001 元，买受人一次性付款，应于 2017 年 9 月 1 日前支付全部价款，出卖人应在 2017 年 9 月 1 日前交付商品房。若因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起 720 日内取得不动产权证书，买受人有权解除合同，若不解除合同，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起 30 日内向买受人支付。
该商品房已设定抵押，抵押权人为万通公司，抵押登记日期为 2016 年 9 月 29 日。《买卖合同》附件三是万通公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。盛达公司与李明于 2017 年 3 月 22 日签订《购房装修补贴协议》，2021 年 6 月 22 日签订《解除〈购房装修补贴协议〉协议书》。
涉案房屋所有权人为北京盛达公司，现存一项抵押权登记，抵押权人为万通公司，登记时间为 2016 年 9 月 29 日，债务履行期限为 2016 年 5 月 27 日至 2018 年 5 月 26 日。庭审中，原告提交《买卖合同》及附件、购房发票复印件、办理产权证代收各项税费收据、转账证明、离婚证、离婚协议等证据，证明已履行全部合同义务，支付全部购房款，盛达公司逾期办理房屋所有权证构成违约。万通公司称对《买卖合同》及装修补贴协议不知情，对原告提交证据的关联性不认可，认为原告无法证明已全部支付房款，且是向世纪公司支付，而非盛达公司。
原告主张延期办理房屋产权证违约金自 2017 年 3 月 22 日起计算 720 天，按已付全部房款万分之一的标准，依据是《承诺书》中免除物业费的内容。但实际
2017 年 3 月 27 日已支付完全部房款，涉案房屋实际交付时间为 2017 年 12 月 25 日。庭审中，原告称涉案房屋目前由其控制使用，且明确表示不同意带抵押办理过户手续。截止法庭辩论终结前，原告仍未取得涉案房屋所有权证书，盛达公司也未支付逾期办证违约金。
三、裁判结果
被告万通公司于本判决生效之日起十日内将登记在万通公司名下的位于顺义区一号房屋的抵押登记注销；
被告北京盛达公司于上述抵押登记注销之日起十五日内协助原告李明、王丽将位于顺义区一号房屋的所有权转移登记至原告李明、王丽名下；
被告北京盛达公司于原告李明、王丽实际取得房屋所有权证书之日起三十日内向二原告支付延期办理房屋所有权证的违约金。
四、法律分析
（一）合同效力与履行分析
原告与盛达公司签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告已按约支付全部房款，履行了合同主要义务。盛达公司未按合同约定办理不动产转移登记备案手续，导致原告未能在约定时间内取得不动产权证书，构成违约，应承担违约责任。
（二）抵押相关法律分析
根据法律规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存。万通公司出具了同意抵押房屋销售的证明，表明其同意转让抵押财产，在抵押物交换价值实现后，万通公司抵押权的效力仅及于转让所得价金，而非抵押物本身。因此，在原告已履行付款义务且过户登记条件成就的情况下，万通公司应注销抵押登记。
（三）违约金计算依据分析
依据盛达公司与原告所签《买卖合同》约定，盛达公司应协助原告于商品房交付之日起 720 日内取得不动产权证书。原告实际入住时间为 2017 年 12 月 25 日，应以此作为房屋交付时间。盛达公司未履行该义务，应按照合同约定的延期办理房屋所有权证违约金计算时间及标准承担违约责任。
五、办案心得
（一）重视合同条款审查
在处理商品房买卖纠纷案件时，要高度重视合同条款的审查。合同是确定双方权利义务的关键依据，本案中，通过对《买卖合同》中关于房屋交付、产权登记、违约责任等条款的细致审查，明确了双方的责任和义务，为案件分析和处理提供了坚实基础。律师应指导当事人在签订合同时，仔细斟酌合同条款，避免潜在的法律风险。
（二）强化证据收集与整理
证据在案件中起着决定性作用。本案中，原告提交的购房发票、转款证明等证据，有力地证明了其已履行付款义务。律师在办案过程中，要引导当事人全面收集证据，并对证据进行整理和分类，形成完整的证据链，以增强证据的证明力。同时，要注意证据的合法性、真实性和关联性，确保证据能够被法院采信。
（三）准确把握法律适用
准确适用法律是解决纠纷的核心。在本案中，涉及《民法典》中关于合同、抵押等多方面的法律规定。律师需要深入研究相关法律条文，准确把握法律适用的条件和范围，结合案件事实进行分析和论证。在面对复杂的法律关系和法律问题时，要善于运用法律解释和推理方法，为当事人提供合理的法律解决方案。
