北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.判令四被告返还原告购房款146万元，并以146万元为基数，支付利息；2.判令林某杰返还原告改单手续费2.6万元；3.判令四被告连带赔偿原告房屋增值损失1339985元；4.判令四被告连带赔偿原告装修费用65930元。
事实和理由：林某涛、林某文、林某兰、林某辉是林某鹏与赵某霞的子女。赵某霞于1993年因死亡注销户口。林某鹏于1976年因死亡注销户口。林某辉于2015年死亡。林某杰系林某涛之子。2014年2月28日，林某辉作为出卖人（甲方）与原告作为买受人（乙方）就位于北京市朝阳区一号（以下简称涉案房屋）签订《房屋买卖合同》，约定成交价款为146万元，乙方在签订合同的同时支付甲方定金15万元，乙方在签订本合同第5个月内交付甲方部分购房款131万元，剩余房款15万元于房产办理转移登记手续时交付，该合同委托代理人处有林某杰的签字。
2014年11月16日，林某辉作为甲方与原告作为乙方签订《关于<拆迁安置单>更改后有关问题的补充协议》，为保障购房合同正常执行，其中约定了乙方支付甲方及代理人手续费2.6万元，该协议甲方代理人处有林某杰的签字。2014年2月28日、2014年7月26日、2014年11月16日，林某辉和林某杰共同出具三张收条，分别确认收到定金15万元、购房款116万元，购房余款15万元及改单手续费2.6万元。原告按照协议约定已付清购房款及改单手续费。2014年3月鉴定所出具鉴定意见书，评定林某辉为限制民事行为能力人。
2010年3月28日，林某文、林某兰、林某涛作为抚养人与林某辉签订《抚养协议》，协议约定林某文、林某兰、林某涛共同作为林某辉的法定监护人。2019年，林某文、林某兰、林某涛向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，请求确认原告与林某辉于2014年2月28日签订的《房屋买卖合同》无效、要求原告将涉案房屋腾退并交付。根据《民法典》第157条的规定，《房屋买卖合同》经法院生效判决确认无效后，四被告因房屋买卖行为取得的购房款和改单手续费理应悉数返还给原告。
原告购买涉案房屋后，重新进行了装修，且购房时间是2014年，至今已有七八年，期间房价成倍增长，原告重新购置房屋的成本大幅增加，给原告造成了重大的经济损失。在《房屋买卖合同》签订的过程中，林某文、林某兰、林某涛作为林某辉的监护人，未尽到相应的监护责任，林某杰明知林某辉系限制民事行为能力人，却未如实向原告告知相关事实，因此四被告应对原告的装修损失、房屋市场增值价值损失承担连带赔偿责任。
被告辩称
林某文辩称，涉案房屋原所有人林某辉是限制民事行为能力人，其买卖房屋的行为，只能由其法定代理人代为实施。本案中，林某文、林某兰、林某涛是林某辉的法定代理人，但房屋买卖行为是林某杰代为实施，没有经过三位监护人的同意和追认，该买卖行为无效。根据《民法典》第171条，林某杰为无权代理，其行为对林某辉不发生效力，也不对三位监护人发生效力。行为人实施的行为未经追认，后果应该由行为人林某杰承担，本案三位监护人没有参与房屋买卖，没有接收相应的价款，对整个房屋买卖不知情，三位监护人不承担任何法律责任。
关于原告主张的连带责任，民法典规定连带责任的承担必须有法律规定或者当事人的约定，没有法律规定本案情形三位监护人应当承担连带责任，请求法院驳回对三位监护人的诉讼请求。关于装修损失，在合同领域，损失适用可预见性的基本原则，只有在签订合同时可以预见的损失，才予以赔偿。林某杰将涉案房屋出售给原告时，涉案房屋已经装修好，至于原告将来是否装修、如何装修，是订立合同时当事人无法预测的，该损失不属于损害赔偿的范围。
关于原告主张的增值损失，增值损失属于期待利益损失，只有在合同有效的情况下才能主张，不是合同无效的赔偿范围。本案《房屋买卖合同》经生效判决确定无效，赔偿范围为信赖利益损失，即原告给林某杰的购房款。
林某兰辩称，同林某文的答辩意见。
林某涛辩称，同林某文的答辩意见。
林某杰辩称，146万元购房款中有52万元是林某辉收取，其他购房款是林某杰收取。林某杰同意偿还原告146万元购房款和改单费2.6万元，同意赔偿银行利息，不同意原告的其他诉讼请求。卖房子是林某辉要求的，这件事都有责任，不是林某杰一个人的责任。要求原告尽快腾房才能赔偿，否则不赔偿。
法院查明
林某涛、林某辉、林某文、林某兰系林某鹏与赵某霞的子女。赵某霞于1993年10月15日因死亡注销户口，林某鹏于1976年因死亡注销户口。林某辉于2015年12月16日去世，其配偶、儿子均先于林某辉去世。
2009年残疾人联合会为林某辉颁发的《残疾人证》显示林某辉为智力残疾四级。
2010年3月28日，林某涛、林某文、林某兰（抚养人）与林某辉（被抚养人）订立《抚养协议》，约定：“全体家庭成员协商一致，兄林某涛、弟林某文及妹妹林某兰三人共同作为被抚养人的法定监护人，并达成如下协议：2、被抚养人的财产不足以支付生活费用的情况下，被抚养人生活费用由全体抚养人均摊，……当事人林某辉百年之后，所剩余财产由侄子林某坤、林某杰，侄女林某涵、外甥孙某平均继承。”
2010年4月23日，林某兰代林某辉（被拆迁腾退人）与北京市某拆迁办（拆迁腾退人）签订《房屋拆迁腾退补偿协议书（定向）》，林某辉原有某地X号房屋被腾退，安置人口为林某辉一人，腾退补偿款共计1490125.8元。2010年10月18日，林某兰代林某辉在《某地定向安置房屋确认单》上签字，林某辉选定某地一号安置房屋一套。该确认单上有北京某某房地产开发有限公司的公章。
2013年，林某文向本院申请宣告林某辉限制民事行为能力，该案中，本院对林某辉的民事行为能力进行鉴定。鉴定意见为“被鉴定人林某辉的诊断为中度精神发育迟滞，评定为限制民事行为能力”。
2013年10月7日，林某辉（被赡养人）与林某杰（赡养人）签订《赡养协议》，内容为：“本人林某辉因早期丧偶，无儿无女，现在我和侄子林某杰生活居住。我的生活起居都有我侄子林某杰负责，我名下无财产，只有一号住房一套。在我百年之后我的住房留给我侄子林某杰，它人无权干涉。”该《赡养协议》上有两位见证人的签名及指印。
2014年2月28日，林某辉在一份《委托书》上加盖人名章及指印，该《委托书》的主要内容是林某辉拟出售涉案房屋，因工作繁忙委托林某杰作为林某辉的代理人办理房屋买卖的还款手续、领取房产证及土地使用权证、解除抵押手续、查阅房产相关的档案资料、代办上市申请、产权过户、代收房款并签署转让房产的相关文件等。
2014年2月28日，林某辉（甲方、卖方）、原告（乙方、买方）与北京某某房地产经纪有限公司（丙方、居间见证方，以下简称某某公司）签订《房屋买卖居间见证合同》（以下简称《见证合同》），在某某公司的居间下，林某辉将涉案房屋以146万元的价格出售给原告。《见证合同》的抬头甲方处有林某辉的人名章及指印，落款甲方处有林某辉的人名章、指印及林某杰的签名、指印。
同日，林某辉（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订《次新房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定涉案房屋成交价为146万元，……该合同抬头甲方处有林某辉的人名章及指印，落款甲方处有林某辉的人名章、指印，林某杰在甲方委托代理人处签名捺指印。
2014年2月28日，林某辉、林某杰出具《收条》一张，确认收到原告购房定金15万元。2014年7月26日，林某辉、林某杰出具《收条》一张，确认收到原告购房款116万元。2014年11月16日，林某辉、林某杰出具《收条》一张，确认收到原告购房款15万元及改单手续费2.6万元。庭审中，原告称购房款中有52万元是付至林某辉的账户，其余购房款是通过转账或现金形式支付给了林某杰。林某杰认可有52万元购房款原告付至林某辉的账户，其余购房款及改单手续费2.6万元都支付给了林某杰，其称林某辉账户中的52万元也是林某杰使用了。
在房屋买卖过程中，林某杰提供给原告一份2014年3月24日林某辉（被抚养人）与林某杰（抚养人）订立的《遗赠抚养协议》，该协议载明由林某杰抚养林某辉，照顾其饮食起居、生养死葬，林某辉去世后其名下所有财产包括涉案房屋、存款、债权及其他财产都由林某杰继承。该协议上载明由北京某法律事务所的高某代书，宋某、梁某见证。林某杰称该《遗赠抚养协议》是中介让其找律师事务所制作。
2014年11月16日，原告（乙方）与林某辉（甲方）、甲方代理人林某杰签订《关于<拆迁安置单>更改后有关问题的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“1、由于甲方自身原因，购房合同及补充协议委托代理人办理执行。甲方必须有严格的法律依据证明委托代理人是其唯一指定的有法律保障且全权委托的代理人。2、经协商乙方支付甲方及代理人手续费26000元，待乙方支付购房合同剩余房款150000元后，更改后的《拆迁安置单》原件归乙方保存。”后原告支付了26000元的手续费，原告称林某杰将一份日期为2014年10月13日被拆迁人为原告的《某地定向安置房屋确认单》交给了原告。林某涛、林某杰称该确认单是林某辉交给原告的。林某文、林某兰称为将确认单中的被拆迁人更改为原告，双方托关系花费了37400元，违背公序良俗，说明原告与林某杰知晓林某辉是限制民事行为能力人，存在恶意。
经询，林某杰称其未告知过原告林某辉是限制民事行为能力人。
2015年，林某文向本院申请撤销林某涛的监护人资格，2015年11月5日，本院作出判决书，驳回林某文要求撤销林某涛监护人资格的申请。在该案件中，林某文称2013年4月之后林某辉跟林某杰生活，林某涛称林某辉从2000年起就由林某杰照顾，中间跟林某兰生活过两年。
2020年，林某涛、林某文、林某兰起诉原告，请求确认林某辉与原告于2014年2月28日签订的《买卖合同》及补充协议无效，并要求原告从涉案房屋中腾退并将房屋交付林某涛、林某文、林某兰。林某杰在该案件中作为第三人参加诉讼。2021年1月27日，本院作出判决书，确认林某辉与原告于2014年2月28日签订的《买卖合同》及补充协议无效，原告于本判决生效后十五日内从涉案房屋腾退并将涉案房屋交付林某涛、林某文、林某兰。
在该判决书载明，林某辉在签订《买卖合同》及补充协议时为限制民事行为能力人，实施房屋买卖行为需要由其法定代理人或者经其法定代理人同意、追认。林某涛、林某文、林某兰系林某辉的共同监护人，林某辉实施签订《买卖合同》及补充协议的行为未获得其法定代理人同意，也未获得法定代理人追认，故《买卖合同》及补充协议应为无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应予返还，现林某辉已去世，涉案房屋应返还给林某涛、林某文、林某兰。
后原告不服本院作出的判决，提起上诉。2021年7月16日，北京市第三中级人民法院作出判决书，驳回上诉，维持原判。并在判决书中指出，合同无效后，就返还财产或者赔偿损失等问题，原告可另行主张。
本案诉讼中，原告申请对涉案房屋（含室内装修）在2021年7月16日的市场价值进行评估。评估公司回函称涉案房屋为回迁安置房且未办理产权登记手续，故该房屋于2021年7月16日不能合法上市交易，无法评估其市场价值，也无法单独对装修价值进行评估。
另查，至法庭辩论终结时，原告未将涉案房屋腾退返还给林某涛、林某文、林某兰。
裁判结果
一、被告林某涛、被告林某文、被告林某兰、被告林某杰于本判决生效之日起七日内返还原告王某斌购房款一百四十六万元；
二、被告林某杰于本判决生效之日起七日内返还原告王某斌改单手续费二万六千元；
三、被告林某涛、被告林某文、被告林某兰、被告林某杰于本判决生效之日起七日内赔偿原告王某斌装修损失二万元；
房产律师靳双权点评
无效的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，原告与林某辉订立的《买卖合同》及补充协议因林某辉为限制民事行为能力人，其实施房屋买卖行为未经其法定代理人同意、追认，被生效判决认定无效。合同无效后，行为人对所取得的财产已没有合法占有的根据，双方的财产状况应当恢复到民事法律行为实施前的状态。就本案而言，原告与林某辉已经实际履行《买卖合同》，林某辉将涉案房屋交付原告，原告将购房款146万元支付给林某辉，双务合同无效时，标的物的返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。在之前案件中，法院判决原告在判决生效后十五日内腾退并将涉案房屋交付给林某涛、林某文、林某兰，因此，林某辉应当同时将购房款146万元返还给原告。
林某辉是《买卖合同》的相对方，购房款实际由谁控制、使用不影响林某辉返还款项义务的承担。林某辉在2015年12月16日去世，林某涛、林某文、林某兰与林某辉的监护关系因林某辉的死亡而终止，林某辉在《买卖合同》中的权利义务、合同无效的法律后果应当由其法定继承人林某涛、林某文、林某兰继续承担。法院对原告要求林某涛、林某文、林某兰返还购房款146万元的诉讼请求予以支持。
关于原告主张的购房款利息，鉴于原告目前尚未将涉案房屋腾退返还，林某涛、林某文、林某兰也未返还购房款146万元，占用房屋的使用费和资金占用费可以相互抵销，故在双方相互返还前，林某涛、林某文、林某兰仅需支付购房款本金，法院对原告主张的购房款利息不予支持。
关于房屋增值损失，考虑到涉案房屋为回迁安置房且未办理产权登记手续，目前不能合法上市交易，原告主张房屋增值损失没有事实和法律依据，法院不予支持。关于装修损失，结合原告提交的照片及四被告的质证意见，可以看出原告在涉案房屋交付后确实进行了部分装饰装修，且该装饰装修已经形成添附，法院综合考虑导致合同无效的过错，酌定林某涛、林某文、林某兰赔偿原告装修损失2万元。
关于林某杰的责任承担问题，根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
林某杰明知林某辉有智力残疾，未将该情况告知原告，林某文、林某兰虽称原告、林某杰明知林某辉是限制民事行为能力人，但从房屋买卖交易过程中形成的文件来看，并没有体现出林某辉是限制民事行为能力人，林某辉、林某杰提供给原告的《赡养协议》、《遗赠抚养协议》都是围绕林某杰是否具有继承权展开，没有证据表明原告明知林某辉是限制民事行为能力人仍与之进行交易。
林某涛、林某文、林某兰作为林某辉生前的监护人，其应履行的职责包括保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。然而，林某涛、林某文、林某兰疏于对林某辉财产的维护、管理，放任林某辉、林某杰擅自对涉案房屋进行处分，在林某辉去世四五年之后才就处分涉案房屋提出异议，未尽到监护义务。因此，原告系善意相对人，可以请求无权代理的行为人即林某杰承担返还购房款、赔偿装修损失的责任。关于购房款的利息，林某杰虽同意承担，但涉案房屋尚未返还，利息支付的条件尚未成就，法院不予支持。关于改单手续费，林某杰同意承担。
另需指出，本案系房屋买卖合同纠纷，如果就林某辉出售涉案房屋取得的购房款的处置或者林某辉的继承人之间就继承问题存有争议，可以另行解决。
