北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告周某江与被告周某兰就北京市朝阳区一号房屋存在借名买房合同关系，借名买房合同有效；2.请求法院依法判令被告周某兰协助原告周某江办理位于北京市朝阳区一号房屋过户手续，将房屋过户到原告周某江名下。
事实和理由：原告与被告系父女关系。1999年原告与北京C公司就北京市朝阳区一号房屋（房产证登记为：北京市朝阳区一号房屋）签订了《经济适用住房认购书》购买涉案房屋，并缴纳了全部的房款。因为当时其自身问题以及与他人合伙办的公司有问题，不方便将房屋登记在自己名下，便与被告商量用她的名义签订了购房合同，将房产登记到被告名下。
房屋交付后一直由原告进行装修、居住使用，以及后续将房屋出租收取租金。被告也认可涉案房屋的实际权利人是父亲原告。目前，被告突然不让原告再收取房屋租金，不承认原告是房屋的实际权利人。涉案房屋系原告借名购买，房屋也一直由原告占有、使用、收取相关收益，原告系实际权利人。综上所述，原告系借用被告的名义购买了涉案房屋，系实际权利人，现原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，支持原告诉讼请求。
被告辩称
请法院依法驳回原告的诉讼请求。一、涉案房屋为父亲对女儿的赠与，原告所述的借名买房合同关系自始不存在。（一）原告具有经济适用房购买资格，不可能借名买房。原告具有北京市户口，完全符合当年购买经济适用房的要求，无需借被告的名义购房。（二）而本案中，原告与被告从未存在过“借名买房”的意思表示，原告本人也从未出现过买房的客观障碍。尽管对借名买房的理由其解释为“自身问题以及与他人合伙办的公司有问题，不方便将房屋登记在自己名下”。首先，其所称“与他人合办公司”的事实根本不存在。其次，倘若真如此，原告更不可能为自己添置资产，把财产赠与儿子、女儿才是合情合理的选择。原告对“借名买房”强行解释不具有正当性与合理性。（三）在近20年的时间里原告从未要求将涉案房屋过户至其名下，原告从始至终都具有北京市购房资格，20年的时间也足以令其所谓的“购房障碍”消失，但是，原告却从未要求被告将涉案房屋的产权变更至其名下，俨然违背“借名买房”人的正常心理和行动。
赠与行为已经完成，依法不可撤销。购买涉案房屋后，被告于2003年取得房屋所有权证。现原告无证据证明本案存在可以撤销赠与的法定情形，被告后续让原告代为出租房屋、代收租金的行为仅仅是家庭成员之间的信任和女儿的孝顺，不能导致否认或撤销赠与的效力。
法院生效判决以及原告个人婚前财产协议，均可证明涉案房屋系原告赠与被告。（一）原告在庭审中自认涉案房屋归被告所有，且该事实已经生效的判决确认。2006年，在原告其他案件庭审中，原告当庭自认“我现在住的一号房子是我女儿自己的。该等自认在已经生效的民事判决予以确认“经审理查明......原告在二被告借住期间一直在其女儿所有房屋内居住”。原告从始至终都自认涉案房屋的所有权人是被告，且该事实已经法院生效判决确认。
出于对原告的孝顺，被告提供住所给原告居住。
法院查明
1999年10月13日，原告与北京C公司签订《经济适用房住房认购书》。
1999年10月15日，原告支付购房定金1万元；1999年11月24日，原告支付购房款20万元；2000年7月7日，原告支付购房款13万元；2000年7月21日，原告支付购房款46507元、印花税203元，交款通知单显示单位名称均为原告，2000年7月21日交款通知单载明“房款（含定金）转至周某兰名下；印花税转至周某兰名下”。
2000年7月22日，被告（买方）与北京C公司签署《北京市经济适用房住房预售合同》，约定被告购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），价款合计406850元。
2000年12月3日，原告支付购房款18407.5元，交款通知单显示单位名称为被告。
2000年12月19日，被告与北京C公司签署《入住结算单》，客户签章处载明“周某兰周某江”。2000年12月26日，北京C公司出具《入住通知单》，买方：周某兰，经办人：周某江。
2001年1月9日，原告就一号房屋缴纳公共维修基金8098.29元。同日，被告与北京市某物业公司签署《物业管理服务协议》《服务协议》《设备清点单》，其中，《设备清点单》上业主签名处显示为“周某江”。
2002年12月4日，原告为一号房屋缴纳契税、代理服务费、制证费等。同日，被告与北京市朝阳房地产交易中心签署《客户委托书》。2003年，涉案房屋登记在被告名下。
2002年，原告将涉案房屋装修并入住。2001年度至2020年度期间的物业费均由原告缴纳。2012年至2019年期间，原告将涉案房屋出租并收取租金。2019年下半年开始，涉案房屋租金由被告收取。
经询，原、被告均认可涉案房屋的购房手续均由原告办理，购房手续中所涉被告签字，均由原告代签；购房款、税费等均由原告缴纳；购房合同、发票、原始房产证等涉案房屋相关资料均由原告保管，2019年办理的新产权证由被告保管。
被告称其每周末会到涉案房屋内看望原告，并在涉案房屋内居住。原告对此不予认可。
另，原、被告均认可原告具备北京市购房资格，涉案房屋具备上市交易条件。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
（一）关于借名买房
原告主张与被告系“借名买房”关系，称当时因自身问题、与他人合伙办公司有问题，以及购买房屋时，原告正值离婚期间，不方便将房屋登记在自己名下，遂与被告商量，以被告名义购买涉案房屋。就该主张，原告提交之前调解书（显示原告与案外人自愿离婚，财产已分清......离婚后双方均自行解决住房问题......结案日期为2000年11月28日）用以佐证。被告认可真实性，不认可证明目的，称原告2000年11月与第二任配偶离婚完毕，涉案房屋于2003年完成登记，2000年至2003年期间，原告完全可以将产权人登记为其本人，但仍登记为被告，说明原告认可房屋是赠与给被告的，且原告与第二任妻子调解离婚，双方和平解决争议，对资产无纠纷，原告无需借用被告名义买房。
（二）关于赠与
被告主张与原告系赠与合同关系。
原告主张原告具备购房资格不影响其因为自身原因借用被告名义购房，原告未要求被告办理过户是因为被告认可房屋为原告的，原告也一直在行使对涉案房屋的权利收取租金，不要求过户不能否认借名买房关系的存在；被告的照顾行为与本案无关；被告持有的是2019年补办的房产证，原始房产证一直由原告持有，由此也可看出双方并非赠与；原告与他人的案件中，原告为了拿回自己的房子才说自己住的房屋是被告的，不能因为简单的说明房屋归被告所有；涉案房屋虽以被告名义出租，但租金一直由原告收取，可以证明原告是真实的权利人，2019年被告不让原告收取租金，否认借名买房的关系是因为原告想要再婚，被告借此来加以干涉。
经询，原、被告就一号房屋未曾签署过借名买房合同或赠与合同。
裁判结果
一、原告周某江与被告周某兰就北京市朝阳区一号房屋存在借名买房合同关系，该借名买房合同有效；
二、被告周某兰于本判决生效之日起七日内协助原告周某江办理位于北京市朝阳区一号房屋过户手续，将房屋过户到原告周某江名下。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为原、被告之间是否成立借名买房的合同关系。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告主张与被告成立借名买房合同关系，却未提供与被告曾就涉案房屋存在借名买房关系形成一致意思表示的直接证据。但考虑到原、被告为父女关系，而近亲属间因经济问题等产生的法律关系出于信任和人情因素，多不选择采用书面形式予以确认的情形，原告未能举证证明与被告就涉案房屋存在借名买房关系签订书面合同，不违世情，且在被告亦未能就其主张的与原告之间系赠与合同关系提供书面协议予以证实的情况下，原、被告之间就涉案房屋是否达成借名买房合意，需结合相关事实综合认定。
第一，从借名买房的合理性看，根据查明的事实，涉案房屋购买之初，原告以其个人名义同北京C公司签订《经济适用房住房认购书》，支付购房定金及部分购房款，2000年7月21日将房款等转至被告名下。原告提交的调解书可以证明，购买涉案房屋期间，原告与其配偶存在离婚纠纷，因此，原告主张以被告名义购房具有一定的合理性。
第二，从房屋交易流程看，涉案房屋从签订认购书、购房合同、支付房款、缴纳税费、办理产权登记、入住手续、签订物业服务协议等均由原告办理，被告未曾参与，涉及被告本人签字部分，亦均由原告代签。
第三，从涉案房屋相关权属资料的保管看，原、被告均认可涉案房屋的认购书、购房合同、缴费凭证、原始房产证等均由原告保管。
第四，从房屋居住、使用情况看，涉案房屋于交付后便由原告装修、居住、使用至2012年，2012年至2019年期间，亦由原告对外出租并收取租金，2001年度至2020年度期间的物业费均由原告缴纳。而被告虽称于周末看望原告时会在涉案房屋内居住，但未提供证据，且基于原、被告之间的父女关系，即便该情形属实，该临时居住行为不能认定为涉案房屋由被告长期居住、使用。
第五，从原告要求过户登记的时间看，根据已查明的事实可知，涉案房屋从购买、交付、装修、入住到对外出租收益，长期处于原告的控制之下，且原、被告系父女关系，从被告提供的照片可知，2017年之前，父女之间关系融洽，后因原告再婚问题，父女感情逐渐疏远，而被告于2019年办理新的产权登记证书自行保管，并开始收取房屋租金，使得原告失去对涉案房屋的控制及收益权，故原告至此要求被告办理过户登记，具有一定的合理性。
第六，被告虽称涉案房屋系原告因心怀愧疚赠与给被告，但现有证据不能证明原告有赠与的意思表示，且从原告出资购买涉案房屋后，全程办理了房屋交易手续，对房屋进行了装修，并长期居住、使用，对外出租收益，保管房屋全部原始权属资料的事实看，该情形与被告所主张的“赠与”事实并不相符。
而之前判决书认定，原告在被告所有的房屋内居住，该表述与涉案房屋登记在被告名下的权利外观并不冲突，但不能据此认定原、被告之间就涉案房屋存在的法律关系。原告的婚前协议未体现涉案房屋，亦无法推断出原告认可涉案房屋系被告所有。而关于原告曾自述涉案房屋是被告的一节。根据已查明的事实，认定原告系以房屋所有权人，而非赠与人的主观心态对涉案房屋长期占有、使用、收益，更具有合理性。因此，综合案件情况，不宜仅以该自述认定原告认可已将涉案房屋赠与给被告。
综上，根据查明的事实并综合审查当事人的举证情况，原告主张与被告之间因涉案房屋的购买形成借名买房合同关系的事实符合高度盖然性原则，法院予以确认。涉案房屋虽为经济适用房，但购房合同签订于2008年4月11日之前，具备上市交易条件，且原告具备北京市购房资格，故双方之间的借名买房合同关系应属有效，原告有权要求被告配合办理过户登记手续。
