北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林某莹向本院提出诉讼请求：1.立即终止对北京市大兴区一号房屋的拍卖程序，解除对该房屋的查封；2.诉讼费由孙某刚承担。
事实与理由：孙某刚因与刘某芳债权债务纠纷，孙某刚向北京市大兴区人民法院申请强制执行北京市大兴区人民法院受理后查封并启动了登记在刘某芳名下位于北京市大兴区一号房屋的拍卖程序。然而该房产的实际房屋所有权人是林某莹，该房系2001年8月份林某莹借刘某芳的名义购买，双方签订了借名买房协议，所有购房款均为林某莹出资，该房系借名买房。
林某莹提出书面异议，北京市大兴区人民法院作出裁定书，驳回林某莹的异议请求。林某莹作为房屋的实际房屋所有人，法院将林某莹的财产予以执行，明显错误。
被告辩称
被告孙某刚辩称，请求驳回林某莹的诉讼请求，根据《最高人民法院关于办理执行异议若干问题规定》第二十七条，孙某刚对刘某芳名下的房产享有抵押权，作为申请执行人优先享有抵押权，本案林某莹对案涉房产不享有所有权，刘某芳名下房产为案涉房产，对房产享有所有权。孙某刚与刘某芳之间的债权债务与林某莹无关，林某莹和刘某芳之间的纠纷与孙某刚无关。
第三人刘某芳称，同意林某莹的诉讼请求，房屋是林某莹购买的，首付是林某莹支付，贷款也是林某莹偿还。
法院查明
秦某君与刘某芳公证债权文书一案，二人于2017年签订《借款合同》，该合同经北京市某公证处（以下简称某公证处）公证并赋予强制执行效力。2017年6月8日，秦某君就涉案房屋办理抵押权登记。2018年7月13日，某公证处出具执行证书。后秦某君向本院申请执行，本院予以立案执行执行过程中，本院于2018年11月29日查封涉案房屋。孙某刚因受让秦某君对刘某芳的债权及从权利，故向本院申请变更为该案被执行人，本院作出执行裁定，变更孙某刚为申请执行人。
执行过程中，林某莹提起案外人异议，本院作出执行裁定，裁定驳回林某莹的异议请求。2022年1月4日，林某莹收到该执行裁定，2022年1月18日，林某莹向本院提交本案起诉状材料。
林某莹为证明案涉房屋所有权人实际是林某莹，提交以下五组证据：
林某莹与刘某芳于2008年12月12日签订的《借名买房协议书》，主要内容为：2011年，林某莹以刘某芳名义购买北京市大兴区一号房屋一套，刘某芳同意林某莹以自己名义购买以上房屋；所购房屋的所有权归林某莹所有，将来因该房屋产生的利益（比如升值、迁补偿等）和损害均由林某莹承担，与刘某芳无关；购房定金20000元、尾款205000元以及中国银行贷款所购房屋所产生的款项均由林某莹承担；林某莹为该房屋的所有权人及使用人，林某莹通过现金给付的方式给予刘某芳20000元作为借用刘某芳名义购房可能给刘某芳带来的风险补偿。
2009年1月9日吴某涛出具的收条，载明，今收到刘某芳女士购房补款2万元。
2008年12月12日吴某涛出具的收条，载明，今收到首付购房款205000元，交款人刘某芳。
2008年12月12日刘某芳出具的收条，载明，今收到林某莹购买一号房款首付款225000元。
存量房交易结算资金自行划转声明，内容为，刘某芳购买吴某涛位于北京市大兴区一号房产房价款为370000元，刘某芳与吴某涛自行决定划转交易结算基金。
孙某刚对上述《借名买房协议书》、三份收条的真实性和证明目的均不认可。孙某刚称，借名买房协议书签订时间是2008年12月12日，该协议书第一条约定的时间是2011年，该借名买房协议书签订时无法确定未来哪一天会买房屋，所以该借名买房协议书显属捏造。
林某莹另提交借款合同、公证书四份及网页截图、秦某君与案外人的债权文书及裁定书，以证明本案所针对的公证文书系违法的公证文书，秦某君及背后的金融公司涉嫌套路贷，本案公证文书应属无效。孙某刚对林某莹提交的上述证据的真实性和证明目的均不认可。
裁判结果
驳回林某莹的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。林某莹在法定期限内提起本案执行异议之诉，符合上述的规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”
本案争议焦点为，林某莹对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，分析如下：首先，林某莹主张案涉房产实际所有权人是林某莹，系借用刘某芳名义购买。但林某莹就此仅提交了收条及其与刘某芳签订的《借名买房协议书》，并不足以证明案涉房产购房款系林某莹实际出资。
其次，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。本案中，涉案房屋现登记在刘某芳名下，即使林某莹与刘某芳之间存在借名登记的约定，该约定也不能产生物权变动的法律后果，亦不能对抗善意的申请执行人。
综上，林某莹提交的证据并不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其关于终止对北京市大兴区一号房屋的拍卖程序并解除对该房产的查封的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
