北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某芬向本院提出诉讼请求：请求判令被告林某洁向原告周某芬支付北京市朝阳区A号房屋房款260.33万元及利息。
事实和理由：周某芬与林某洁系表姐妹关系。2014年10月20日，周某芬借林某洁之名出资520余万元全款购买了位于北京市朝阳区A号房屋一套。周某芬购买A号房屋后，由周某芬实际居住。因周某芬近期急需偿还银行贷款，将A号房屋售出。2021年8月，A号房屋卖出1040余万元，该房款汇入林某洁账户内。截止2021年8月28日林某洁陆续汇给周某芬520万元购房款，周某芬向林某洁催要剩余房款，林某洁突然提出要周某芬给其借名费用260余万元，林某洁回复借名前及卖房时周某芬征求其意见也曾提出是否需要费用，林某洁均表示因周某芬与林某洁是亲戚，周某芬又曾多次帮助林某洁，林某洁同意借名并不需要任何费用。
周某芬认为A号房屋购房520余万均由自己出资，购房手续也基本由自己办理，房屋购买后也是自己居住，出卖A号房屋房款应当归周某芬所有，林某洁应当支付给周某芬。综上所述，周某芬为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院予以支持！
被告辩称
被告林某洁辩称，不同意周某芬诉讼请求。一、林某洁与周某芬为表姐妹关系，多年来一直共同投资北京市及北京周边的房产，案涉A号房屋为二人共同投资的房屋中的一套，双方之前投资房产收益分配的惯例为双方按照5：5的比例分配收益。（一）林某洁与周某芬共同投资的第一套房：北京市海淀区B号房屋（以下简称：B号房屋）按照5：5比例分配收益。2011年6月30日，林某洁与周某芬共同投资购买了B号房屋，该房屋以235万（含税价）全款购置，登记在林某洁爱人赵某立名下，由林某洁爱人赵某立负责买入，签署买卖合同、登记、缴税、缴纳房屋公共维修基金并负责管理房屋，缴纳物业费、供暖费、卫生费，并由林某洁爱人赵某立负责卖出所有手续。2013年1月9日卖出，卖出价格为355万元，该房屋收益120万元，林某洁与周某芬按5：5的比例分成。
（二）房产卖出后，林某洁与周某芬商议继续投资房产，2014年10月20日，林某洁与周某芬共同投资购买了案涉A号房屋，该房产购置时由周某芬支付全款508万元（不包括交易税款）。为减少涉案房屋的实际投资金额，2017年5月11日，林某洁及林某洁爱人利用其个人信用向某银行各申请个人消费贷款150万元，合计300万元，给付周某芬。2021年8月卖出该房，出售价格为1038万元，该房屋的收益为531万元，按照双方之前投资房产收益分配的惯例，林某洁与周某芬按5：5的比例分成，双方各应分取260.5万元。在房产出售并完成购房投资本金（包括初始投资和契税）的转账后，2021年9月1日，林某洁分三次转款合计261万元整，作为投资房产的分红支付给了周某芬，周某芬对该转账并未提出异议。
（三）林某洁与周某芬共同投资河北省的房产1套。2017年2月13日，林某洁与周某芬共同投资购买位于河北省廊坊市房产1套，网签备案登记在林某洁名下，林某洁支付部分房款15万元，该房屋还未办理房屋所有权证，还未出售。
二、案涉投资房屋确由周某芬实际居住，但并非为周某芬所述之“借名买房自住”，而是该投资房屋恰好距离周某芬在北京的原经常居住地A号比较近，便于周某芬居住，并管理该房屋。周某芬在北京多年来一直从事投资房屋的生意，仅在北京市就有多套房屋，双方投资购房后，周某芬认为案涉房屋相比其其他住房更有利于其居住，因为距离周某芬原住处较近，周某芬提出想居住在此，林某洁同意周某芬在此居住并同时管理该房屋，周某芬也默认由其管理该房产。该房产由其长期管理并居住，但并非是如周某芬所述为“借名买房自住”，鉴于双方的表姐妹关系，林某洁并未就租金收益提出过分配。
三、涉案房屋为林某洁与周某芬“共同投资买卖房屋”，并非周某芬所述“借名买房”。首先，林某洁与周某芬有共同投资的先例，即B号房屋，且购买涉案房屋后还在燕郊继续共同投资购房。其次，在共同投资关系中，林某洁与周某芬都有资金投入。2014年10月20日，案涉房产购置时先由周某芬支付全款508万元，2017年5月11日，林某洁及林某洁的爱人各自利用其个人信用向银行申请个人消费贷款150万元，合计300万元，给付周某芬。
再次，涉案房屋购买、选址、管理、处置，皆由林某洁与周某芬共同办理。本案最开始的出资主体虽为周某芬，但是林某洁夫妇在其后即用其个人信用向某银行申请个人消费贷款300万元，给付周某芬。双方也从未口头约定借名买房或书面签署《借名协议》。在投资期间，周某芬的儿子满18周岁，具有了购房资格，周某芬并未要求将涉案房屋转移至其儿子名下，而是又以儿子的名义购买了一套房子。以上种种皆不符合借名买房的特征。
综上，案涉房屋为林某洁与周某芬共同投资的房屋中的一套，依据《民法典》第五百一十条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”本案双方对收益分配约定不明确，又未能达成补充协议，应按之前的交易习惯确定，即按照5：5的比例分配收益。请求法庭依法按此交易惯例裁判。
法院查明
林某洁与周某芬为表姐妹关系。
2014年10月20日，经北京M公司（以下简称M公司）居间，陈某丽作为出卖人，林某洁作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林某洁购买北京市朝阳区A号房屋，房屋总价款508万元。周某芬作为林某洁的委托代理人签订该合同。审理中林某洁认可周某芬支付了全部购房款508万元。
2014年10月20日，陈某丽（出卖人）与林某洁（买受人）及M公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定由林某洁支付居间服务费11.2万元。周某芬作为林某洁的委托代理人签订该合同。审理中林某洁认可周某芬支付了上述居间服务费。
2016年9月6日，A号房屋所有权登记至林某洁名下。
2021年4月2日，林某洁（出卖人）与阎某涛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林某洁将A号房屋出售给阎某涛，房屋成交价格为290万元，该房屋家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、搬迁补偿金等作价748万元，上述两笔款项共计1038万元。周某芬作为林某洁的代理人代林某洁签署上述合同。
2021年4月2日，钱某辉向周某芬账户转款2万元；2021年4月8日，钱某辉向周某芬账户转款48万元；2021年8月19日，钱某辉向周某芬账户转款15万元。周某芬与林某洁均认可上述款项为阎某涛支付的购房定金。
2021年8月23日，林某洁向周某芬账户转款100万元；2021年8月25日，林某洁向周某芬账户转款100万元；2021年8月26日，林某洁向周某芬账户转款100万元；2021年8月27日，林某洁向周某芬账户转账100万元；2021年8月28日，林某洁向周某芬账户转款51.67万元；2021年9月1日，林某洁向周某芬账户转款261万元。
审理中，周某芬提交《装修报价表》、银行交易凭证及居住证明，以证明其出资对A号房屋进行装修，并实际居住A号房屋。林某洁对该证据的真实性认可，但认为是经过林某洁允许后周某芬才得以居住A号房屋。
审理中，周某芬提交A号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》《房屋交易保障服务合同》《个人交易资金监管业务协议》《收据》《收条》，以证明其持有上述购房手续，其为涉案房屋的实际买受人。审理中，经本院核实，林某洁陈述其不持有上述文件的原件，仅持有电子版文件。
审理中，林某洁主张2011年周某芬出资235万元，由林某洁丈夫赵某立购买B号房屋。2013年赵某立出售B号房屋，取得收益120万元，林某洁与周某芬按5：5的比例分配收益。周某芬对于购买B号房屋的事实认可，但主张林某洁刚到北京工作时需要购房，当时周某芬给林某洁借款50万元，帮助其购买了高米店的一处房屋，但林某洁一直未能偿还该款项。之后赵某立提出由周某芬出资购买B号房屋，出售之后共取得收益120万元，赵某立给付周某芬110万元，其中50万元是偿还周某芬的借款，另60万元是周某芬取得的收益。
审理中，林某洁主张在购买A号房屋后，林某洁与周某芬曾共同出资购买河北省房产1套（以下简称河北房屋），其中林某洁出资15万元，双方约定收益按5：5的比例分成。周某芬认可二人共同出资购买河北房屋的事实，但主张河北房屋购买时共出资200多万元，其中180万元由周某芬出资，并且主张双方口头约定收益由周某芬享有90%，由林某洁享有10%。林某洁对其所述河北房屋收益按5：5比例分成的主张未提交书面证据予以佐证。
审理中，林某洁主张2017年其与赵某立各自申请消费贷款150万元，转账给付周某芬，作为A号房屋的出资。本案审理期间，本院询问林某洁该款项还款情况，林某洁表述其与周某芬之间经常有资金往来，对于该款项的归还情况需要核实。庭审后林某洁向本院提交书面意见，表示林某洁与赵某立将该300万元给付周某芬，由周某芬用于统一的投资资金管理和安排。其后由周某芬每月将应还款额给付林某洁，再由林某洁还贷。在出售A号房屋前，该贷款已归还完毕，申请贷款时曾使用A号房屋作抵押，在出售A号房屋前，抵押已解除。
审理中，林某洁提交其与A号房屋小区物业经理的微信通信记录，以证明其为A号房屋的实际业主。周某芬对该证据的真实性不予认可，并主张涉案房屋的物业费实际由周某芬交纳。
审理中，林某洁对于其所述与周某芬约定，对于A号房屋的收益按5：5的比例分割的事实未能提交书面协议予以证明。
审理中，本院询问双方B号房屋及河北房屋在购买后如何使用，林某洁陈述B号房屋购买后曾经出租过，河北房屋现尚未交付。周某芬则主张B号房屋一直是空置状态，该房屋一直由赵某立管理，即便出租了林某洁与赵某立从未向周某芬支付过租金收益。
裁判结果
自本判决生效之日起七日内，被告林某洁给付原告周某芬260.33万元，并支付利息损失。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。
本案中，林某洁主张其与周某芬就A号房屋为共同投资购房关系，并约定投资收益按5：5分成，则林某洁应对该法律关系的存在承担举证责任。但依据法院查明的事实，A号房屋在购买时由周某芬全额出资。林某洁虽主张其与赵某立共同出资300万元，但林某洁与赵某立向周某芬给付300万元的时间远远晚于A号房屋的购买时间，且在A号房屋出售之前周某芬已向林某洁归还上述款项，同时林某洁自述其与周某芬之间存在多笔资金往来，该300万元给付周某芬用于投资，因此仅依据林某洁、赵某立向周某芬转账支付300万元的事实，法院无法排除林某洁与周某芬就该笔款项另行成立民间借贷关系的可能，无法认定该款项即为林某洁对A号房屋的出资款。
如林某洁对该300万元款项的收支有异议，可另行向周某芬主张。林某洁虽主张B号房屋即为赵某立出名，周某芬出资购买，收益由林某洁与周某芬按5：5比例分成，A号房屋依旧延续B号房屋的投资惯例，由林某洁与周某芬按5：5分享投资收益。但林某洁所述与其有关的房产仅有三套，该三套房产的出资情况、使用情况均不相同，法院无法就林某洁所述的“惯例”予以认定。考虑到林某洁与周某芬为表姐妹关系，在林某洁就其所述的A号房屋属于共同投资关系的事实未能提交书面协议予以佐证的情况下，法院无法认定A号房屋为林某洁与周某芬共同投资购房，更无法认定林某洁所述的其与周某芬约定A号房屋收益由林某洁与周某芬按5：5的比例分配的事实，林某洁应承担举证不能的责任。
A号房屋虽以林某洁名义购买，但根据法院查明的事实，A号房屋购房款全部由周某芬出资，所有购房手续由周某芬办理并持有，A号房屋由周某芬装修及实际居住使用，A号房屋的出售手续亦由周某芬办理，因此法院可以认定林某洁与周某芬就A号房屋成立借名购房合同关系。A号房屋出售后周某芬作为实际购房人，有权要求出名人林某洁将其取得的售房款给付周某芬。周某芬的诉讼请求有相应的事实及法律依据，法院予以支持。
林某洁虽辩称其为A号房屋的实际业主，并以业主身份与物业沟通。但因A号房屋所有权确系登记在林某洁名下，其以业主身份与物业沟通，并无法推翻其与周某芬成立借名购房关系的事实。周某芬之子取得购房资格后周某芬是否及时要求将房屋过户至周某芬之子名下，不影响周某芬与林某洁之间成立借名购房关系，周某芬之前的住址亦与周某芬与林某洁之间成立借名购房合同关系无关。因此对于林某洁的上述答辩意见，法院不予采信。
因林某洁一直未给付周某芬相应的售房款，客观上会造成周某芬一定的利息损失，因此法院酌定林某洁应向周某芬支付利息损失。
