北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告（反诉被告）A公司提出诉讼请求：1.依法判决被告赵某辉向原告A公司支付购房款2098325元及逾期付款违约金51143.35元。
事实与理由：2021年6月22日，被告赵某辉与原告A公司就坐落于北京市房山区一号商品房签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称：《现房买卖合同》），该商品房总价款2964745元。《现房买卖合同》附件五第三条第一款至第二款约定：“买受人应当在2021年8月25日前付清所购商品房总价款的40%，金额为：1194745人民币（含定金100000）。剩余房款金额为：1770000元，买受人以按揭贷款方式支付。”
《协议书》第一条约定：“买受人参与项目相应活动后房屋价款为人民币3293070元（下称原签约总价）。若买受人按本条款如下约定完全履行义务之前提下，则可在原签约总价上享受0.9折的购房优惠，即优惠后房屋总价为人民币2964745元（下称优惠后房屋总价）：（1）2021年6月24日前，买受人向出卖人支付优惠后房屋总价的12%，即￥364745元（含定金人民币壹拾万元），并与出卖人签订《北京市商品房现房买卖合同》及其附属协议；（2）2021年8月25日前，买受人向出卖人支付优惠后房屋总价的28%，即￥830000；（3）2021年8月25日前（须早于网签之日），买受人应向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件。”
《协议书》第二条第一款约定：“买受人未按照本协议第一条约定按时履行任何一期义务的，则买受人无权享受第一条约定的购房优惠，房屋总价恢复执行原签约总价。”《现房买卖合同》附件五第三条第三款第二项约定：“买受人应当在签署本合同后3日内向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。”
第三项约定：“在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提交贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照《现房买卖合同》第九条“逾期付款责任”及“补充协议约定向买受人主张权利。”第四款第二项约定：“尽管有其他约定，但若自本合同签订之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《现房买卖合同》第九条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。”
截至目前，被告赵某辉仅支付购房款1194745元，未向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件，房屋总价应恢复执行原签约总价3293070元，尚欠2098325元，且被告赵某辉因个人原因导致贷款未通过银行审批，被告赵某辉应当一次性补齐购房款。为维护原告合法权益，诉至法院。
被告辩称
被告（反诉原告）赵某辉辩称：不认可原告的诉讼请求。2021年6月吴某霞（涉案房屋的实际买受人）前往A公司售楼处购买商品房，被其员工陈某亮告知吴某霞交社保不满五年，不具有购房资格，陈某亮提议，吴某霞可与具有购房资格的赵某辉签署借名买房协议，但并未告知签署借名买房协议违反政府的房地产调控政策以及存在的风险。于是吴某霞与赵某辉于2021年6月14日在同行人员杨某君的见证下，在售楼处签署了由陈某亮提供的《借名买房协议》。
2021年6月22日赵某辉与A公司签署《北京市商品房现房买卖合同》，首付款1204745元由吴某霞转账给赵某辉，再由赵某辉支付给A公司。此后实际买受人吴某霞认识到借名买房违反北京限购政策，也无法实现合同目的。加之吴某霞个人财务状况急剧恶化，出现了无法支付涉案购房款的情况。2021年8月，吴某霞、赵某辉多次向A公司提出退房要求，并表示同意赔偿公司的损失，但A公司一直以需要领导批复为由未予明确答复。
2021年11月，A公司告知赵某辉拒绝退房，导致涉案合同陷入僵局。A公司明知吴某霞不具备购房资格，赵某辉收入微薄，仍提议借名买房，该行为严重违反了北京市房屋限购政策。赵某辉与A公司签订的商品房现房买卖合同是基于虚假的意思表示而实施的民事行为，应认定无效。
根据赵某辉提供的转账凭证可以知道，赵某辉支付的本案所有款项均是吴某霞支付给赵某辉后赵某辉再转账给A公司，现A公司要求履行合同，是想通过继续履行合同的诉求，达到不退房款的目的，该行为违反了诚实信用原则，本案合同仅是履行了前期购房首付款阶段，双方签署的合同是草签版本，尚未办理按揭贷款及网签。
鉴于赵某辉不具有履行合同能力，强制继续履行会导致利益失衡、显失公平。且A公司与赵某辉签订的现房买卖合同约定违约金明显过高，应当予以下调。因此依据《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的规定，赵某辉有权要求解除与A公司的商品房买卖合同。
被告（反诉原告）赵某辉提出反诉请求：1.判令解除赵某辉与A公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》2.判令A公司向赵某辉返还已付购房款1204745元。3.本案诉讼费由A公司负担。
原告（反诉被告）针对反诉答辩称：不同意赵某辉的全部诉讼请求，请求驳回赵某辉的起诉，或者查明事实后依法驳回赵某辉的全部诉讼请求。赵某辉的诉讼请求不具体，不符合受理条件，应当依法驳回赵某辉的起诉。《北京市商品房现房买卖合同》为有效合同，应当继续履行。借名买房协议与A公司无关，赵某辉要求解除现房买卖合同缺乏法律依据。赵某辉要求A公司返还购房款1204745元缺乏依据。
法院查明
2021年6月14日赵某辉、吴某霞等人到A公司的售楼处进行询问，并告知售楼处的业务员陈某亮等一开始想以吴某霞的名义买房，但吴某霞无购房资格。当日赵某辉在A公司的售楼处与吴某霞签订了借名买房协议。见证人杨某君也在协议上签名。
2021年6月14日，吴某霞向赵某辉转账10万元，转账附言为一号房屋定金。赵某辉于当日向A公司转账支付定金10万元。
2021年6月22日赵某辉作为买受人与A公司（出卖人）签订了《北京市商品房现房买卖合同》，该合同约定：赵某辉购买A公司开发的位于北京市房山区一号（即前述一号房屋），总价款为2964745元。该合同第八条付款方式和期限中明确约定具体付款方式及期限的约定见附件五，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的约定见附件五。
……同日，A公司还与赵某辉签订协议书一份，该协议书载明：买受人已于2021年6月22日与出卖人签订了《北京市商品房认购书》及补充协议，……同日，赵某辉还与A公司签订了北京市商品房认购书。
2021年6月22日赵某辉向A公司支付了5万元，2021年6月23日赵某辉向A公司支付了214745元，2021年6月24日赵某辉向向A公司支付了1万元，2021年7月24日赵某辉向A公司支付了82万元，2021年8月25日赵某辉向A公司支付了1万元。此外，赵某辉还于2021年6月22日向北京中介公司支付了15万元。在庭审中，A公司认可赵某辉已支付的案涉房屋款总计为1194745元，此外，赵某辉向A公司还支付了旭辉城一期地下储藏室的定金1万元。
另查明，A公司并未将其与赵某辉签订的《北京市商品房现房买卖合同》原件并未交付给赵某辉，且该合同也未进行网签。原告也未将涉案房屋交付给赵某辉。原A公司陈述案涉房屋的买卖是由其公司业务员陈某亮代表原告实施，《北京市商品房认购书》及其补充协议、《北京市商品房现房买卖合同》均由陈某亮代表A公司所签订。
2021年6月14日，吴某霞向赵某辉转账10万元，转账的附言为一号房屋定金。2021年6月22日，吴某霞向赵某辉转账共计20万元，其中5万元转账的附言为一号首付款，15万元的转账款的附言为一号购房团购金。2021年6月23日，吴某霞向赵某辉转账214745元，转账附言为一号首付款。2021年6月24日，吴某霞向赵某辉转账1万元，转账附言为一号首付款，2021年7月23日吴某霞向赵某辉转账83万元，转账附言为一号首付款项的尾款。
裁判结果
驳回北京A公司的诉讼请求；
北京A公司于本判决生效后十日内返还赵某辉已付购房款1194745元；
房产律师靳双权点评
根据被告赵某辉提交的录音、陈某亮的陈述、吴某霞向赵某辉的转账记录、2021年6月14日吴某霞与赵某辉签订协议可以认定在吴某霞不具备购房资格的情况下，赵某辉与吴某霞之间存在借名买房的关系。被告赵某辉提交的录音、陈某亮的陈述以及证人杨某君的证人证言证明了原告与被告签订的商品房预售合同前即明知吴某霞不具备购房资格，吴某霞借赵某辉之名买房的事实，而仍与赵某辉签订商品房买卖合同。A公司与赵某辉以及吴某霞的行为违反了北京市商品房限购政策，该行为构成对管理公共秩序的损害，属违反公序良俗的行为。其行为不应受到法律的肯定评价，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，赵某辉与A公司与2021年6月22日签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效。
经法院释明赵某辉与A公司与2021年6月22日签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效后，A公司未变更其诉讼请求，故法院对A公司的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的除外”，故A公司应返还收取的赵某辉的购房款1194745元，法院对赵某辉过高的诉讼请求法院不予支持。
